מס זה הוא למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות מקרקעין במקרה שנוצר רווח מהמכירה. במקרה של הפסד לא יוטל מס זה. רווח יש לחשב מן ההפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד לצרכן* ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, כגון שכר טרחת מתווך בקנייה, שכר טרחת עורך דין לקניית הדירה, תשלומי אגרות ומיסים בקנייה, הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית בגין לקיחת משכנתא וכדומה. 

בהתאם לסעיף זה אני ממליץ בחום לשמור כל הוצאה שהיא, לא משנה אם זה מזגן, או תיקון ברז דולף – כל אלה יקטינו לכם בעתיד את הוצאות מס השבח.

אחרי הבדיקה הזו רצוי לבדוק האם אתם זכאים לפטור ממס שבח ?

עקבו אחרי, ואציג בפניכם את כל מה שאתם חייבים לדעת :

דירת מגורים מזכה

התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. בהתאם לחוק ולפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי , אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שעבורה מחושב השבח)
 

חריג– בהתאם לחוק, גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה, בשל העובדה שלא שמשו למגורים.
 

תושב חוץ – בהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנרכשה לאחר ה-1.1.2014 ותמכר, תחויב במס. כמובן שניתן להפעיל לגביה את התיאום הלינארי, כפי שיפורט להלן.

עם העמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה", יש להמשיך לשלב הבא – בחירה באילו ממסלולי הפטור ממס שבח יש להשתמש, תוך תכנון מס אופטימאלי, גם למכירות עתידיות.

מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה -דירת מגורים מזכה

פטור ממס שבח אחת לארבע שנים

החל מה-1.1.2014 פטור זה בוטל ובמקומו יכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט להלן.

 פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

החל מה-1 בינואר 2014, לפי נוסחו החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שהחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור;

בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.

כך שבעל דירה יחידה יהנה מפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה

 התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה"- העברת דירה במתנה לקרוב 

בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לעניין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.

סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות

פטור חד פעמי במכירת שתי דירות מגורים שבבעלותו (אין בבעלותו דירות נוספות) ששווין יחד לא עולה על 2,024,000 ₪, כדי לרכוש דירה אחרת במקומן בתוך שנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה, בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו. 

חשוב לדעת, שעל מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח עליכם כמוכרים למכור את כל זכויותיכם בדירה ולבקש מפורשות את הפטור בהצהרה על דיווח העסקה לרשות המיסים. 

 פטור ממס שבח מתוקף הוראת השעה 

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) -הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה התשע"א 2011, ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק והמפורטים לעיל. תקופה זו הסתיימה – ויודגש כי כל מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, אך מאחר והחל מה-1.1.2014 החלה תקופת המעבר והתבטל הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים, ניתן יהיה לעשות שימוש בהגנה הלינארית ולמכור החל מה-1.1.2014 דירה נוספת בפטור חלקי ממס שבח, כמפורט להלן.
 

הגנה לינארית – החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות 4 הוראות מעבר שישפיעו על המיסים, ובכל שנה ישנה הוראה אחרת. בתכנון מס נכון ניתן לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה החל מינואר 2014 תוך הגנה לינארית, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ואת דירה הבאה למכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור ממס שבח בתקופה של 4 שנים.

הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.
בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

דגשים נוספים בפטור ממס שבח

עקרון התא המשפחתי – מוכר הדירה, בן/בת זוגו וכן ילדיהם עד גיל 18 יחשבו כמוכר אחד לצורך קבלת הפטור. כלומר, אם בן הזוג מכר דירה הרשומה על שמו בלבד תוך שימוש בפטור ממס שבח ובני הזוג ירצו למכור את דירת בת הזוג, אשר רשומה על שמה בלבד, או דירה הרשומה על שם אחד מילדיהם הקטינים, כל מכירה תיחשב כמכירת תא משפחתי אחד, ובהתאם לכך ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור ממס שבח.

דירה מפוצלת – מאחר והמבחן של רשויות המס הוא מבחן פונקציונאלי, קיים סיכוי סביר כי רשויות המס יתייחסו לדירה מחולקת למספר יחידות כמספר דירות לעניין קבלת פטור ממס שבח. אי לכך, ניתן יהיה לקבל פטור רק עבור אחת היחידות בדירה המפוצלת. אין משמעות לעניין חוקיות הפיצול, מבחינת רשויות המס ולרישום הדירה, אלא רק למצבה בפועל – האם שמשה למגורים למספר יחידות דיור עצמאיות. ישנם מבחנים רבים בפסיקה, לפיהם יוחלט האם מדובר בפיצול ליחידות דיור נפרדות.

האם חיבור 2 דירות לדירה אחת יעניק פטור? 

על פניו נראה כי בהתאם לנוהג ברשויות המס ומפאת היותו של המבחן פונקציונאלי, ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירת שתי הדירות כדירה אחת.

חשוב להיות ערים לעובדה כי לעיתים אף ישנם מקרים בהם שווי המכירה יהא אף פחות משווי הרכישה, דהיינו הנכס יימכר בהפסד ("עסקת הפסד") ואז ממילא לא יחול כלל מס, שהרי אין שבח, גם במקרה זה חבל לממש פטור לריק ולהביא ל"בזבוזו".

 דוגמא לעסקה מסוג זה:

בשנת 1994 רכשה יאנה דירה בסך של שני מיליון ₪. לאחר הצמדת המחיר למדד, נתקבל שווי רכישה בסך של 5.4 מיליון  ₪ (לצורך חישוב המס). בסוף שנת 2009 מחליטה יאנה לפרסם את הדירה למכירה בסך של 6 מיליון ₪, אולם לאור מצב המשק והחלשות שוק הנדל"ן נעצר בעקבות משבר חריף, מחירי הדירות צונחים כמו גם שוויה של דירתה של יאנה אשר הגיעה כעת לסך של 5,100,000  ₪ בקירוב. יאנה קצרת הרוח מחליטה למכור בכל זאת, ובסופו של דבר במזל טוב אף מצליחה למצוא רוכש מאושר.

אם נחשב את השבח, דהיינו שווי מכירה 5,100,000 מיליון  ₪ פחות שווי רכישה – 5,400,000  ₪, נקבל מינוס 300,000  ₪ - דהיינו אין שבח, מאחר והדירה נמכרה בהפסד. במקרה כזה לא ייגבה מס ולכן לא כדאי לנצל פטור.

תוכלו לחשב מס שבח באתר של רשות המיסים:

חישוב מס שבח

חשוב להשתמש בדפדפן מסוג Internet Explorer  שבו תומך האתר. אחרת הפונקציות בו לא יעבדו לכם.

כמו כן, תוכלו לבצע גם הדמייה לשומה בקישור הנ"ל.

במועד מכירת הנכס, אם לא סוכם אחרת בין הצדדים בהסכם המכר, יחול היטל ההשבחה על המוכר. אחד המסמכים שיהיה על המוכר מקרקעין להמציא לידי הקונה כדי להשלים את העברת הבעלות הוא אישור עירייה כי כל המיסים שולמו לרשות המקומית כולל היטל השבחה.

היטל השבחה להבדיל ממס שבח מוטל על מוכר מקרקעין או על בעל מקרקעין המבקש הגדלת אחוזי בניה, על ידי הועדה המקומית בגלל שינוי בתב"ע (תוכנית בניין עיר(המאפשר תוספת בניה על אותם מקרקעין. לפיכך, חשוב לבדוק את קיומה של חבות בתשלום כאמור מראש במחלקת ההנדסה ברשות העירונית ו/או בוועדה המקומית לתכנון ובניה הרלבנטית. 

טענה נפוצה של מוכרים היא, שמי שיהנה למעשה מההשבחה הוא הקונה. הטענה נכונה, אך יש לשים לב שמוכר מקרקעין אמור לדעת על ההשבחה ועל השינויים בתוכנית בניין עיר המאפשרת הרחבת הבית ולכן הוא אמור לקחת זאת בחשבון בקביעת מחיר הנכס מלכתחילה.

הנוהל בחוזי מכר דירה הוא כי המוכר ישלם היטל השבחה בגין תוכנית שקיבלה תוקף עד ליום חתימת החוזה והחל מאותו מועד יחול היטל השבחה על הקונה.

כמובן שזהו נוהג ממנו ניתן לחרוג ואין כל מניעה לקבוע בחוזה שאם יחול היטל השבחה, הוא ישולם על ידי הקונה או לקבוע שהצדדים יחלקו את היטל ההשבחה ביניהם או שהמוכר ישלם סכום קבוע והשאר ישולם על ידי הקונה, אם בכלל יחול היטל כזה.

בכל מקרה, רצוי לברר טרם חתימת החוזה אם קיים היטל השבחה ומה גובהו כדי למנוע חיכוכים בין הצדדים. אגב, גם אם סוכם שהיטל ההשבחה יחול על הקונה, תראה הועדה המקומית את המוכר כחייב ולכן עליו להקפיד שהקונה אכן ישלם את היטל ההשבחה כפי שסוכם.

היטל ההשבחה יחושב כמחצית ההשבחה במקרקעין שנוצרה כתוצאה מהשינוי בתוכנית תוכנית בניין עיר-תב"ע. כדי לחשב את גובה היטל ההשבחה תפנה העיריה לשמאי מקרקעין אשר יעריך בתוך 90 יום את שווי ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהשינוי בתוכנית.

כדי לברר אם חל היטל השבחה ניתן לפנות לעירייה לברר אם חל שינוי בתוכנית לגבי אותו הבית. יש לשים לב שלעיתים יחול היטל השבחה גם בבית משותף כתוצאה מהיתר כללי להוסיף חדר נוסף או קומה נוספת על גג הבניין.

באופן עקרוני החיוב בהיטל השבחה יחול מיד עם אישור התוכנית המאפשרת הרחבה, אך נהוג לדחות את התשלום למועד אחר  עקב המקרים הבאים:

*בעל המקרקעין מבקש הקלה

*בעל המקרקעין מבקש למכור את דירתו

*בעל המקרקעין מבקש ליהנות מהתוכנית ולהרחיב את דירתו או לבנות על הגג.