נשמח לעזור

אחוז מימון למשכנתא

בהתאם להנחיות של בנק ישראל ישנה מגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל מהבנקים במסגרת הלוואת המשכנתא מתוך שווי הנכס.

 

ההוראה מחלקת את רוכשי הדירות ל-4 סוגים:

 

  1. רוכש דירה יחידה("מחוסר דיור") - הוא מי שאין בבעלותו נכס או חלק מהנכס והדירה שבכוונתו לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-25% משווי הנכס.
כך למשל: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 600,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 150,000 ש"ח.

 

  1. משקיע - הוא מי שיש בבעלותו דירה ואין בכוונתו למכור אותה וברצונו לרכוש דירה נוספת.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה  זה יהיה-50% משווי הנכס.
לדוגמא: משקיע שירצה לרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 1,000,000.

 

  1. משפר דיור - הוא מי שיש בבעלותו דירה וברצונו לרכוש דירה חלופית במקום הדירה שבבעלותו ויביא לבנק תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שבו הוא מצהיר שבכוונתו למכור את הדירה שבבעלותו בתוך 24 חודשים.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-30% משווי הנכס.
למשל: משפר דיור שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 300,000 ש"ח.

 

  1. תושב זר - הוא אזרח מדינה אחרת שאין ברשותו אזרחות ישראלית וכיוצא מכך אין ברשותו תעודת זהות ישראלית אלא דרכון זר.

 

ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-50% משווי הנכס.
למשל: תושב זר שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 500,000 ש"ח.

 

כדאי לך לקרוא גם...

הון עצמי להלוואת המשכנתא

אחת השאלות המרכזיות בתהליך רכישת נכס היא שאלת התקציב; באיזה תקציב נוכל  לרכוש נכס תוך השענות על העובדה שנצטרך לממן את מירבה על ידי נטילת משכנתא.

 

בתהליך קביעת התקציב נצטרך להתייחס לשני פרמטרים:

 

הראשון שווי הנכס הנרכש והשני סכום ההון שיש ברשותנו בניכוי הוצאות מסביב(מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ וכדומה).

 

לפני שאתם מחליטים באיזו ריבית לבחור וכמה שנים ההלוואה שלכם תמשך עליכם לבדוק מהו בכלל גובה ההלוואה שלה אתם זקוקים. למחיר הדירה מתווספות הוצאות כגון המיסים , שכר עו"ד ומתווך המטפלים בעסקה, השיפוצים אם נצטרך לעשות וכן הרהיטים שתאלצו לרכוש ועוד.

 

 כעת מהתוצאה שיצאה לכם יש להחסיר את ההון העצמי שלכם ללא הלוואות וכן אם אתם זכאים להטבה מסוימת בשל שיוך לאוכלוסייה זו או אחרת, התוצאה שתופיע לפניכם היא ההלוואה שדרושה לכם מהבנק.

 

חשוב לזכור: זה שתזקקו לסכום זה לא מבטיח שהבנק יאשר לכם אותו בשל התלות של אישור המשכנתא במספר גורמים שביניהם נמנה ההחזר החודשי שקובע את גובה ההלוואה שתוכלו לקחת מהבנק.

 

איך מחשבים החזר חודשי? זוהי שאלה שמתבקשת. החזר חודשי תלוי בהכנסות נטו שלכם וכן, בהוצאות משוערות שיש לכם מידי חודש. חשבו את סך ההכנסות החודשיות המשותפות שלכם נטו, וודאו שסכום החזר המשכנתא לא עולה על יכולתכם. כשאתם מחשבים את הסכום החודשי שיעמוד לרשותכם, מומלץ לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות, לדוגמא: הולדת ילדים, קידום בעבודה במסלול קבוע וידוע מראש וגם התחייבויות נוספות.

 

תוכלו להשתמש במחשבוני משכנתא שאותם תוכלו למצוא באתר זה. לסכום שייצא לכם הוסיפו את החסכונות וההטבות שלהם אתם זכאים והנה לכם הסכום שעומד לפניכם לרכישת הדירה.

 

שימו לב:

 

מחשבונים אלו אינם מהווים תחליף לייעוץ בנקאי שתקבלו בסניפים. בחלק מהמחשבונים תוכלו לראות כמה כסף הבנק יכול להביא לכם בהלוואה ובחלקם תוכלו לשלב עבורכם מחשבונים עם המסלולים השונים שמציעים הבנקים.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות שיש לרכישת דירה מלבד המחיר שנקבע בחוזה. 

 


קרא עוד

הלוואת גישור למשכנתא

הלוואת הגישור מתאימה בעיקר לאלו שרוצים למכור את דירתם, אך בו בזמן רוצים לרכוש דירה אחרת טרם מכירתה. כשהדירה הישנה נמכרת משתחרר כסף נזיל את  להחזר הלוואת הגישור באופן מידי. חשוב לזכור שהלוואות אלו כרוכות באישור של הבנק ונדרשת להן סיבה מיוחדת.

 

 היתרון של הלוואה זו הוא בגמישות בהחזרה ובאפשרויות הרבות של הצמדה וריבית. הלוואה זו מגשרת על תקופה מסוימת בה אנו זקוקים לכסף. בתקופה זו יש לנו סכום כסף שהוא כרגע לא נזיל ולכן אנו צריכים לגשר על הפער ולרכוש את הנכס באמצעות הלוואה זו. במקרים רבים הלוואה זו היא ההבדל בין היכולת לרכישה של דירה רלוונטית ברגע נתון זה למרות שאין בידנו את כל הסכום למימוש עסקה אטרקטיבית שמוצעת לנו.

 

החיסרון הוא בחשיפה הארוכה שיש להלוואה לשינויים בהפרשי ההצמדה למטבע או למדד.

 

 כשאנו נתקלים במונח הלוואת גישור למשכנתא במרבית הפעמים הוא יופיע לצד שמות של מסלולי משכנתא מיוחדים אחרים. על כן, ישנה חשיבות גדולה להבנה של מהות ההלוואה והבדליה משאר סוגי ההלוואות.

 

כך למשל לצד הלוואות גישור למשכנתאות ניתן לשמוע את המונח משכנתא גרייס כאשר יש דמיון, אך מסלול גרייס בסך הכל כולל תקופה מסוימת, לרוב כמה חודשים עד שנה, שבה הלווים לא צריכים להחזיר את ההלוואה ורק לאחר מכן מתחילים התשלומים החודשיים.

 

מונח נוסף שעשוי לבלבל הוא הלוואת בלון או הלוואת בוליט, אלו כבר אכן דומות יותר להלוואת גישור ובמקרים מסוימים יכולים להיות אפילו אותו דבר.

 

הלוואת בלון\בוליט היא כזו שנקבעת לתקופה מסוימת ולרוב קצרה יחסית, כאשר הלווים מחזירים את הסכום למלווה בתשלום אחד בסיום התקופה.

 

יש מסלולי בלון מלאים בהם הלווים לא משלמים בכלל תשלומים חודשיים ורק תשלום סופי של קרן + ריבית, או מסלולים חלקיים בהם משלמים בכל חודש רק ריבית ובסיום התקופה את הקרן.

 

הלוואת גישור למשכנתא דומה יותר להלוואת בלון, כאשר ברוב המקרים מקבלים את הסכום מראש, ומחזירים את הקרן + ריבית (והצמדה אם ישנה) בתשלום אחד.

 

למי זה מתאים ויתרונות

 

הלוואת גישור למשכנתא מתאימה בעיקרה לאנשים המבקשים למכור את דירתם הקיימת (אפילו אם יש עליה משכנתא פעילה) אך בו זמנית רוצים לרכוש דירה אחרת לפני מכירת הישנה – להלן גישור על התקופה.

 

כך, כאשר הדירה הישנה נמכרת לבסוף, הלווים מקבלים את הכסף באופן מיידי להחזר הלוואת הגישור. היתרונות של הלוואת גישור למשכנתא כוללים גמישות בבניית מודל ההחזר (תשלום אחד כולל או תשלומים חודשיים של הריבית), פתרון יעיל למימון ביניים, אפשרויות ריביות והצמדה רבות – פריים, צמוד למדד, ללא הצמדה, צמוד ללייבור, צמוד מט"ח, ריבית קבועה וכן הלאה.

 


קרא עוד

תמהיל משכנתא מומלץ

תמהיל אופטימלי- חלום או מציאות?
אף אחד לא יכול לצפות מה תהיה הריבית או מה יהיה שער הדולר בשנים הבאות, ולכן אין תמהיל מושלם. כך למשל, משכנתא שיש בה רכיב פריים שנלקח כשהריבית הייתה גבוהה ומאז הריבית ירדה תתברר בדיעבד כעסקה מצוינת, אבל באותה מידה הריבית יכלה לזנק ואותה משכנתא הייתה מתגלה כטעות יקרה. 

 

חשוב לזכור שיש לשפוט כל מקרה לגופו – תמהיל המשכנתא האופטימאלי עשוי להשתנות בין לקוח ללקוח לפי צרכיו הספציפיים.

 

 על כן, מומלץ לבדוק היטב איזו משכנתא לוקחים על מנת לנסות ולהקטין עד כמה שניתן את גודל ההחזר החודשי ולבנות מסלול משכנתא אופטימאלי לכל סיטואציה. כמו כן, הריביות אותן תוכלו לקבל ישתנו לפי כוח המיקוח שלכם מול הבנקים והתקופה על פניה תיפרש המשכנתא (ככל שתהיה ארוכה יותר, כך גם הריביות יהיו גבוהות יותר).

 

מגוון המסלולים המוצעים לכם ע"י הגופים המלווים משרה תחושה של אופוריה, שיש בידכם בחירה רחבה אבל זה הפרדוקס. מצד אחד יש מגוון אפשרויות ומצד שני אם תבחרו לא נכון זה יעלה לכם בהרבה כסף.

 

עקרונות באופן מרוכז לתמהיל משכנתא

 

יש לבחור בתמהיל המפצה על הפרמטרים שלהן ולוודא שהוא עונה על כולם.

 

-החזר חודשי

 

-עליית המדד

 

-שינוי בשערי מט"ח

 

-עליית ריבית עוגן ומט"ח

 

-גמישות בניהול
 

כמו כן, יש לוודא שיש הקפדה על הסעיפים הבאים:

 

  1. פריסה של ארבעה לחמישה מסלולים.

  2. ע"י ניסוי וטעייה במחשבונים שמציעים הגופים המלווים באתרי האינטרנט שלהם תוך כדי שימוש בנתונים של גובה המשכנתא, אורך חייה(ישנה מגבלה של עד 30 שנים), משחק עם ריביות ומסלולים שונים. דרך המשחק תגיעו למסלול האופטימלי שיש בו מגוון מסלולים שמדגיש יתרונות בכל מסלול ומקטין חסרונות. למעשה כך תייצרו גמישות ותגדרו סיכונים.

  3. בתקופה בה הריביות הקבועות הן נמוכות יש לקבע אותם כדי שתוכלו לנצלם לאורך זמן.

  4. שילוב בתמהיל של ריביות נמוכות במסלולים קצרי טווח. דרך זה אתם תוכלו להשיג יציבות וגם עלות זולה בחלק זה של ההלוואה.

  5. שימוש נבון בהלוואות גרייס ובלון בכדי לתת למשפחה להתמודד עם התשלום החודשי של המשכנתא.

  6. שימוש מגוון בתקופות החזר שונות כדי למתן ולשלוט בעלייה בהחזר החודשי.

  7. שימוש נבון במסלולים עם ריבית משתנה. בהם ניתן לקחת לתקופות ארוכות על מנת שתהיה לכם את הגמישות למחזר את זה וליהנות לאורך זמן מריבית נמוכה.

  8. ניצול של מגמות הפוכות לדוגמא ריבית שקלית לשער מט"ח. כשהריבית השקלית עולה בדר"כ שער המט"ח יורד וכך להפך. כלומר אם עשיתם שילוב של ריבית פריים ומט"ח אם תהיה עליה במסלול אחד הפיצוי יגיע במגמה ההפוכה לו.

  9. לקחת סכום שאתם צריכים לתקופה הכי קצרה ובריבית הכי נמוכה. זכרו את המשוואה: תקופה קצרה+ ריבית נמוכה = עלות משכנתא נמוכה.

 

עלות משכנתא נמוכה

 

הגבלות על התמהיל 

 

בנק ישראל הגביל את תמהיל המשכנתאות החדשות באוגוסט 2013 אותן אתם יכולים לקחת(נכון לנובמבר 2014).

 

1. היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לבין סך ההלוואה לא יעלה על 3\2.

 

לדוגמא: לקוח צריך משכנתא בסך 900,000 ₪ עד 600,000 ₪ בריבית משתנה לפחות 300,000 ₪ יהיו חייבים להיות ריבית קבועה

 

2. היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה הנושא ריבית שעשויה במהלך  תקופה קצרה מחמש שנים ממועד אישור ההלוואה לא יעלה על 3\1 מסך ההלוואה.

 

600,000  ₪ בריבית משתנה עד 300,000 ₪  בריבית משתנה בפחות מחמש שנים.

 

לדוגמא: ריבית פריים, מסלול צמוד מדד שמשתנה מידי שנה, שנתיים וכדומה.

 

הלוואות שאינן כפופות להגבלות אלו הן:

 

-תושבי חוץ

 

-הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן הוא עד 3 שנים.

 

-הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 100,000 ₪  


קרא עוד

איך תרצו לשתף את זה?

שתף אותנו בתגובה

כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט