נשמח לעזור

משכנתא למתחילים

מה היא בכלל אותה משכנתא?

 

משכנתא היא העסקה הגדולה ביותר שרובינו נבצע בחיינו, ולכן כל כך הרבה חששות ומיתוסים אופפים אותה. המפגש עם המושג "משכנתא" מגיע אל כל אחד מאתנו בשלב זה או אחר של חיינו. אלו שלאחר שנים של מעבר בין דירות שכורות מחפשים יציבות, זוגות טריים שרוצים להשקיע את הצ'קים מהחתונה בבניית הקן החם או משפחות שהתרחבו ומחפשות דירה גדולה יותר וכדומה. 

 

חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בלקיחת משכנתא, ולכן מומלץ לפתור את התעלומה ששמה משכנתא טרם לקיחתה.

 

ראשית נגדיר מהי משכנתא. משכנתא היא שעבוד של נכס מקרקעין שנעשה ע"י בעל הזכויות במקרקעין(בדר"כ הדירה שלשמה נלקחה ההלוואה) לטובת הגוף המלווה כבטוחה לקבלת ההלוואה. בטוחה היא מה שהגוף המלווה דורש על מנת להבטיח לעצמו את השבת כספו. נכס הנדל"ן יכול להיות מגרש, בית, חנות וכדומה. אורך חיי משכנתא מקסימאלי יכול להגיע עד 30 שנים בכפוף להוראות בנק ישראל.

 

חשוב לדעת שיש שני סוגי גופים עיקריים שנותנים משכנתא: בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח לכל אחד התנאים שלו ולכל אחד הריביות שלו והמסלולים שלו. חשוב לדעת שהמשכנתא שניתנת ע"י חברות הביטוח היא עד 60% מערך הנכס וכן הפעולות של החברות נמצאות בכפוף לממונה על הביטוח בבנק ישראל.

 

בתהליך לקיחת משכנתא הגופים המלווים בודקים 3 דברים: טיב הלווה, טיב הנכס ויכולת ההחזר היחסית של הלווה(תמונה כלכלית שרואה הבנק). בסופו של תהליך משכון* הנכס יהיה למוסד המלווה שטר משכנתא. למעשה זהו השלב שבו הבנק מחשב את הסיכון בלתת לכם הלוואה.

 

1. טיב הלווה - נבדק על ידי מספר פרמטרים, לכל מוסד מלווה יש דגשים שונים מעט, המטרה היא לבדוק את דירוג האשראי ואת גבולות היציבות הכלכלית שלכם. זה יתבצע ע"י בדיקת מוסר ויציבות תשלומי השכר, וותק במקום העבודה, משטר תשלומי ההתחייבויות שיש לכם בחשבון, חריגה ממסגרת האשראי, הגבלות ועיקולים על החשבון וכן הליכים כגון הוצאה לפועל. היסטוריית אשראי פחות טובה משפיעה על גובה הריבית שהגוף המלווה יציע לכם ועל כמה אפשר להתמקח איתו אודות תנאי המשכנתא שהוא יציע.

 


2.טיב הנכס – בדיקת טיב הנכס תלויה במקור הנכס, אם זו דירה מקבלן הנכס מהקבלן נבדק לאורך כל הפרויקט. כל מקרה אחר (יד שניה, בניה עצמית, נכס מסחרי או חקלאי) מצריך הערכה של שמאי אשר ייקבע מה מחיר הנכס בשוק החופשי.

 

הבנק יבחן את הנכס אותו אתם מעוניינים למשכן משלושה כיוונים:

 

מיקום הנכס – לאזור בו נמצא הנכס יש השפעה ניכרת על ההלוואה. ככול שהמקום נמצא במיקום טוב יותר (יותר קל למכור את הנכס) יש עדיפות לו, אך ברוב המקרים לבחירת מיקום בניית הבית סיבות רבות ולכן על סעיף זה אין לכם כמעט השפעה.

 

אחוז המימון המבוקש- ככול שאחוז המימון המבוקש נמוך יותר כך גדל הסיכוי שבמקרה של מכירת הנכס יוכל הבנק לקבל את כל כספו. דבר נוסף על הלוואות עם אחוזי מימון גבוהים יש על הבנק דרישות מיוחדות (דרישות מבנק ישראל) שמיקרות לבנק את ההלוואה.

 

 שני הדברים הנ"ל גורמים לכך שככול שאחוז המימון נמוך יותר כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר. אחוז המימון שבו ישנו השינוי המשמעותי ביותר הוא 60% מימון ולכן רצוי (אם אפשר) לבקש עד 60% מימון וזאת בכדי לקבל תנאי משכנתא טובים יותר

 

סוג הבנייה ומראה הבית – לסוג הבנייה וגם למראה הבית ישנה השפעה על תנאי המשכנתא. בתים מיוחדים בצורתם או בנויים בחומרים מיוחדים יותר קשה למכור ולכן יפגעו בדרוג האשראי של העסקה מבחינת הגוף המלווה .

 

3. יכולת החזר של הלווה – זהו השלב בו בוחן הבנק את יכולת ההחזר שלכם. יכולת ההחזר שלכם תיקבע ע"פ ההיסטוריה הכלכלית שלכם והמצב שלכם כעת. את העבר אי אפשר לשנות אבל את המצב אותו רואה הבנק עכשיו ניתן לשפר. הגוף יקבע אילו תנאים יהיו לך במשכנתא גם ע"פ המצב שהוא רואה בתקופה של 3-6 חודשים לפני הבקשה לאישור העקרוני וזהו בהחלט המקום שבו ניתן לעשות את השינוי הגדול ביותר.

 

הגוף בודק מהו  גובה ההכנסה הפנויה, כלומר אחרי קיזוז של הלוואות ,כרטיסי אשראי, הוצאות עתידיות ידועות(לדוגמא הזוג מצפה לתינוק) כמה נשאר בפועל בחשבון הבנק ומזה מחשבים את ההחזר החודשי. על פי הוראות בנק ישראל האחרונות אסור שהחזר זה יעבור את ה50% ורצוי שלא יעבור את ה40% מכלל ההכנסה הפנויה של הזוג(לאחר ניקוי התחייבויות שונות). ככל שהחזר יותר קרוב ל50% הריבית תהיה יותר גבוהה ויכולת המיקוח יותר נמוכה. גובה ההחזר החודשי האפשרי משפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקחת.

 

דבר שני שמתבצע הוא חישוב עלות מספר בני המשפחה בבית כאשר בן המשפחה הראשון מחושב לפי 1500 ₪ בחודש ואילו השני ואלך מחושב לפי 1200 ₪(משתנה מבנק לבנק) בחודש, ילדים מעל גיל 18 לא נכנסים לחישובי הבנק.

 

לדוגמא, משפחה, זוג עם שלשה ילדים מתחת לגיל 18 תחושב לפי 1500 ₪ + 4800 ₪ (1200*4). כלומר 6300 ₪.

 

בהנחה שהנטו המשפחתי הוא 20,000 ₪, ההכנסה הפנויה לצורך תשלום המשכנתא הוא 7400 ₪ ולא 7800 ₪ אם היה למשפחה רק שני ילדים – 39% מהכנסה או יתרה לאחר חישוב בני המשפחה)

 

מכאן שבמידה ומשפחה זו רכשה נכס בעלות של 2,800,000 עם הון עצמי של 800,000 ₪  וזקוקה להלוואה של 2 מיליון ₪, לא בטוח שהיא תוכל לעמוד בהחזר החודשי שלה הן מבחינת הבנק והן מבחינת ההוצאות הרגילות שלה.

 

* משכון- משכון הוא אמצעי העומד לזכות גורם מלווה בכדי להבטיח את פירעון חוב ע"י הלווה.

כדאי לך לקרוא גם...

אחוז מימון למשכנתא

בהתאם להנחיות של בנק ישראל ישנה מגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל מהבנקים במסגרת הלוואת המשכנתא מתוך שווי הנכס.

 

ההוראה מחלקת את רוכשי הדירות ל-4 סוגים:

 

  1. רוכש דירה יחידה("מחוסר דיור") - הוא מי שאין בבעלותו נכס או חלק מהנכס והדירה שבכוונתו לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-25% משווי הנכס.
כך למשל: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 600,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 150,000 ש"ח.

 

  1. משקיע - הוא מי שיש בבעלותו דירה ואין בכוונתו למכור אותה וברצונו לרכוש דירה נוספת.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה  זה יהיה-50% משווי הנכס.
לדוגמא: משקיע שירצה לרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 1,000,000.

 

  1. משפר דיור - הוא מי שיש בבעלותו דירה וברצונו לרכוש דירה חלופית במקום הדירה שבבעלותו ויביא לבנק תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שבו הוא מצהיר שבכוונתו למכור את הדירה שבבעלותו בתוך 24 חודשים.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-30% משווי הנכס.
למשל: משפר דיור שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 300,000 ש"ח.

 

  1. תושב זר - הוא אזרח מדינה אחרת שאין ברשותו אזרחות ישראלית וכיוצא מכך אין ברשותו תעודת זהות ישראלית אלא דרכון זר.

 

ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-50% משווי הנכס.
למשל: תושב זר שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 500,000 ש"ח.

 


קרא עוד

הון עצמי להלוואת המשכנתא

אחת השאלות המרכזיות בתהליך רכישת נכס היא שאלת התקציב; באיזה תקציב נוכל  לרכוש נכס תוך השענות על העובדה שנצטרך לממן את מירבה על ידי נטילת משכנתא.

 

בתהליך קביעת התקציב נצטרך להתייחס לשני פרמטרים:

 

הראשון שווי הנכס הנרכש והשני סכום ההון שיש ברשותנו בניכוי הוצאות מסביב(מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ וכדומה).

 

לפני שאתם מחליטים באיזו ריבית לבחור וכמה שנים ההלוואה שלכם תמשך עליכם לבדוק מהו בכלל גובה ההלוואה שלה אתם זקוקים. למחיר הדירה מתווספות הוצאות כגון המיסים , שכר עו"ד ומתווך המטפלים בעסקה, השיפוצים אם נצטרך לעשות וכן הרהיטים שתאלצו לרכוש ועוד.

 

 כעת מהתוצאה שיצאה לכם יש להחסיר את ההון העצמי שלכם ללא הלוואות וכן אם אתם זכאים להטבה מסוימת בשל שיוך לאוכלוסייה זו או אחרת, התוצאה שתופיע לפניכם היא ההלוואה שדרושה לכם מהבנק.

 

חשוב לזכור: זה שתזקקו לסכום זה לא מבטיח שהבנק יאשר לכם אותו בשל התלות של אישור המשכנתא במספר גורמים שביניהם נמנה ההחזר החודשי שקובע את גובה ההלוואה שתוכלו לקחת מהבנק.

 

איך מחשבים החזר חודשי? זוהי שאלה שמתבקשת. החזר חודשי תלוי בהכנסות נטו שלכם וכן, בהוצאות משוערות שיש לכם מידי חודש. חשבו את סך ההכנסות החודשיות המשותפות שלכם נטו, וודאו שסכום החזר המשכנתא לא עולה על יכולתכם. כשאתם מחשבים את הסכום החודשי שיעמוד לרשותכם, מומלץ לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות, לדוגמא: הולדת ילדים, קידום בעבודה במסלול קבוע וידוע מראש וגם התחייבויות נוספות.

 

תוכלו להשתמש במחשבוני משכנתא שאותם תוכלו למצוא באתר זה. לסכום שייצא לכם הוסיפו את החסכונות וההטבות שלהם אתם זכאים והנה לכם הסכום שעומד לפניכם לרכישת הדירה.

 

שימו לב:

 

מחשבונים אלו אינם מהווים תחליף לייעוץ בנקאי שתקבלו בסניפים. בחלק מהמחשבונים תוכלו לראות כמה כסף הבנק יכול להביא לכם בהלוואה ובחלקם תוכלו לשלב עבורכם מחשבונים עם המסלולים השונים שמציעים הבנקים.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות שיש לרכישת דירה מלבד המחיר שנקבע בחוזה. 

 


קרא עוד

הלוואת גישור למשכנתא

הלוואת הגישור מתאימה בעיקר לאלו שרוצים למכור את דירתם, אך בו בזמן רוצים לרכוש דירה אחרת טרם מכירתה. כשהדירה הישנה נמכרת משתחרר כסף נזיל את  להחזר הלוואת הגישור באופן מידי. חשוב לזכור שהלוואות אלו כרוכות באישור של הבנק ונדרשת להן סיבה מיוחדת.

 

 היתרון של הלוואה זו הוא בגמישות בהחזרה ובאפשרויות הרבות של הצמדה וריבית. הלוואה זו מגשרת על תקופה מסוימת בה אנו זקוקים לכסף. בתקופה זו יש לנו סכום כסף שהוא כרגע לא נזיל ולכן אנו צריכים לגשר על הפער ולרכוש את הנכס באמצעות הלוואה זו. במקרים רבים הלוואה זו היא ההבדל בין היכולת לרכישה של דירה רלוונטית ברגע נתון זה למרות שאין בידנו את כל הסכום למימוש עסקה אטרקטיבית שמוצעת לנו.

 

החיסרון הוא בחשיפה הארוכה שיש להלוואה לשינויים בהפרשי ההצמדה למטבע או למדד.

 

 כשאנו נתקלים במונח הלוואת גישור למשכנתא במרבית הפעמים הוא יופיע לצד שמות של מסלולי משכנתא מיוחדים אחרים. על כן, ישנה חשיבות גדולה להבנה של מהות ההלוואה והבדליה משאר סוגי ההלוואות.

 

כך למשל לצד הלוואות גישור למשכנתאות ניתן לשמוע את המונח משכנתא גרייס כאשר יש דמיון, אך מסלול גרייס בסך הכל כולל תקופה מסוימת, לרוב כמה חודשים עד שנה, שבה הלווים לא צריכים להחזיר את ההלוואה ורק לאחר מכן מתחילים התשלומים החודשיים.

 

מונח נוסף שעשוי לבלבל הוא הלוואת בלון או הלוואת בוליט, אלו כבר אכן דומות יותר להלוואת גישור ובמקרים מסוימים יכולים להיות אפילו אותו דבר.

 

הלוואת בלון\בוליט היא כזו שנקבעת לתקופה מסוימת ולרוב קצרה יחסית, כאשר הלווים מחזירים את הסכום למלווה בתשלום אחד בסיום התקופה.

 

יש מסלולי בלון מלאים בהם הלווים לא משלמים בכלל תשלומים חודשיים ורק תשלום סופי של קרן + ריבית, או מסלולים חלקיים בהם משלמים בכל חודש רק ריבית ובסיום התקופה את הקרן.

 

הלוואת גישור למשכנתא דומה יותר להלוואת בלון, כאשר ברוב המקרים מקבלים את הסכום מראש, ומחזירים את הקרן + ריבית (והצמדה אם ישנה) בתשלום אחד.

 

למי זה מתאים ויתרונות

 

הלוואת גישור למשכנתא מתאימה בעיקרה לאנשים המבקשים למכור את דירתם הקיימת (אפילו אם יש עליה משכנתא פעילה) אך בו זמנית רוצים לרכוש דירה אחרת לפני מכירת הישנה – להלן גישור על התקופה.

 

כך, כאשר הדירה הישנה נמכרת לבסוף, הלווים מקבלים את הכסף באופן מיידי להחזר הלוואת הגישור. היתרונות של הלוואת גישור למשכנתא כוללים גמישות בבניית מודל ההחזר (תשלום אחד כולל או תשלומים חודשיים של הריבית), פתרון יעיל למימון ביניים, אפשרויות ריביות והצמדה רבות – פריים, צמוד למדד, ללא הצמדה, צמוד ללייבור, צמוד מט"ח, ריבית קבועה וכן הלאה.

 


קרא עוד

איך תרצו לשתף את זה?

שתף אותנו בתגובה

כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט