נשמח לעזור

בלוג הנדל״ן של לינקולן ישראל בנושא - משכנתאות

אחוז מימון למשכנתא

בהתאם להנחיות של בנק ישראל ישנה מגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל מהבנקים במסגרת הלוואת המשכנתא מתוך שווי הנכס.

 

ההוראה מחלקת את רוכשי הדירות ל-4 סוגים:

 

  1. רוכש דירה יחידה("מחוסר דיור") - הוא מי שאין בבעלותו נכס או חלק מהנכס והדירה שבכוונתו לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-25% משווי הנכס.
כך למשל: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 600,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 150,000 ש"ח.

 

  1. משקיע - הוא מי שיש בבעלותו דירה ואין בכוונתו למכור אותה וברצונו לרכוש דירה נוספת.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה  זה יהיה-50% משווי הנכס.
לדוגמא: משקיע שירצה לרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 1,000,000.

 

  1. משפר דיור - הוא מי שיש בבעלותו דירה וברצונו לרכוש דירה חלופית במקום הדירה שבבעלותו ויביא לבנק תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שבו הוא מצהיר שבכוונתו למכור את הדירה שבבעלותו בתוך 24 חודשים.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-30% משווי הנכס.
למשל: משפר דיור שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 300,000 ש"ח.

 

  1. תושב זר - הוא אזרח מדינה אחרת שאין ברשותו אזרחות ישראלית וכיוצא מכך אין ברשותו תעודת זהות ישראלית אלא דרכון זר.

 

ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-50% משווי הנכס.
למשל: תושב זר שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 500,000 ש"ח.

 


קרא עוד

הון עצמי להלוואת המשכנתא

אחת השאלות המרכזיות בתהליך רכישת נכס היא שאלת התקציב; באיזה תקציב נוכל  לרכוש נכס תוך השענות על העובדה שנצטרך לממן את מירבה על ידי נטילת משכנתא.

 

בתהליך קביעת התקציב נצטרך להתייחס לשני פרמטרים:

 

הראשון שווי הנכס הנרכש והשני סכום ההון שיש ברשותנו בניכוי הוצאות מסביב(מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ וכדומה).

 

לפני שאתם מחליטים באיזו ריבית לבחור וכמה שנים ההלוואה שלכם תמשך עליכם לבדוק מהו בכלל גובה ההלוואה שלה אתם זקוקים. למחיר הדירה מתווספות הוצאות כגון המיסים , שכר עו"ד ומתווך המטפלים בעסקה, השיפוצים אם נצטרך לעשות וכן הרהיטים שתאלצו לרכוש ועוד.

 

 כעת מהתוצאה שיצאה לכם יש להחסיר את ההון העצמי שלכם ללא הלוואות וכן אם אתם זכאים להטבה מסוימת בשל שיוך לאוכלוסייה זו או אחרת, התוצאה שתופיע לפניכם היא ההלוואה שדרושה לכם מהבנק.

 

חשוב לזכור: זה שתזקקו לסכום זה לא מבטיח שהבנק יאשר לכם אותו בשל התלות של אישור המשכנתא במספר גורמים שביניהם נמנה ההחזר החודשי שקובע את גובה ההלוואה שתוכלו לקחת מהבנק.

 

איך מחשבים החזר חודשי? זוהי שאלה שמתבקשת. החזר חודשי תלוי בהכנסות נטו שלכם וכן, בהוצאות משוערות שיש לכם מידי חודש. חשבו את סך ההכנסות החודשיות המשותפות שלכם נטו, וודאו שסכום החזר המשכנתא לא עולה על יכולתכם. כשאתם מחשבים את הסכום החודשי שיעמוד לרשותכם, מומלץ לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות, לדוגמא: הולדת ילדים, קידום בעבודה במסלול קבוע וידוע מראש וגם התחייבויות נוספות.

 

תוכלו להשתמש במחשבוני משכנתא שאותם תוכלו למצוא באתר זה. לסכום שייצא לכם הוסיפו את החסכונות וההטבות שלהם אתם זכאים והנה לכם הסכום שעומד לפניכם לרכישת הדירה.

 

שימו לב:

 

מחשבונים אלו אינם מהווים תחליף לייעוץ בנקאי שתקבלו בסניפים. בחלק מהמחשבונים תוכלו לראות כמה כסף הבנק יכול להביא לכם בהלוואה ובחלקם תוכלו לשלב עבורכם מחשבונים עם המסלולים השונים שמציעים הבנקים.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות שיש לרכישת דירה מלבד המחיר שנקבע בחוזה. 

 


קרא עוד

הלוואת גישור למשכנתא

הלוואת הגישור מתאימה בעיקר לאלו שרוצים למכור את דירתם, אך בו בזמן רוצים לרכוש דירה אחרת טרם מכירתה. כשהדירה הישנה נמכרת משתחרר כסף נזיל את  להחזר הלוואת הגישור באופן מידי. חשוב לזכור שהלוואות אלו כרוכות באישור של הבנק ונדרשת להן סיבה מיוחדת.

 

 היתרון של הלוואה זו הוא בגמישות בהחזרה ובאפשרויות הרבות של הצמדה וריבית. הלוואה זו מגשרת על תקופה מסוימת בה אנו זקוקים לכסף. בתקופה זו יש לנו סכום כסף שהוא כרגע לא נזיל ולכן אנו צריכים לגשר על הפער ולרכוש את הנכס באמצעות הלוואה זו. במקרים רבים הלוואה זו היא ההבדל בין היכולת לרכישה של דירה רלוונטית ברגע נתון זה למרות שאין בידנו את כל הסכום למימוש עסקה אטרקטיבית שמוצעת לנו.

 

החיסרון הוא בחשיפה הארוכה שיש להלוואה לשינויים בהפרשי ההצמדה למטבע או למדד.

 

 כשאנו נתקלים במונח הלוואת גישור למשכנתא במרבית הפעמים הוא יופיע לצד שמות של מסלולי משכנתא מיוחדים אחרים. על כן, ישנה חשיבות גדולה להבנה של מהות ההלוואה והבדליה משאר סוגי ההלוואות.

 

כך למשל לצד הלוואות גישור למשכנתאות ניתן לשמוע את המונח משכנתא גרייס כאשר יש דמיון, אך מסלול גרייס בסך הכל כולל תקופה מסוימת, לרוב כמה חודשים עד שנה, שבה הלווים לא צריכים להחזיר את ההלוואה ורק לאחר מכן מתחילים התשלומים החודשיים.

 

מונח נוסף שעשוי לבלבל הוא הלוואת בלון או הלוואת בוליט, אלו כבר אכן דומות יותר להלוואת גישור ובמקרים מסוימים יכולים להיות אפילו אותו דבר.

 

הלוואת בלון\בוליט היא כזו שנקבעת לתקופה מסוימת ולרוב קצרה יחסית, כאשר הלווים מחזירים את הסכום למלווה בתשלום אחד בסיום התקופה.

 

יש מסלולי בלון מלאים בהם הלווים לא משלמים בכלל תשלומים חודשיים ורק תשלום סופי של קרן + ריבית, או מסלולים חלקיים בהם משלמים בכל חודש רק ריבית ובסיום התקופה את הקרן.

 

הלוואת גישור למשכנתא דומה יותר להלוואת בלון, כאשר ברוב המקרים מקבלים את הסכום מראש, ומחזירים את הקרן + ריבית (והצמדה אם ישנה) בתשלום אחד.

 

למי זה מתאים ויתרונות

 

הלוואת גישור למשכנתא מתאימה בעיקרה לאנשים המבקשים למכור את דירתם הקיימת (אפילו אם יש עליה משכנתא פעילה) אך בו זמנית רוצים לרכוש דירה אחרת לפני מכירת הישנה – להלן גישור על התקופה.

 

כך, כאשר הדירה הישנה נמכרת לבסוף, הלווים מקבלים את הכסף באופן מיידי להחזר הלוואת הגישור. היתרונות של הלוואת גישור למשכנתא כוללים גמישות בבניית מודל ההחזר (תשלום אחד כולל או תשלומים חודשיים של הריבית), פתרון יעיל למימון ביניים, אפשרויות ריביות והצמדה רבות – פריים, צמוד למדד, ללא הצמדה, צמוד ללייבור, צמוד מט"ח, ריבית קבועה וכן הלאה.

 


קרא עוד

תמהיל משכנתא מומלץ

תמהיל אופטימלי- חלום או מציאות?
אף אחד לא יכול לצפות מה תהיה הריבית או מה יהיה שער הדולר בשנים הבאות, ולכן אין תמהיל מושלם. כך למשל, משכנתא שיש בה רכיב פריים שנלקח כשהריבית הייתה גבוהה ומאז הריבית ירדה תתברר בדיעבד כעסקה מצוינת, אבל באותה מידה הריבית יכלה לזנק ואותה משכנתא הייתה מתגלה כטעות יקרה. 

 

חשוב לזכור שיש לשפוט כל מקרה לגופו – תמהיל המשכנתא האופטימאלי עשוי להשתנות בין לקוח ללקוח לפי צרכיו הספציפיים.

 

 על כן, מומלץ לבדוק היטב איזו משכנתא לוקחים על מנת לנסות ולהקטין עד כמה שניתן את גודל ההחזר החודשי ולבנות מסלול משכנתא אופטימאלי לכל סיטואציה. כמו כן, הריביות אותן תוכלו לקבל ישתנו לפי כוח המיקוח שלכם מול הבנקים והתקופה על פניה תיפרש המשכנתא (ככל שתהיה ארוכה יותר, כך גם הריביות יהיו גבוהות יותר).

 

מגוון המסלולים המוצעים לכם ע"י הגופים המלווים משרה תחושה של אופוריה, שיש בידכם בחירה רחבה אבל זה הפרדוקס. מצד אחד יש מגוון אפשרויות ומצד שני אם תבחרו לא נכון זה יעלה לכם בהרבה כסף.

 

עקרונות באופן מרוכז לתמהיל משכנתא

 

יש לבחור בתמהיל המפצה על הפרמטרים שלהן ולוודא שהוא עונה על כולם.

 

-החזר חודשי

 

-עליית המדד

 

-שינוי בשערי מט"ח

 

-עליית ריבית עוגן ומט"ח

 

-גמישות בניהול
 

כמו כן, יש לוודא שיש הקפדה על הסעיפים הבאים:

 

  1. פריסה של ארבעה לחמישה מסלולים.

  2. ע"י ניסוי וטעייה במחשבונים שמציעים הגופים המלווים באתרי האינטרנט שלהם תוך כדי שימוש בנתונים של גובה המשכנתא, אורך חייה(ישנה מגבלה של עד 30 שנים), משחק עם ריביות ומסלולים שונים. דרך המשחק תגיעו למסלול האופטימלי שיש בו מגוון מסלולים שמדגיש יתרונות בכל מסלול ומקטין חסרונות. למעשה כך תייצרו גמישות ותגדרו סיכונים.

  3. בתקופה בה הריביות הקבועות הן נמוכות יש לקבע אותם כדי שתוכלו לנצלם לאורך זמן.

  4. שילוב בתמהיל של ריביות נמוכות במסלולים קצרי טווח. דרך זה אתם תוכלו להשיג יציבות וגם עלות זולה בחלק זה של ההלוואה.

  5. שימוש נבון בהלוואות גרייס ובלון בכדי לתת למשפחה להתמודד עם התשלום החודשי של המשכנתא.

  6. שימוש מגוון בתקופות החזר שונות כדי למתן ולשלוט בעלייה בהחזר החודשי.

  7. שימוש נבון במסלולים עם ריבית משתנה. בהם ניתן לקחת לתקופות ארוכות על מנת שתהיה לכם את הגמישות למחזר את זה וליהנות לאורך זמן מריבית נמוכה.

  8. ניצול של מגמות הפוכות לדוגמא ריבית שקלית לשער מט"ח. כשהריבית השקלית עולה בדר"כ שער המט"ח יורד וכך להפך. כלומר אם עשיתם שילוב של ריבית פריים ומט"ח אם תהיה עליה במסלול אחד הפיצוי יגיע במגמה ההפוכה לו.

  9. לקחת סכום שאתם צריכים לתקופה הכי קצרה ובריבית הכי נמוכה. זכרו את המשוואה: תקופה קצרה+ ריבית נמוכה = עלות משכנתא נמוכה.

 

עלות משכנתא נמוכה

 

הגבלות על התמהיל 

 

בנק ישראל הגביל את תמהיל המשכנתאות החדשות באוגוסט 2013 אותן אתם יכולים לקחת(נכון לנובמבר 2014).

 

1. היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לבין סך ההלוואה לא יעלה על 3\2.

 

לדוגמא: לקוח צריך משכנתא בסך 900,000 ₪ עד 600,000 ₪ בריבית משתנה לפחות 300,000 ₪ יהיו חייבים להיות ריבית קבועה

 

2. היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה הנושא ריבית שעשויה במהלך  תקופה קצרה מחמש שנים ממועד אישור ההלוואה לא יעלה על 3\1 מסך ההלוואה.

 

600,000  ₪ בריבית משתנה עד 300,000 ₪  בריבית משתנה בפחות מחמש שנים.

 

לדוגמא: ריבית פריים, מסלול צמוד מדד שמשתנה מידי שנה, שנתיים וכדומה.

 

הלוואות שאינן כפופות להגבלות אלו הן:

 

-תושבי חוץ

 

-הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן הוא עד 3 שנים.

 

-הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 100,000 ₪  


קרא עוד

תהליך המשכנתא

1. נפגשים לייעוץ-

 

בפגישה תקבלו ייעוץ לבחירת סוג המשכנתא המתאימה לצרכים שלכם. במהלכה תוכלו להגיש בקשה לקבלת משכנתא, ללא התחייבות מצדכם.

 

2. מבקשים אישור עקרוני

 

במהלך הפגישה הראשונה או לאחריה, תגישו בקשה להלוואה לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא. החלטת הגוף המלווה אם לאשר בקשה זו, מבוססת בשלב זה על הצהרתכם והפרטים שמסרתם וכפופה לבדיקתם לאחר מכן על ידי גורם מוסמך בגוף. אישור זה תקף ל90 יום במידה ולא חל שינוי בנתוני ההכנסות של הלווים, הריביות בו לעומת זאת תקפות ל12-10 יום. יש לשים לב שבמסלולים מסוימים הריבית יכולה להשתנות במהלך הטווח של ה12-10 יום בעקבות שינויי עוגנים שעליהם מתבססים חלק מהמסלולים שהגוף המלווה מציע.

 

חשוב להבין כי האישור העקרוני פועל בשני מישורים

 

  1. מאשר כי הבנק מוכן לתת לכם כלווים את גובה ההלוואה המבוקשת- בעת פנייתכם לקבלת אישור עקרוני אשראי, נציג הבנק יתשאל אתכם אודות נתוני ההכנסה, השכלה, מקצוע, גיל, הלוואות והתחייבויות נוספות ובעצם כך יוכל לאשר אתכם כלווים, יאשר לתת לכם את ההלוואה המבוקשת.
  2. מאשר כי הבנק מוכן לתת את ההלוואה לנכס אותו אתם מבקשים לרכוש- במידה ויש כבר נכס ספציפי המיועד להיות מושא ההלוואה, הבנק יבקש לקבל נתונים מדויקים אודות הנכס: מחיר, מיקום גיאוגרפי, קומה, מקום רישום הנכס (טאבו / מנהל) ומומלץ מאוד לצרף גם אישור זכויות של הנכס (נסח טאבו / אישור זכויות מנהל) כבר בשלב זה.

 

כאמור, לא פעם לקוחות פונים לקבלת אישור עקרוני מהגוף המלווה עוד בטרם יש בידיהם נכס ספציפי ולכן במקרים כאלה הבנק ישאל לגבי מאפייניו של הנכס אותו מבקשים לרכוש מבלי לבחון את נתוני הנכס במדויק. כשמצאתם נכס רלוונטי, עוד בטרם חתימת החוזה מומלץ ליידע את הבנק בנתוני הנכס במדויק ואף להציג בפניו אישור זכויות, על מנת לוודא כי יש אישור לקבלת ההלוואה לנכס המבוקש.

 

חשוב להבין כי שני המישורים הללו יחדיו מרכיבים את האישור העקרוני.

 

הטעות הנפוצה של רוב הלקוחות היא ההבנה שברגע שהתקבל אישור עקרוני אשראי המאשר להעמיד לרשותם את ההלוואה המבוקשת, הם רואים את העניין כ"סגור" ומבינים שבכל עסקה שתהיה, ותעמוד בסכומים שאושרו, הבנק ייתן את ההלוואה המבוקשת.

 

לא פעם קורה שמסיבות שונות וממדיניות אשראי וניהול סיכונים של הבנק, עבור נכס מסוים, הבנק יאשר ללקוחות הלוואה בתנאים שונים ופחות טובים, מההלוואה שאושרה מלכתחילה, הדבר יכול לבוא לידי ביטויי בשיעור מימון נמוך יותר אותו הגוף המלווה יהיה מוכן לתת (פחות כסף בפועל) או בשינוי ריביות (דבר העלול להשפיע על ההחזר החודשי(.

 

במקרים מסוימים, ישנם נכסים שלא ניתנים לשעבוד ע"י הבנק ובמקרה כזה, למרות שיש ברשותכם אישור עקרוני המאשר כי הבנק מאשר לתת לכם את ההלוואה, עבור הנכס הספציפי, ההלוואה לא תאושר

 

הדבר עלול לגרום נזק כלכלי רב שכן, חוזה נחתם מאחר ואתם הייתם בטוחים שיש בידכם אישור משכנתא עקרוני מהבנק, אך לאחר חתימת החוזה ובעת שתבקשו לקבל את המשכנתא יגלו כי קיימת בעיה עם הנכס אשר משנה את תנאי ההלוואה / הופכת את קבלת ההלוואה לבלתי אפשרית

 

לפיכך, חשוב להבין כי האישור העקרוני פועל בשני המישורים יחדיו. חשוב שהבנק יאשר עוד בטרם חתימת החוזה (אך כשכבר יש נכס ספציפי) אתכם מבחינה אשראית ואת הנכס אותו אתם מבקשים לרכוש.

 

 

3. מגישים מסמכים

 

לצורך בדיקת הפרטים שמסרתם לבנק, תתבקשו להביא מסמכים וביניהם גם את הבאים:

 

• תעודת זהות + ספח

 

• דפי חשבון עו"ש של 3 החודשים האחרונים

 

• 3 תלושי שכר אחרונים, במקרה של עצמאים יש להגיש דו"ח שומה של השנה החולפת ודו"ח רואה חשבון/ יועץ מס. במקרה של חברה יש להגיש דו"ח מאזן מבוקר בוחן ומאזן.

 

• אישורים מוכחים על הכנסה ממקורות נוספים(מזונות, קצבת ביטוח לאומי וכדומה)

 

• חוזה רכישת הנכס במידה ויש

 

• נסח רישום מקרקעין (טאבו / אישור זכויות, או אישור המעיד על זכויות בנכס)

 

• תעודת זכאות (לזכאי משרד השיכון). במידת הצורך הבנק יפנה אתכם בשלב זה לשמאי המאושר ע"י הבנק.

 

* רשימת המסמכים שהוצגה לעיל מהווה את עיקרי המסמכים שצריך להגיש לגוף הפיננסי המלווה, אך היא לא סופית. מזמן לזמן מתווספים טפסים נדרשים וייתכן שתצטרך להמציא מסמכים נוספת שרלוונטיים לעסקה שלכם.

 

4. בדיקת פרטי בקשתכם

 

ככל שהמסמכים שהגשתם והבקשה למשכנתא ייבדקו ע"י הבנק ויימצאו עומדים בתנאים, ניתן יהיה להתקדם לחתימה על מסמכי המשכנתא.

 

5. חותמים על מסמכי המשכנתא

 

בשלב זה תחתמו אתם והערבים על מסמכי המשכנתא. לצורך קבלת המשכנתא, יש להשלים גם את מסמכי הביטחונות הבאים:

 

• ביטוחים(ביטוח חיים ודירה) עבור משכנתא

 

• רישום שיעבודים

 

• מסמכים נוספים כפי שיתבקשו בהתאם לעסקה

 

6. מבצעים את המשכנתא

 

לאחר קיום כל דרישות הבנק, מקבלים את כספי המשכנתא. סיימתם את התהליך.

 

 

**תשומת לבכם,

 

* גובה הריבית שאושר לכם יישמר עבורכם 12-10 יום ממתן האישור.

 

* האישור מותנה באימות הנתונים שמסרתם באמצעות המסמכים שידרשו ע"י הבנק.

 


קרא עוד

מסלולים בהלוואת המשכנתא

על מנת להשוות בין ההצעות של הבנקים תצטרכו לדעת מהם המסלולים וממה הם מורכבים ולבחור במסלול שמתאים לכם. בשוק הישראלי קיים היצע גדול של  מסלולי משכנתאות(כמעט 40) שבהם תוכלו לבחור להשתמש.

 

הלוואת משכנתא היא משמעותית וגדולה מאוד ולכן יש צורך לבחון את הנושא ברצינות ולעומק על מנת לקבל את ההצעה הטובה והמתאימה ביותר עבורכם, מסלול משכנתא שתוכלו לעמוד בו ותשלמו לאורך השנים כמה שפחות מעבר להחזר ההלוואה עצמה.


מגוון מסלולי המשכנתא שניתן לקחת כיום הוא רחב ומורכב מאד כפי שכבר צוין לעיל. באופן כללי מסלולי משכנתאות מתחלקים לשני סוגים: משכנתא צמודה למדד, ומשכנתא שאינה צמודה למדד (צמודה, ולא צמודה - בהתאמה).

 

 

בהלוואה צמודת מדד יש בדרך כלל מדד בסיס שמהווה ריצפת מדד, אם המדד עולה מעבר למדד הבסיס הלווה ישלם את הפרש ההצמדה אבל ופה בא האבל הגדול, אם המדד ירד מתחת למדד הבסיס התשלום של הלווה לא יקטן (בדרך כלל).

 

מדד המחירים לצרכן אליו מוצמדות המשכנתאות במסלול כזה, הוא מדד המשקף את העלות של סל מוצרים מקיף בישראל והוא מתפרסם מידי חודש, עבור החודש שקדם לו. המדד מראה את כוח הקנייה של השקל מבחינה כללית ומבחינה ספציפית של מוצרים מסוימים (למשל ירקות או לחלופין דיור). כאשר המדד עולה, הכסף שלנו קונה פחות והמשכנתאות יתייקרו (אינפלציה), וכאשר המדד יורד הכסף קונה יותר, ולכן המשכנתאות יוזלו.

 

משכנתא צמודה מתחלקת לשני מסלולים אף היא: ריבית קבועה, וריבית משתנה.

 

הלוואה בריבית קבועה וצמודת מדד

 

בהלוואה זו אנו מחזירים את הכסף לבנק בליווי של החזר קבוע במשך כל התקופה. זאת מלבד, שינויים קטנים שייתכנו במדד המחירים לצרכן המשתנה מידי חודש ומשנה את ההחזר החודשי שלכם בשיעור נמוך יחסית.

 

כלומר, אם לקחנו הלוואה של 1,000,000 והמדד עלה ב1% ההלוואה תקבל תוספת של עוד 10,000 ועל הכסף הזה משלמים גם את הריבית הקבועה שאליה הצמדנו את ההלוואה.

 

מומלץ לקבע ריביות בתקופות בהם הריביות נמוכות.

 

יתרונות:

 

- הריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.

 

-תנודתיות נמוכה(אין קפיצה דרמטית בתשלום החודשי).

 

-הרגשה של בטחון יחסי בשל היציבות של הלוואה.

 

חסרונות:

 

- ישנו קנס על פירעון מוקדם של ההלוואה.

 

-הקרן והריבית צמודים למדד.

 

-שיעור ריבית גבוה יחסית

 

הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד:

 

שיעור הריבית בהלוואה משתנה מעת לעת במשך תקופת ההלוואה. השינוי מתבצע על פי הצמדת הריבית לעוגן חיצוני והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.

 

ריבית עוגן היא ריבית המבוססת על עוגן אובייקטיבי המשמש כנקודת ייחוס לריבית שהבנק ייגבה מכם בפועל. כל בנק בוחר את העוגן על פי שיקוליו.

 

העוגן הינו חיצוני לבנק, אובייקטיבי ולבנק אין השפעה עליו והנוסחה לחישובו העוגן נשענת על גיוס המקורות המשמשים למתן הלוואות בבנקים למשכנתאות.

 

יתרונות

 

-ריבית נמוכה יחסית בעת לקיחת המשכנתא

 

-החזר חודשי נמוך.

 

-קנס פירעון נמוך שכן הוא מחושב ביחס לתקופת קיבוע הריבית.

 

-אין קנס של פירעון מוקדם בתחנות השינוי.

 

- ניתן ליהנות במקרים של ירידה בריבית.

 

חסרונות

 

- הקרן והריבית שניהם צמודים למדד

 

-חוסר וודאות לגבי רמת הריבית בתחנת היציאה.

 

הלוואות לא צמודות מתחלקות גם הן לשני סוגים עיקריים: הלוואות בריבית פריים, והלוואות צמודות מט"ח (ברובן צמודות לדולר).

 

 

הלוואה צמודה לריבית הפריים

 

בהלוואה זו ההצמדה היא לריבית פריים שמהווה נגזרת של הריבית שהבנק לישראל קובע. עקרונית, כל בנק בישראל קובע את ריבית הפריים עבור עצמו ריבית זו משתנה בהתאם להחלטות נגיד בנק ישראל, פעם בחודש ביום שני לפני יום רביעי האחרון של כל חודש בשעה 16:00. במקרה שמתרחש אירוע כלכלי דרסטי שדורש התערבות מידית הנגיד משנה את הריבית בהתאם.

 

יתרונות

 

- בהלוואה זו אין קנס על פירעון מוקדם של ההלוואה, ניתן כאמור לפרוע את כל כולה או חלק ממנה בכל עת ללא קנס.

 

- כיום הריבית הינה נמוכה וכן במקרים של המשך מגמת הירידה תוכלו ליהנות ממנה.

 

חסרונות

 

-רמת תנודתיות גבוהה של הריבית

 

-חוסר וודאות לגבי רמת הריבית וגובה ההחזר.

 

 

הצמדה לשער מטבע חוץ

 

בהלוואה מסוג זה הקרן והריבית צמודים לשער המטבע. שיעור הריבית נקבע ע"פ פרסומי הלייבור- הריבית הבין בנקאית במט"ח הנקבעת בלונדון, בצירוף תוספת שנקבעת במועד נטילת ההלוואה. ישנם 4 סוגי מט"ח שאליהם תוכלו להצמיד את ההלוואה שלכם: דולר, ין, אירו ופרנק שוויצרי. כמו כן, ההלוואה ניתנת ונפרעת בשקלים.

 

לייבור חודשי- ריבית משתנה כל 3 חודשים או ריבית משתנה כל 6 חודשים נתון לבחירתכם. למעשה הדבר היחיד שקבוע במסלול זה הוא המרווח שמתווסף לריבית.

 

שני המשתנים הם:

 

- שער המט"ח

 

-שער הריבית- שיכולה להשתנות כמו שציינתי לעיל כל 3 או 6 חודשים.

 

משכנתא זו מיועדת לבעלי הכנסה במטבע זר או לתושבי חוץ המעוניינים ברכישת דירה. המטבעות הנפוצים אליהם המשכנתא מוצמדת הינם דולר ויורו. אם ואינך מבין במט"ח תחום זה הינו סבוך וקשה לניבוי בשל ריבוי הגורמים שבהם תלוי ערך המטבע.

 

יתרונות

 

- ריבית נמוכה באופן יחסי

 

-עלויות נמוכות

 

-ללא קנס פירעון מוקדם בכל נקודת זמן.

 

-ניתן ליהנות מירידה בריבית ובשער המטבע.

 

חסרונות

 

-הצמדה לשער הדולר.

 

-הצמדה לגורם חיצוני לכלכלת ישראל.

 

-תנודתיות מאוד גבוהה

 

-חוסר וודאות לגבי רמת הריבית וגובה ההחזר.

 

שיעור ריבית לייבור למטבעות עיקריים נכון ל- 11/7/2014

מטבע

3 חודשים

6 חודשים

12 חודשים

דולר ארה"ב

0.23

0.33

0.56

אירו

0.05

0.15

0.30

לירה שטרלינג

0.56

0.68

0.98

ין יפני

0.10

0.15

0.28

פרנק שוויצרי

0.00

0.05

0.15

דולר אוסטרלי

3.03

3.16

3.40

דולר קנדי

1.28

1.36

1.46

 

 

הלוואה בריבית קבועה לא צמודה-קל"צ

 

בהלוואה זו הריבית היא ידועה מראש ומחושבת כבר בתחילת התקופה של ההלוואה. הריבית אינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. הקן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, לפריים או למט"ח. מסלול זה מתאים לרוכשי דירה שמעוניינים בצמצום סיכונים של עליות ריבית.

 

יתרונות

 

- תשלום קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה ללא הצמדה למדדים.

 

-נטול סיכון.

 

-סך העלויות ידוע מראש.

 

-אינו מושפע משינויים בכלכלה הישראלית\ העולמית.

 

חסרונות

 

-פירעון מוקדם של ההלוואה מלווה בקנס.

 

-החזר חודשי גבוה.

 

-שיעור ריבית גבוהה יחסית למסלולים אחרים.

 

הלוואת משכנתא מסובסדת

 

סוג של מסלול שכהלוואה נראית בדיוק כמו כל הלוואה אחרת למעט ההבדל שמי שערב להלוואה הזו הוא משרד השיכון. תנאיה נקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה ניתנת ע"פ תעודת זכאות שמנפיק משרד השיכון והבינוי ובה פירוט גובה הזכאות ותנאי ההלוואה לה זכאי הלווה. הריבית בהלוואה זו היא צמודת מדד והיא הניתנת לתקופה של עד 27 שנים ללא פירעון מוקדם. נכון לשנת 2014 הריבית הינה 3%.

 

חשוב לדעת שגובה סכום ההלוואה הניתנת לזכאים נקבעת בשיטת ניקוד והפרמטרים הנבדקים הם:

 

-גיל

 

-מספר שנות נישואין

 

-מספר הילדים במשפחה

 

-מספר חודשי שירות לאומי\ צבאי

 

-מספר אחים\ אחיות בארץ

 

- אזור מגורים ועוד מגוון פרמטרים שתוכלו למצוא באתר של משרד השיכון.

 

קריטריונים לכך תוכלו למצוא באתר משרד השיכון.

 

במידה ותענו על הקריטריונים הנקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי יש להנפיק תעודת זכאות שתאפשר לקבל את ההטבה. את התעודה ניתן להנפיק בכל הבנקים למשכנתאות והיא תקפה לשנה מיום הנפקתה. אם היא לא מומשה ניתן להאריך אותה לשנה נוספת.

 

ניירת נדרשת*:

 

-העתק של ת.ז. (כולל ספח) של כל מבקשי תעודת הזכאות

 

-תעודת לידה של ילדי המבקשים(במידה והם לא רשומים בספח)

 

-תעודת נישואין

 

-אישור על שירות סדיר בצה"ל מקצין העיר או לחילופין אישור על שירות לאומי מאגודות שהוכרו לכך.

 

-פרטי אחים או אחות של המבקשים הכוללים את הפרטים הבאים:

 

שם פרטי, שם משפחה, מספר ת.ז, כתובת מלאה, שנת הלידה.

 

-במקרה של עולים חדשים יידרש צילום של תעודת עולה

 

*ייתכן ויידרשו מסמכים נוספים בהתאם לדרישות משרד השיכון והבינוי.

 

למי כדאי לנצל את הזכאות?

 

כאשר ריבית הזכאות נמוכה מהריבית הקבועה צמודה לתקופה מקבילה בהלוואה בנקאית רגילה מומלץ לשלב את הזכאות מארבע סיבות:

 

  1. חסכון בעלויות-לא עולה כסף
  2. קיבוע ריבית טובה
  3. הקטנת מידת התנודתיות של ההחזר
  4. מפחית את עלויות הפירעון המוקדם בעתיד

 

אך כאשר הריבית של הזכאות גבוהה מהריבית בהלוואה רגילה אין היגיון לקחת אותה.

 


קרא עוד

שיטות החזר במשכנתא

לוח תשלומים\ סילוקין הינו לוח אשר מפרט את התשלומים החודשיים ואת הסכומים בכל אחד מהמועדים עד לפירעון הסופי. בלוח התשלומים נקובים סכומי החזר נומינליים מבלי לקחת בחשבון את מרכיב ההצמדה זאת כיוון שאי אפשר לחזות את האינפלציה החודשי(משתנה מידי חודש כמו שציינתי).

 

לוח שפיצר:


זוהי למעשה שיטת ההחזר הנפוצה ביותר בשוק המשכנתאות. כ-95% מהמשכנתאות בישראל מבוססות על לוח זה.
טבלה המתארת החזר הלוואה שבה מצוינים המרכיבים הבאים:

 

יתרת קרן, תשלום חודשי והחלוקה הפנימית בתשלום שבין הריבית לקרן.

 

הלוח בנוי על העיקרון שהסכום שמשלם הלווה על חשבון ההלוואה, סכומי ההחזר הנומינליים מבלי לקחת את מרכיב ההצמדה.

 

סכום חודשי קבוע!!- לאורך כל חיי ההלוואה

 

 

לוח קרן שווה:

 

טבלה המתארת החזר הלוואה שבה מצוינים המרכיבים הבאים:                                               

 

יתרת קרן, תשלום חודשי  והחלוקה הפנימית בתשלום שבין הריבית לקרן. הלוח בנוי על העיקרון שהתשלום על חשבון הקרן נשאר קבוע והתשלום על חשבון הריבית הולך וקטן במרוצת השנים. סכומי ההחזר גם כאן הם נומינליים מבלי לקחת בחשבון את מרכיב ההצמדה.

 

תשלום חודשי על הקרן קבוע!!

 


 

לוח גרייס*

 

 מלא:

 

בהלוואה זו נדחים כל התשלומים על חשבון ההלוואה(קרן, ריבית והצמדה) עד לתום התקופה כפי שהוגדרה בהסכם ההלוואה.

 

חלקי:

 

בהלוואה זו נדחים תשלומי הקרן וההצמדה עד לתום התקופה כפי שהוגדרה בהסכם ההלוואה והריבית משולמת מידי חודש.
 

*שני לוחות אלה מומלצים בעת רכישת דירה מקבלן.

 


קרא עוד

איך לוקחים משכנתא?

רכישת דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר שיעשו רוב הישראלים בכל חייהם. זוהי התחייבות עצומה ולאורך שנים רבות וככזו, יש לתת לה את הכבוד הראוי בה ולשקול את הצעדים היטב. לפניכם כל מה שתוכלו לעשות על מנת להיות בטוחים בצעדים שתנקטו.

 

איך לא תצאו פראיירים?

כן, ממש כמו שאתם בודקים מחירים של ריהוט או מוצר חשמלי, תגלו כי הבנקים יתחרו על ליבכם ויציעו לכם הצעות אטרקטיביות ללקיחת המשכנתא דווקא אצלם. השאלות שעליכם לשאול הן רבות. הכינו אותן מראש וצאו לדרך. הגופים המלווים הם גופים עסקיים, הם רוצים שתהיו הלקוחות שלהם. הם זכו שאתם לוקחים מהם את ההלוואה לא להיפך, ידכם על העליונה. השתמשו בזה.

 

יש להיוועץ במינימום 2 גופים מלווים על מנת ליצור בסיס להשוואה. הפרמטרים להשוואה ולמיקוח הם הנ"ל:

 

-לוח התשלומים

 

-גובה הריבית

 

-עמלת פתיחת התיק

 

כללי עשה ואל תעשה:

 

יש להקפיד על:

 

-עמידה בלוחות הזמנים

 

-מו"מ לפחות מול 2 גופים מלווים, עדיפות ל3.

 

- יושר

 

 -כבוד הדדי

 

-ניהול הזמן

 

קווים אדומים:

 

- למרוח את התהליך

 

-להמציא הצעות של קיימות

 

-להתפשר בגלל נוחות

 

בחירת הגוף המלווה לביצוע

 

- ניתוח כלכלי של ההצעה-עלויות נמוכות שמתאימות בצורה הכי טובה ליכולת הכלכלית שלכם.

 

-התאמה בין גובה ההחזר לאורך התקופה לצורכיכם.

 

-בחינת התנאים המצוינים על גבי האישור העקרוני

 

- עמידה בלוחות זמנים- הגוף המלווה משחרר לכם כסף בהתאם לצורכיכם.

 


קרא עוד

משכנתא למתחילים

מה היא בכלל אותה משכנתא?

 

משכנתא היא העסקה הגדולה ביותר שרובינו נבצע בחיינו, ולכן כל כך הרבה חששות ומיתוסים אופפים אותה. המפגש עם המושג "משכנתא" מגיע אל כל אחד מאתנו בשלב זה או אחר של חיינו. אלו שלאחר שנים של מעבר בין דירות שכורות מחפשים יציבות, זוגות טריים שרוצים להשקיע את הצ'קים מהחתונה בבניית הקן החם או משפחות שהתרחבו ומחפשות דירה גדולה יותר וכדומה. 

 

חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בלקיחת משכנתא, ולכן מומלץ לפתור את התעלומה ששמה משכנתא טרם לקיחתה.

 

ראשית נגדיר מהי משכנתא. משכנתא היא שעבוד של נכס מקרקעין שנעשה ע"י בעל הזכויות במקרקעין(בדר"כ הדירה שלשמה נלקחה ההלוואה) לטובת הגוף המלווה כבטוחה לקבלת ההלוואה. בטוחה היא מה שהגוף המלווה דורש על מנת להבטיח לעצמו את השבת כספו. נכס הנדל"ן יכול להיות מגרש, בית, חנות וכדומה. אורך חיי משכנתא מקסימאלי יכול להגיע עד 30 שנים בכפוף להוראות בנק ישראל.

 

חשוב לדעת שיש שני סוגי גופים עיקריים שנותנים משכנתא: בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח לכל אחד התנאים שלו ולכל אחד הריביות שלו והמסלולים שלו. חשוב לדעת שהמשכנתא שניתנת ע"י חברות הביטוח היא עד 60% מערך הנכס וכן הפעולות של החברות נמצאות בכפוף לממונה על הביטוח בבנק ישראל.

 

בתהליך לקיחת משכנתא הגופים המלווים בודקים 3 דברים: טיב הלווה, טיב הנכס ויכולת ההחזר היחסית של הלווה(תמונה כלכלית שרואה הבנק). בסופו של תהליך משכון* הנכס יהיה למוסד המלווה שטר משכנתא. למעשה זהו השלב שבו הבנק מחשב את הסיכון בלתת לכם הלוואה.

 

1. טיב הלווה - נבדק על ידי מספר פרמטרים, לכל מוסד מלווה יש דגשים שונים מעט, המטרה היא לבדוק את דירוג האשראי ואת גבולות היציבות הכלכלית שלכם. זה יתבצע ע"י בדיקת מוסר ויציבות תשלומי השכר, וותק במקום העבודה, משטר תשלומי ההתחייבויות שיש לכם בחשבון, חריגה ממסגרת האשראי, הגבלות ועיקולים על החשבון וכן הליכים כגון הוצאה לפועל. היסטוריית אשראי פחות טובה משפיעה על גובה הריבית שהגוף המלווה יציע לכם ועל כמה אפשר להתמקח איתו אודות תנאי המשכנתא שהוא יציע.

 


2.טיב הנכס – בדיקת טיב הנכס תלויה במקור הנכס, אם זו דירה מקבלן הנכס מהקבלן נבדק לאורך כל הפרויקט. כל מקרה אחר (יד שניה, בניה עצמית, נכס מסחרי או חקלאי) מצריך הערכה של שמאי אשר ייקבע מה מחיר הנכס בשוק החופשי.

 

הבנק יבחן את הנכס אותו אתם מעוניינים למשכן משלושה כיוונים:

 

מיקום הנכס – לאזור בו נמצא הנכס יש השפעה ניכרת על ההלוואה. ככול שהמקום נמצא במיקום טוב יותר (יותר קל למכור את הנכס) יש עדיפות לו, אך ברוב המקרים לבחירת מיקום בניית הבית סיבות רבות ולכן על סעיף זה אין לכם כמעט השפעה.

 

אחוז המימון המבוקש- ככול שאחוז המימון המבוקש נמוך יותר כך גדל הסיכוי שבמקרה של מכירת הנכס יוכל הבנק לקבל את כל כספו. דבר נוסף על הלוואות עם אחוזי מימון גבוהים יש על הבנק דרישות מיוחדות (דרישות מבנק ישראל) שמיקרות לבנק את ההלוואה.

 

 שני הדברים הנ"ל גורמים לכך שככול שאחוז המימון נמוך יותר כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר. אחוז המימון שבו ישנו השינוי המשמעותי ביותר הוא 60% מימון ולכן רצוי (אם אפשר) לבקש עד 60% מימון וזאת בכדי לקבל תנאי משכנתא טובים יותר

 

סוג הבנייה ומראה הבית – לסוג הבנייה וגם למראה הבית ישנה השפעה על תנאי המשכנתא. בתים מיוחדים בצורתם או בנויים בחומרים מיוחדים יותר קשה למכור ולכן יפגעו בדרוג האשראי של העסקה מבחינת הגוף המלווה .

 

3. יכולת החזר של הלווה – זהו השלב בו בוחן הבנק את יכולת ההחזר שלכם. יכולת ההחזר שלכם תיקבע ע"פ ההיסטוריה הכלכלית שלכם והמצב שלכם כעת. את העבר אי אפשר לשנות אבל את המצב אותו רואה הבנק עכשיו ניתן לשפר. הגוף יקבע אילו תנאים יהיו לך במשכנתא גם ע"פ המצב שהוא רואה בתקופה של 3-6 חודשים לפני הבקשה לאישור העקרוני וזהו בהחלט המקום שבו ניתן לעשות את השינוי הגדול ביותר.

 

הגוף בודק מהו  גובה ההכנסה הפנויה, כלומר אחרי קיזוז של הלוואות ,כרטיסי אשראי, הוצאות עתידיות ידועות(לדוגמא הזוג מצפה לתינוק) כמה נשאר בפועל בחשבון הבנק ומזה מחשבים את ההחזר החודשי. על פי הוראות בנק ישראל האחרונות אסור שהחזר זה יעבור את ה50% ורצוי שלא יעבור את ה40% מכלל ההכנסה הפנויה של הזוג(לאחר ניקוי התחייבויות שונות). ככל שהחזר יותר קרוב ל50% הריבית תהיה יותר גבוהה ויכולת המיקוח יותר נמוכה. גובה ההחזר החודשי האפשרי משפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקחת.

 

דבר שני שמתבצע הוא חישוב עלות מספר בני המשפחה בבית כאשר בן המשפחה הראשון מחושב לפי 1500 ₪ בחודש ואילו השני ואלך מחושב לפי 1200 ₪(משתנה מבנק לבנק) בחודש, ילדים מעל גיל 18 לא נכנסים לחישובי הבנק.

 

לדוגמא, משפחה, זוג עם שלשה ילדים מתחת לגיל 18 תחושב לפי 1500 ₪ + 4800 ₪ (1200*4). כלומר 6300 ₪.

 

בהנחה שהנטו המשפחתי הוא 20,000 ₪, ההכנסה הפנויה לצורך תשלום המשכנתא הוא 7400 ₪ ולא 7800 ₪ אם היה למשפחה רק שני ילדים – 39% מהכנסה או יתרה לאחר חישוב בני המשפחה)

 

מכאן שבמידה ומשפחה זו רכשה נכס בעלות של 2,800,000 עם הון עצמי של 800,000 ₪  וזקוקה להלוואה של 2 מיליון ₪, לא בטוח שהיא תוכל לעמוד בהחזר החודשי שלה הן מבחינת הבנק והן מבחינת ההוצאות הרגילות שלה.

 

* משכון- משכון הוא אמצעי העומד לזכות גורם מלווה בכדי להבטיח את פירעון חוב ע"י הלווה.


קרא עוד
כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט