נשמח לעזור

מסלולים בהלוואת המשכנתא

על מנת להשוות בין ההצעות של הבנקים תצטרכו לדעת מהם המסלולים וממה הם מורכבים ולבחור במסלול שמתאים לכם. בשוק הישראלי קיים היצע גדול של  מסלולי משכנתאות(כמעט 40) שבהם תוכלו לבחור להשתמש.

 

הלוואת משכנתא היא משמעותית וגדולה מאוד ולכן יש צורך לבחון את הנושא ברצינות ולעומק על מנת לקבל את ההצעה הטובה והמתאימה ביותר עבורכם, מסלול משכנתא שתוכלו לעמוד בו ותשלמו לאורך השנים כמה שפחות מעבר להחזר ההלוואה עצמה.


מגוון מסלולי המשכנתא שניתן לקחת כיום הוא רחב ומורכב מאד כפי שכבר צוין לעיל. באופן כללי מסלולי משכנתאות מתחלקים לשני סוגים: משכנתא צמודה למדד, ומשכנתא שאינה צמודה למדד (צמודה, ולא צמודה - בהתאמה).

 

 

בהלוואה צמודת מדד יש בדרך כלל מדד בסיס שמהווה ריצפת מדד, אם המדד עולה מעבר למדד הבסיס הלווה ישלם את הפרש ההצמדה אבל ופה בא האבל הגדול, אם המדד ירד מתחת למדד הבסיס התשלום של הלווה לא יקטן (בדרך כלל).

 

מדד המחירים לצרכן אליו מוצמדות המשכנתאות במסלול כזה, הוא מדד המשקף את העלות של סל מוצרים מקיף בישראל והוא מתפרסם מידי חודש, עבור החודש שקדם לו. המדד מראה את כוח הקנייה של השקל מבחינה כללית ומבחינה ספציפית של מוצרים מסוימים (למשל ירקות או לחלופין דיור). כאשר המדד עולה, הכסף שלנו קונה פחות והמשכנתאות יתייקרו (אינפלציה), וכאשר המדד יורד הכסף קונה יותר, ולכן המשכנתאות יוזלו.

 

משכנתא צמודה מתחלקת לשני מסלולים אף היא: ריבית קבועה, וריבית משתנה.

 

הלוואה בריבית קבועה וצמודת מדד

 

בהלוואה זו אנו מחזירים את הכסף לבנק בליווי של החזר קבוע במשך כל התקופה. זאת מלבד, שינויים קטנים שייתכנו במדד המחירים לצרכן המשתנה מידי חודש ומשנה את ההחזר החודשי שלכם בשיעור נמוך יחסית.

 

כלומר, אם לקחנו הלוואה של 1,000,000 והמדד עלה ב1% ההלוואה תקבל תוספת של עוד 10,000 ועל הכסף הזה משלמים גם את הריבית הקבועה שאליה הצמדנו את ההלוואה.

 

מומלץ לקבע ריביות בתקופות בהם הריביות נמוכות.

 

יתרונות:

 

- הריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.

 

-תנודתיות נמוכה(אין קפיצה דרמטית בתשלום החודשי).

 

-הרגשה של בטחון יחסי בשל היציבות של הלוואה.

 

חסרונות:

 

- ישנו קנס על פירעון מוקדם של ההלוואה.

 

-הקרן והריבית צמודים למדד.

 

-שיעור ריבית גבוה יחסית

 

הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד:

 

שיעור הריבית בהלוואה משתנה מעת לעת במשך תקופת ההלוואה. השינוי מתבצע על פי הצמדת הריבית לעוגן חיצוני והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.

 

ריבית עוגן היא ריבית המבוססת על עוגן אובייקטיבי המשמש כנקודת ייחוס לריבית שהבנק ייגבה מכם בפועל. כל בנק בוחר את העוגן על פי שיקוליו.

 

העוגן הינו חיצוני לבנק, אובייקטיבי ולבנק אין השפעה עליו והנוסחה לחישובו העוגן נשענת על גיוס המקורות המשמשים למתן הלוואות בבנקים למשכנתאות.

 

יתרונות

 

-ריבית נמוכה יחסית בעת לקיחת המשכנתא

 

-החזר חודשי נמוך.

 

-קנס פירעון נמוך שכן הוא מחושב ביחס לתקופת קיבוע הריבית.

 

-אין קנס של פירעון מוקדם בתחנות השינוי.

 

- ניתן ליהנות במקרים של ירידה בריבית.

 

חסרונות

 

- הקרן והריבית שניהם צמודים למדד

 

-חוסר וודאות לגבי רמת הריבית בתחנת היציאה.

 

הלוואות לא צמודות מתחלקות גם הן לשני סוגים עיקריים: הלוואות בריבית פריים, והלוואות צמודות מט"ח (ברובן צמודות לדולר).

 

 

הלוואה צמודה לריבית הפריים

 

בהלוואה זו ההצמדה היא לריבית פריים שמהווה נגזרת של הריבית שהבנק לישראל קובע. עקרונית, כל בנק בישראל קובע את ריבית הפריים עבור עצמו ריבית זו משתנה בהתאם להחלטות נגיד בנק ישראל, פעם בחודש ביום שני לפני יום רביעי האחרון של כל חודש בשעה 16:00. במקרה שמתרחש אירוע כלכלי דרסטי שדורש התערבות מידית הנגיד משנה את הריבית בהתאם.

 

יתרונות

 

- בהלוואה זו אין קנס על פירעון מוקדם של ההלוואה, ניתן כאמור לפרוע את כל כולה או חלק ממנה בכל עת ללא קנס.

 

- כיום הריבית הינה נמוכה וכן במקרים של המשך מגמת הירידה תוכלו ליהנות ממנה.

 

חסרונות

 

-רמת תנודתיות גבוהה של הריבית

 

-חוסר וודאות לגבי רמת הריבית וגובה ההחזר.

 

 

הצמדה לשער מטבע חוץ

 

בהלוואה מסוג זה הקרן והריבית צמודים לשער המטבע. שיעור הריבית נקבע ע"פ פרסומי הלייבור- הריבית הבין בנקאית במט"ח הנקבעת בלונדון, בצירוף תוספת שנקבעת במועד נטילת ההלוואה. ישנם 4 סוגי מט"ח שאליהם תוכלו להצמיד את ההלוואה שלכם: דולר, ין, אירו ופרנק שוויצרי. כמו כן, ההלוואה ניתנת ונפרעת בשקלים.

 

לייבור חודשי- ריבית משתנה כל 3 חודשים או ריבית משתנה כל 6 חודשים נתון לבחירתכם. למעשה הדבר היחיד שקבוע במסלול זה הוא המרווח שמתווסף לריבית.

 

שני המשתנים הם:

 

- שער המט"ח

 

-שער הריבית- שיכולה להשתנות כמו שציינתי לעיל כל 3 או 6 חודשים.

 

משכנתא זו מיועדת לבעלי הכנסה במטבע זר או לתושבי חוץ המעוניינים ברכישת דירה. המטבעות הנפוצים אליהם המשכנתא מוצמדת הינם דולר ויורו. אם ואינך מבין במט"ח תחום זה הינו סבוך וקשה לניבוי בשל ריבוי הגורמים שבהם תלוי ערך המטבע.

 

יתרונות

 

- ריבית נמוכה באופן יחסי

 

-עלויות נמוכות

 

-ללא קנס פירעון מוקדם בכל נקודת זמן.

 

-ניתן ליהנות מירידה בריבית ובשער המטבע.

 

חסרונות

 

-הצמדה לשער הדולר.

 

-הצמדה לגורם חיצוני לכלכלת ישראל.

 

-תנודתיות מאוד גבוהה

 

-חוסר וודאות לגבי רמת הריבית וגובה ההחזר.

 

שיעור ריבית לייבור למטבעות עיקריים נכון ל- 11/7/2014

מטבע

3 חודשים

6 חודשים

12 חודשים

דולר ארה"ב

0.23

0.33

0.56

אירו

0.05

0.15

0.30

לירה שטרלינג

0.56

0.68

0.98

ין יפני

0.10

0.15

0.28

פרנק שוויצרי

0.00

0.05

0.15

דולר אוסטרלי

3.03

3.16

3.40

דולר קנדי

1.28

1.36

1.46

 

 

הלוואה בריבית קבועה לא צמודה-קל"צ

 

בהלוואה זו הריבית היא ידועה מראש ומחושבת כבר בתחילת התקופה של ההלוואה. הריבית אינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. הקן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, לפריים או למט"ח. מסלול זה מתאים לרוכשי דירה שמעוניינים בצמצום סיכונים של עליות ריבית.

 

יתרונות

 

- תשלום קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה ללא הצמדה למדדים.

 

-נטול סיכון.

 

-סך העלויות ידוע מראש.

 

-אינו מושפע משינויים בכלכלה הישראלית\ העולמית.

 

חסרונות

 

-פירעון מוקדם של ההלוואה מלווה בקנס.

 

-החזר חודשי גבוה.

 

-שיעור ריבית גבוהה יחסית למסלולים אחרים.

 

הלוואת משכנתא מסובסדת

 

סוג של מסלול שכהלוואה נראית בדיוק כמו כל הלוואה אחרת למעט ההבדל שמי שערב להלוואה הזו הוא משרד השיכון. תנאיה נקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה ניתנת ע"פ תעודת זכאות שמנפיק משרד השיכון והבינוי ובה פירוט גובה הזכאות ותנאי ההלוואה לה זכאי הלווה. הריבית בהלוואה זו היא צמודת מדד והיא הניתנת לתקופה של עד 27 שנים ללא פירעון מוקדם. נכון לשנת 2014 הריבית הינה 3%.

 

חשוב לדעת שגובה סכום ההלוואה הניתנת לזכאים נקבעת בשיטת ניקוד והפרמטרים הנבדקים הם:

 

-גיל

 

-מספר שנות נישואין

 

-מספר הילדים במשפחה

 

-מספר חודשי שירות לאומי\ צבאי

 

-מספר אחים\ אחיות בארץ

 

- אזור מגורים ועוד מגוון פרמטרים שתוכלו למצוא באתר של משרד השיכון.

 

קריטריונים לכך תוכלו למצוא באתר משרד השיכון.

 

במידה ותענו על הקריטריונים הנקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי יש להנפיק תעודת זכאות שתאפשר לקבל את ההטבה. את התעודה ניתן להנפיק בכל הבנקים למשכנתאות והיא תקפה לשנה מיום הנפקתה. אם היא לא מומשה ניתן להאריך אותה לשנה נוספת.

 

ניירת נדרשת*:

 

-העתק של ת.ז. (כולל ספח) של כל מבקשי תעודת הזכאות

 

-תעודת לידה של ילדי המבקשים(במידה והם לא רשומים בספח)

 

-תעודת נישואין

 

-אישור על שירות סדיר בצה"ל מקצין העיר או לחילופין אישור על שירות לאומי מאגודות שהוכרו לכך.

 

-פרטי אחים או אחות של המבקשים הכוללים את הפרטים הבאים:

 

שם פרטי, שם משפחה, מספר ת.ז, כתובת מלאה, שנת הלידה.

 

-במקרה של עולים חדשים יידרש צילום של תעודת עולה

 

*ייתכן ויידרשו מסמכים נוספים בהתאם לדרישות משרד השיכון והבינוי.

 

למי כדאי לנצל את הזכאות?

 

כאשר ריבית הזכאות נמוכה מהריבית הקבועה צמודה לתקופה מקבילה בהלוואה בנקאית רגילה מומלץ לשלב את הזכאות מארבע סיבות:

 

  1. חסכון בעלויות-לא עולה כסף
  2. קיבוע ריבית טובה
  3. הקטנת מידת התנודתיות של ההחזר
  4. מפחית את עלויות הפירעון המוקדם בעתיד

 

אך כאשר הריבית של הזכאות גבוהה מהריבית בהלוואה רגילה אין היגיון לקחת אותה.

 

כדאי לך לקרוא גם...

אחוז מימון למשכנתא

בהתאם להנחיות של בנק ישראל ישנה מגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל מהבנקים במסגרת הלוואת המשכנתא מתוך שווי הנכס.

 

ההוראה מחלקת את רוכשי הדירות ל-4 סוגים:

 

  1. רוכש דירה יחידה("מחוסר דיור") - הוא מי שאין בבעלותו נכס או חלק מהנכס והדירה שבכוונתו לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-25% משווי הנכס.
כך למשל: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 600,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 150,000 ש"ח.

 

  1. משקיע - הוא מי שיש בבעלותו דירה ואין בכוונתו למכור אותה וברצונו לרכוש דירה נוספת.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה  זה יהיה-50% משווי הנכס.
לדוגמא: משקיע שירצה לרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 1,000,000.

 

  1. משפר דיור - הוא מי שיש בבעלותו דירה וברצונו לרכוש דירה חלופית במקום הדירה שבבעלותו ויביא לבנק תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שבו הוא מצהיר שבכוונתו למכור את הדירה שבבעלותו בתוך 24 חודשים.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-30% משווי הנכס.
למשל: משפר דיור שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 300,000 ש"ח.

 

  1. תושב זר - הוא אזרח מדינה אחרת שאין ברשותו אזרחות ישראלית וכיוצא מכך אין ברשותו תעודת זהות ישראלית אלא דרכון זר.

 

ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-50% משווי הנכס.
למשל: תושב זר שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 500,000 ש"ח.

 


קרא עוד

הון עצמי להלוואת המשכנתא

אחת השאלות המרכזיות בתהליך רכישת נכס היא שאלת התקציב; באיזה תקציב נוכל  לרכוש נכס תוך השענות על העובדה שנצטרך לממן את מירבה על ידי נטילת משכנתא.

 

בתהליך קביעת התקציב נצטרך להתייחס לשני פרמטרים:

 

הראשון שווי הנכס הנרכש והשני סכום ההון שיש ברשותנו בניכוי הוצאות מסביב(מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ וכדומה).

 

לפני שאתם מחליטים באיזו ריבית לבחור וכמה שנים ההלוואה שלכם תמשך עליכם לבדוק מהו בכלל גובה ההלוואה שלה אתם זקוקים. למחיר הדירה מתווספות הוצאות כגון המיסים , שכר עו"ד ומתווך המטפלים בעסקה, השיפוצים אם נצטרך לעשות וכן הרהיטים שתאלצו לרכוש ועוד.

 

 כעת מהתוצאה שיצאה לכם יש להחסיר את ההון העצמי שלכם ללא הלוואות וכן אם אתם זכאים להטבה מסוימת בשל שיוך לאוכלוסייה זו או אחרת, התוצאה שתופיע לפניכם היא ההלוואה שדרושה לכם מהבנק.

 

חשוב לזכור: זה שתזקקו לסכום זה לא מבטיח שהבנק יאשר לכם אותו בשל התלות של אישור המשכנתא במספר גורמים שביניהם נמנה ההחזר החודשי שקובע את גובה ההלוואה שתוכלו לקחת מהבנק.

 

איך מחשבים החזר חודשי? זוהי שאלה שמתבקשת. החזר חודשי תלוי בהכנסות נטו שלכם וכן, בהוצאות משוערות שיש לכם מידי חודש. חשבו את סך ההכנסות החודשיות המשותפות שלכם נטו, וודאו שסכום החזר המשכנתא לא עולה על יכולתכם. כשאתם מחשבים את הסכום החודשי שיעמוד לרשותכם, מומלץ לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות, לדוגמא: הולדת ילדים, קידום בעבודה במסלול קבוע וידוע מראש וגם התחייבויות נוספות.

 

תוכלו להשתמש במחשבוני משכנתא שאותם תוכלו למצוא באתר זה. לסכום שייצא לכם הוסיפו את החסכונות וההטבות שלהם אתם זכאים והנה לכם הסכום שעומד לפניכם לרכישת הדירה.

 

שימו לב:

 

מחשבונים אלו אינם מהווים תחליף לייעוץ בנקאי שתקבלו בסניפים. בחלק מהמחשבונים תוכלו לראות כמה כסף הבנק יכול להביא לכם בהלוואה ובחלקם תוכלו לשלב עבורכם מחשבונים עם המסלולים השונים שמציעים הבנקים.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות שיש לרכישת דירה מלבד המחיר שנקבע בחוזה. 

 


קרא עוד

הלוואת גישור למשכנתא

הלוואת הגישור מתאימה בעיקר לאלו שרוצים למכור את דירתם, אך בו בזמן רוצים לרכוש דירה אחרת טרם מכירתה. כשהדירה הישנה נמכרת משתחרר כסף נזיל את  להחזר הלוואת הגישור באופן מידי. חשוב לזכור שהלוואות אלו כרוכות באישור של הבנק ונדרשת להן סיבה מיוחדת.

 

 היתרון של הלוואה זו הוא בגמישות בהחזרה ובאפשרויות הרבות של הצמדה וריבית. הלוואה זו מגשרת על תקופה מסוימת בה אנו זקוקים לכסף. בתקופה זו יש לנו סכום כסף שהוא כרגע לא נזיל ולכן אנו צריכים לגשר על הפער ולרכוש את הנכס באמצעות הלוואה זו. במקרים רבים הלוואה זו היא ההבדל בין היכולת לרכישה של דירה רלוונטית ברגע נתון זה למרות שאין בידנו את כל הסכום למימוש עסקה אטרקטיבית שמוצעת לנו.

 

החיסרון הוא בחשיפה הארוכה שיש להלוואה לשינויים בהפרשי ההצמדה למטבע או למדד.

 

 כשאנו נתקלים במונח הלוואת גישור למשכנתא במרבית הפעמים הוא יופיע לצד שמות של מסלולי משכנתא מיוחדים אחרים. על כן, ישנה חשיבות גדולה להבנה של מהות ההלוואה והבדליה משאר סוגי ההלוואות.

 

כך למשל לצד הלוואות גישור למשכנתאות ניתן לשמוע את המונח משכנתא גרייס כאשר יש דמיון, אך מסלול גרייס בסך הכל כולל תקופה מסוימת, לרוב כמה חודשים עד שנה, שבה הלווים לא צריכים להחזיר את ההלוואה ורק לאחר מכן מתחילים התשלומים החודשיים.

 

מונח נוסף שעשוי לבלבל הוא הלוואת בלון או הלוואת בוליט, אלו כבר אכן דומות יותר להלוואת גישור ובמקרים מסוימים יכולים להיות אפילו אותו דבר.

 

הלוואת בלון\בוליט היא כזו שנקבעת לתקופה מסוימת ולרוב קצרה יחסית, כאשר הלווים מחזירים את הסכום למלווה בתשלום אחד בסיום התקופה.

 

יש מסלולי בלון מלאים בהם הלווים לא משלמים בכלל תשלומים חודשיים ורק תשלום סופי של קרן + ריבית, או מסלולים חלקיים בהם משלמים בכל חודש רק ריבית ובסיום התקופה את הקרן.

 

הלוואת גישור למשכנתא דומה יותר להלוואת בלון, כאשר ברוב המקרים מקבלים את הסכום מראש, ומחזירים את הקרן + ריבית (והצמדה אם ישנה) בתשלום אחד.

 

למי זה מתאים ויתרונות

 

הלוואת גישור למשכנתא מתאימה בעיקרה לאנשים המבקשים למכור את דירתם הקיימת (אפילו אם יש עליה משכנתא פעילה) אך בו זמנית רוצים לרכוש דירה אחרת לפני מכירת הישנה – להלן גישור על התקופה.

 

כך, כאשר הדירה הישנה נמכרת לבסוף, הלווים מקבלים את הכסף באופן מיידי להחזר הלוואת הגישור. היתרונות של הלוואת גישור למשכנתא כוללים גמישות בבניית מודל ההחזר (תשלום אחד כולל או תשלומים חודשיים של הריבית), פתרון יעיל למימון ביניים, אפשרויות ריביות והצמדה רבות – פריים, צמוד למדד, ללא הצמדה, צמוד ללייבור, צמוד מט"ח, ריבית קבועה וכן הלאה.

 


קרא עוד

איך תרצו לשתף את זה?

שתף אותנו בתגובה

כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט