נשמח לעזור

תהליך המשכנתא

1. נפגשים לייעוץ-

 

בפגישה תקבלו ייעוץ לבחירת סוג המשכנתא המתאימה לצרכים שלכם. במהלכה תוכלו להגיש בקשה לקבלת משכנתא, ללא התחייבות מצדכם.

 

2. מבקשים אישור עקרוני

 

במהלך הפגישה הראשונה או לאחריה, תגישו בקשה להלוואה לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא. החלטת הגוף המלווה אם לאשר בקשה זו, מבוססת בשלב זה על הצהרתכם והפרטים שמסרתם וכפופה לבדיקתם לאחר מכן על ידי גורם מוסמך בגוף. אישור זה תקף ל90 יום במידה ולא חל שינוי בנתוני ההכנסות של הלווים, הריביות בו לעומת זאת תקפות ל12-10 יום. יש לשים לב שבמסלולים מסוימים הריבית יכולה להשתנות במהלך הטווח של ה12-10 יום בעקבות שינויי עוגנים שעליהם מתבססים חלק מהמסלולים שהגוף המלווה מציע.

 

חשוב להבין כי האישור העקרוני פועל בשני מישורים

 

  1. מאשר כי הבנק מוכן לתת לכם כלווים את גובה ההלוואה המבוקשת- בעת פנייתכם לקבלת אישור עקרוני אשראי, נציג הבנק יתשאל אתכם אודות נתוני ההכנסה, השכלה, מקצוע, גיל, הלוואות והתחייבויות נוספות ובעצם כך יוכל לאשר אתכם כלווים, יאשר לתת לכם את ההלוואה המבוקשת.
  2. מאשר כי הבנק מוכן לתת את ההלוואה לנכס אותו אתם מבקשים לרכוש- במידה ויש כבר נכס ספציפי המיועד להיות מושא ההלוואה, הבנק יבקש לקבל נתונים מדויקים אודות הנכס: מחיר, מיקום גיאוגרפי, קומה, מקום רישום הנכס (טאבו / מנהל) ומומלץ מאוד לצרף גם אישור זכויות של הנכס (נסח טאבו / אישור זכויות מנהל) כבר בשלב זה.

 

כאמור, לא פעם לקוחות פונים לקבלת אישור עקרוני מהגוף המלווה עוד בטרם יש בידיהם נכס ספציפי ולכן במקרים כאלה הבנק ישאל לגבי מאפייניו של הנכס אותו מבקשים לרכוש מבלי לבחון את נתוני הנכס במדויק. כשמצאתם נכס רלוונטי, עוד בטרם חתימת החוזה מומלץ ליידע את הבנק בנתוני הנכס במדויק ואף להציג בפניו אישור זכויות, על מנת לוודא כי יש אישור לקבלת ההלוואה לנכס המבוקש.

 

חשוב להבין כי שני המישורים הללו יחדיו מרכיבים את האישור העקרוני.

 

הטעות הנפוצה של רוב הלקוחות היא ההבנה שברגע שהתקבל אישור עקרוני אשראי המאשר להעמיד לרשותם את ההלוואה המבוקשת, הם רואים את העניין כ"סגור" ומבינים שבכל עסקה שתהיה, ותעמוד בסכומים שאושרו, הבנק ייתן את ההלוואה המבוקשת.

 

לא פעם קורה שמסיבות שונות וממדיניות אשראי וניהול סיכונים של הבנק, עבור נכס מסוים, הבנק יאשר ללקוחות הלוואה בתנאים שונים ופחות טובים, מההלוואה שאושרה מלכתחילה, הדבר יכול לבוא לידי ביטויי בשיעור מימון נמוך יותר אותו הגוף המלווה יהיה מוכן לתת (פחות כסף בפועל) או בשינוי ריביות (דבר העלול להשפיע על ההחזר החודשי(.

 

במקרים מסוימים, ישנם נכסים שלא ניתנים לשעבוד ע"י הבנק ובמקרה כזה, למרות שיש ברשותכם אישור עקרוני המאשר כי הבנק מאשר לתת לכם את ההלוואה, עבור הנכס הספציפי, ההלוואה לא תאושר

 

הדבר עלול לגרום נזק כלכלי רב שכן, חוזה נחתם מאחר ואתם הייתם בטוחים שיש בידכם אישור משכנתא עקרוני מהבנק, אך לאחר חתימת החוזה ובעת שתבקשו לקבל את המשכנתא יגלו כי קיימת בעיה עם הנכס אשר משנה את תנאי ההלוואה / הופכת את קבלת ההלוואה לבלתי אפשרית

 

לפיכך, חשוב להבין כי האישור העקרוני פועל בשני המישורים יחדיו. חשוב שהבנק יאשר עוד בטרם חתימת החוזה (אך כשכבר יש נכס ספציפי) אתכם מבחינה אשראית ואת הנכס אותו אתם מבקשים לרכוש.

 

 

3. מגישים מסמכים

 

לצורך בדיקת הפרטים שמסרתם לבנק, תתבקשו להביא מסמכים וביניהם גם את הבאים:

 

• תעודת זהות + ספח

 

• דפי חשבון עו"ש של 3 החודשים האחרונים

 

• 3 תלושי שכר אחרונים, במקרה של עצמאים יש להגיש דו"ח שומה של השנה החולפת ודו"ח רואה חשבון/ יועץ מס. במקרה של חברה יש להגיש דו"ח מאזן מבוקר בוחן ומאזן.

 

• אישורים מוכחים על הכנסה ממקורות נוספים(מזונות, קצבת ביטוח לאומי וכדומה)

 

• חוזה רכישת הנכס במידה ויש

 

• נסח רישום מקרקעין (טאבו / אישור זכויות, או אישור המעיד על זכויות בנכס)

 

• תעודת זכאות (לזכאי משרד השיכון). במידת הצורך הבנק יפנה אתכם בשלב זה לשמאי המאושר ע"י הבנק.

 

* רשימת המסמכים שהוצגה לעיל מהווה את עיקרי המסמכים שצריך להגיש לגוף הפיננסי המלווה, אך היא לא סופית. מזמן לזמן מתווספים טפסים נדרשים וייתכן שתצטרך להמציא מסמכים נוספת שרלוונטיים לעסקה שלכם.

 

4. בדיקת פרטי בקשתכם

 

ככל שהמסמכים שהגשתם והבקשה למשכנתא ייבדקו ע"י הבנק ויימצאו עומדים בתנאים, ניתן יהיה להתקדם לחתימה על מסמכי המשכנתא.

 

5. חותמים על מסמכי המשכנתא

 

בשלב זה תחתמו אתם והערבים על מסמכי המשכנתא. לצורך קבלת המשכנתא, יש להשלים גם את מסמכי הביטחונות הבאים:

 

• ביטוחים(ביטוח חיים ודירה) עבור משכנתא

 

• רישום שיעבודים

 

• מסמכים נוספים כפי שיתבקשו בהתאם לעסקה

 

6. מבצעים את המשכנתא

 

לאחר קיום כל דרישות הבנק, מקבלים את כספי המשכנתא. סיימתם את התהליך.

 

 

**תשומת לבכם,

 

* גובה הריבית שאושר לכם יישמר עבורכם 12-10 יום ממתן האישור.

 

* האישור מותנה באימות הנתונים שמסרתם באמצעות המסמכים שידרשו ע"י הבנק.

 

כדאי לך לקרוא גם...

אחוז מימון למשכנתא

בהתאם להנחיות של בנק ישראל ישנה מגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל מהבנקים במסגרת הלוואת המשכנתא מתוך שווי הנכס.

 

ההוראה מחלקת את רוכשי הדירות ל-4 סוגים:

 

  1. רוכש דירה יחידה("מחוסר דיור") - הוא מי שאין בבעלותו נכס או חלק מהנכס והדירה שבכוונתו לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-25% משווי הנכס.
כך למשל: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 600,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 150,000 ש"ח.

 

  1. משקיע - הוא מי שיש בבעלותו דירה ואין בכוונתו למכור אותה וברצונו לרכוש דירה נוספת.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה  זה יהיה-50% משווי הנכס.
לדוגמא: משקיע שירצה לרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 1,000,000.

 

  1. משפר דיור - הוא מי שיש בבעלותו דירה וברצונו לרכוש דירה חלופית במקום הדירה שבבעלותו ויביא לבנק תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שבו הוא מצהיר שבכוונתו למכור את הדירה שבבעלותו בתוך 24 חודשים.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-30% משווי הנכס.
למשל: משפר דיור שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 300,000 ש"ח.

 

  1. תושב זר - הוא אזרח מדינה אחרת שאין ברשותו אזרחות ישראלית וכיוצא מכך אין ברשותו תעודת זהות ישראלית אלא דרכון זר.

 

ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-50% משווי הנכס.
למשל: תושב זר שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 500,000 ש"ח.

 


קרא עוד

הון עצמי להלוואת המשכנתא

אחת השאלות המרכזיות בתהליך רכישת נכס היא שאלת התקציב; באיזה תקציב נוכל  לרכוש נכס תוך השענות על העובדה שנצטרך לממן את מירבה על ידי נטילת משכנתא.

 

בתהליך קביעת התקציב נצטרך להתייחס לשני פרמטרים:

 

הראשון שווי הנכס הנרכש והשני סכום ההון שיש ברשותנו בניכוי הוצאות מסביב(מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ וכדומה).

 

לפני שאתם מחליטים באיזו ריבית לבחור וכמה שנים ההלוואה שלכם תמשך עליכם לבדוק מהו בכלל גובה ההלוואה שלה אתם זקוקים. למחיר הדירה מתווספות הוצאות כגון המיסים , שכר עו"ד ומתווך המטפלים בעסקה, השיפוצים אם נצטרך לעשות וכן הרהיטים שתאלצו לרכוש ועוד.

 

 כעת מהתוצאה שיצאה לכם יש להחסיר את ההון העצמי שלכם ללא הלוואות וכן אם אתם זכאים להטבה מסוימת בשל שיוך לאוכלוסייה זו או אחרת, התוצאה שתופיע לפניכם היא ההלוואה שדרושה לכם מהבנק.

 

חשוב לזכור: זה שתזקקו לסכום זה לא מבטיח שהבנק יאשר לכם אותו בשל התלות של אישור המשכנתא במספר גורמים שביניהם נמנה ההחזר החודשי שקובע את גובה ההלוואה שתוכלו לקחת מהבנק.

 

איך מחשבים החזר חודשי? זוהי שאלה שמתבקשת. החזר חודשי תלוי בהכנסות נטו שלכם וכן, בהוצאות משוערות שיש לכם מידי חודש. חשבו את סך ההכנסות החודשיות המשותפות שלכם נטו, וודאו שסכום החזר המשכנתא לא עולה על יכולתכם. כשאתם מחשבים את הסכום החודשי שיעמוד לרשותכם, מומלץ לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות, לדוגמא: הולדת ילדים, קידום בעבודה במסלול קבוע וידוע מראש וגם התחייבויות נוספות.

 

תוכלו להשתמש במחשבוני משכנתא שאותם תוכלו למצוא באתר זה. לסכום שייצא לכם הוסיפו את החסכונות וההטבות שלהם אתם זכאים והנה לכם הסכום שעומד לפניכם לרכישת הדירה.

 

שימו לב:

 

מחשבונים אלו אינם מהווים תחליף לייעוץ בנקאי שתקבלו בסניפים. בחלק מהמחשבונים תוכלו לראות כמה כסף הבנק יכול להביא לכם בהלוואה ובחלקם תוכלו לשלב עבורכם מחשבונים עם המסלולים השונים שמציעים הבנקים.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות שיש לרכישת דירה מלבד המחיר שנקבע בחוזה. 

 


קרא עוד

הלוואת גישור למשכנתא

הלוואת הגישור מתאימה בעיקר לאלו שרוצים למכור את דירתם, אך בו בזמן רוצים לרכוש דירה אחרת טרם מכירתה. כשהדירה הישנה נמכרת משתחרר כסף נזיל את  להחזר הלוואת הגישור באופן מידי. חשוב לזכור שהלוואות אלו כרוכות באישור של הבנק ונדרשת להן סיבה מיוחדת.

 

 היתרון של הלוואה זו הוא בגמישות בהחזרה ובאפשרויות הרבות של הצמדה וריבית. הלוואה זו מגשרת על תקופה מסוימת בה אנו זקוקים לכסף. בתקופה זו יש לנו סכום כסף שהוא כרגע לא נזיל ולכן אנו צריכים לגשר על הפער ולרכוש את הנכס באמצעות הלוואה זו. במקרים רבים הלוואה זו היא ההבדל בין היכולת לרכישה של דירה רלוונטית ברגע נתון זה למרות שאין בידנו את כל הסכום למימוש עסקה אטרקטיבית שמוצעת לנו.

 

החיסרון הוא בחשיפה הארוכה שיש להלוואה לשינויים בהפרשי ההצמדה למטבע או למדד.

 

 כשאנו נתקלים במונח הלוואת גישור למשכנתא במרבית הפעמים הוא יופיע לצד שמות של מסלולי משכנתא מיוחדים אחרים. על כן, ישנה חשיבות גדולה להבנה של מהות ההלוואה והבדליה משאר סוגי ההלוואות.

 

כך למשל לצד הלוואות גישור למשכנתאות ניתן לשמוע את המונח משכנתא גרייס כאשר יש דמיון, אך מסלול גרייס בסך הכל כולל תקופה מסוימת, לרוב כמה חודשים עד שנה, שבה הלווים לא צריכים להחזיר את ההלוואה ורק לאחר מכן מתחילים התשלומים החודשיים.

 

מונח נוסף שעשוי לבלבל הוא הלוואת בלון או הלוואת בוליט, אלו כבר אכן דומות יותר להלוואת גישור ובמקרים מסוימים יכולים להיות אפילו אותו דבר.

 

הלוואת בלון\בוליט היא כזו שנקבעת לתקופה מסוימת ולרוב קצרה יחסית, כאשר הלווים מחזירים את הסכום למלווה בתשלום אחד בסיום התקופה.

 

יש מסלולי בלון מלאים בהם הלווים לא משלמים בכלל תשלומים חודשיים ורק תשלום סופי של קרן + ריבית, או מסלולים חלקיים בהם משלמים בכל חודש רק ריבית ובסיום התקופה את הקרן.

 

הלוואת גישור למשכנתא דומה יותר להלוואת בלון, כאשר ברוב המקרים מקבלים את הסכום מראש, ומחזירים את הקרן + ריבית (והצמדה אם ישנה) בתשלום אחד.

 

למי זה מתאים ויתרונות

 

הלוואת גישור למשכנתא מתאימה בעיקרה לאנשים המבקשים למכור את דירתם הקיימת (אפילו אם יש עליה משכנתא פעילה) אך בו זמנית רוצים לרכוש דירה אחרת לפני מכירת הישנה – להלן גישור על התקופה.

 

כך, כאשר הדירה הישנה נמכרת לבסוף, הלווים מקבלים את הכסף באופן מיידי להחזר הלוואת הגישור. היתרונות של הלוואת גישור למשכנתא כוללים גמישות בבניית מודל ההחזר (תשלום אחד כולל או תשלומים חודשיים של הריבית), פתרון יעיל למימון ביניים, אפשרויות ריביות והצמדה רבות – פריים, צמוד למדד, ללא הצמדה, צמוד ללייבור, צמוד מט"ח, ריבית קבועה וכן הלאה.

 


קרא עוד

איך תרצו לשתף את זה?

שתף אותנו בתגובה

כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט