נשמח לעזור

בלוג הנדל״ן של לינקולן ישראל בנושא - רוצה לקנות

קניית דירה "על הנייר"

קבלנים ויזמים רבים כיום מוכרים פרויקטים כשהם קיימים עדיין רק "על הנייר", בשלבי תכנון. מחירי דירה כזו יכולים לחסוך לנו בין 15%-25% ובמקרים מסוימים אף יותר ממחיר דירה חדשה כשהיא קיימת. מכירה מסוג זה מורכבת ממספר שלבים, וכל התקדמות בפרויקט מעלה את ערכה של הדירה.
 

חשוב להבין שכאשר אנו קונים בשלב שלקבלן אין עדיין היתר בנייה, מה שנמכר לנו הוא אופציה לרכישה. ייתכן שפרויקט זה לא ייצא לפועל. לנו כרוכשים אין אפשרות לבדוק את התקדמות הקבלן/יזם מול ועדות הבנייה בנוגע להיתרים. בשלב זה מומלץ לשלם סכום נמוך ביותר רק על מנת להיכנס לרשימת הרוכשים ולהבטיח את רישומנו לפרויקט וכן, לוודא שבחוזה ישנו סעיף שהכסף שהשקענו יוחזר לנו אחרי תקופה מסוימת שנקבעה מראש.

 

לעומת זאת כאשר אנו רוכשים דירה בעלת היתר בנייה, אנו נצטרך לשלם יותר כסף וכן שלב זה הוא ודאי יותר ובכל שלב וככל שהפרויקט הופך ליותר ויותר מוחשי מחירי הדירות בפרויקט עולים.

 

חשיבות של התערבות של עו"ד מומחה לעניין שייצג אותנו הינה חיונית ביותר. הוא יסייע לנו בהעברת הכסף לחשבון מלווה, וכן יסייע לנו בבנייה של חוזה שיאפשר לנו לשלם סכומים שונים בהתאם להתקדמות הבנייה. כמו כן, הוא יבדוק שיש ערבויות בנקאיות מהבנק שמלווה את הפרויקט עבור כל תשלום שאנו מעבירים לקבלן. במקרה שאין בנק המלווה את הפרויקט, העו"ד ייצמד לחוק המכר שאומר שהקבלן חייב לספק לנו ערבויות על 85% ממחיר הדירה.

 

בנוסף העו"ד יבדוק עבורכם את ההיסטוריה של הקבלן ויוודא עבורכם שאין הוא מצוי בחובות ושולמו כל המיסים ושהזכויות שהוא רוצה למכור אכן רשומות על שמו.

 

אנא שימו לב לעבודתו של העו"ד שלכם ובדקו את החוזה יחד איתו וודאו שאין סעיפים שלא נראים לכם. יש הבדל בין לסמוך על איש מקצוע לבין לא לקרוא את החוזה בכלל.

 

תקראו בקפדנות ושאלו שאלות.

 


כיום בלא מעט פרויקטים בשביל להפיג חששות מוצדקים של רוכשים, כשאין היתר בנייה  היזם/הקבלן מבטחים את הסכום שאתם מעבירים בנאמנות אצל העו"ד שילווה את הפרויקט עד תחילת הבנייה בפועל (לא נוגעים באגורה עד שמתחילים לבנות) וכשכבר יש היתר, מחיר הנכס שלכם כבר יעלה.
 

כמו בכל דבר בחיים גם פה צריכים להיות זהירים.
 

 

החסרונות בקנייה על הנייר :

 

תקופה ארוכה : מי שרוכש דירה בפרויקט צפוי להמתין כשנתיים(תלוי בגודל הפרויקט ובהיקפו, בניין בן 4 קומות מהר יותר לבנות) עד שיוכל להיכנס לדירת חלומותיו ולפעמים גם הרבה יותר.
תשלומים כפולים : הרוב המכריע של הרוכשים "דירה על הנייר" יאלצו לשלם כפול – גם לשכירות/משכנתא קיימת וגם לקבלן/יזם מידי חודש.
הצמדה למדד תשומות בנייה – התשלומים העתידיים צמודים למדד תשומות בנייה והם יכולים להגיע לעוד עשרות אלפי שקלים מידי שנה.

 


* מדד תשומות הבנייה הוא אותו מדד שעולה בחדות כאשר מחירי הנפט, מלט ושלל מוצרי הבנייה עולים (ובשנים האחרונות הם עולים מידי שנה ובאופן כללי לאורך השנים המדד הזה הוא גבוה יותר מהמדד לצרכן).

 

שלב נוסף שבו תוכלו לרכוש במחיר אטרקטיבי הוא "דירות אחרונות בפרויקט" השלב שבו הפרויקט כבר מאוכלס והקבלן מעוניין להיפטר מדירותיו האחרונות. שלב זה יכול להיות כדאי אך דורש מהירות תגובה. הכל מתחיל ונגמר בביקוש ובתזמון.  כמובן שאין להאמין ישירות ל"דירות אחרונות בפרויקט" אלא יש לצאת לשטח ולוודא שאכן מדובר במחיר אטרקטיבי.

 


קרא עוד

קבוצות רכישה

קבוצות רכישה הן למעשה התארגנות של אנשים פרטיים לרכישה של קרקע ובנייה של פרויקט מגורים משותף(בניין דירות מגורים או יחידות צמודות קרקע לעיתים רחוקות גם בנייני משרדים נבנים בשיטה זו) מבלי התערבות של יזם או קבלן בשאיפה לקנייה של דירה בזול. תופעה זו התחילה לפני למעלה משני עשורים אך הייתה בעיקר תופעה מינורית של קבוצות בעלי מאפיינים דומים שרצו לגור ביחד. בשנים האחרונות חל ביקוש גבוה לקבוצות רכישה, ולפי ההערכות כמחצית מהדירות במרכז הארץ הן דרך קבוצות רכישה.

 

 תפקידן של קבוצות אלה הוא לאתר את הקרקע שעליה ייבנה הפרויקט, הן מגייסות רוכשים פוטנציאליים וכן, מאגדות הצעות מחיר מקבלני ביצוע ואנשי מקצוע ומתנהלות מולם. לאחר שזוהתה קרקע אטרקטיבית שיהיה אפשר להקים עליה את הפרויקט הופך אדם או חברה למארגן ופונה לבעלים של הקרקע בכדי לקבל ממנו אשרה לארגן קבוצה בפרק זמן מוסכם על שני הצדדים.

 

 בכדי לא לשלם מס רכישה על הדירה כשהסתיימה בנייתה ורק לשלם 5% על הקרקע  ולשמור על העסקה כ"עסקת רכש מפוצלת"(רכישה מגורם אחד רצוי פרטי והזמנת בניה  מגורם אחר ללא תלות בעסקאות), המארגן דואג שהקבוצה תביא מראש את הכסף לקניית הקרקע ורק אז תתחיל הבנייה. יתרה מזאת חברי הקבוצה יהיו אף פטורים מתשלום מע"מ בגין היטלי פיתוח ואגרות בנייה אשר נגבים ע"י הרשות המקומית באזור הנ"ל או החברה הכלכלית העירונית.

 

 חשוב להבין שגם הקבוצה עצמה אינה מאוגדת כתאגיד או ישות משפטית אלא מתאחדת כמקבץ של יחידים אשר מבצעים בינם לבין עצמם "הסכם שיתוף" בו הם מסדירים את יחסיהם המשפטיים ככאלו המעוניינים לרכוש יחד קרקע ולבנות עליה בשיתוף את הפרויקט. כל אלה מהותיים על מנת לקבל את הפטור ממס הרכישה ומע"מ. במידה וחברי הקבוצה ירכשו את הזכויות על הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל תחויב קבוצת הרכישה במע"מ בשל הגדרת המנהל כ"עוסק".

 

 רכישת דירה במסגרת קבוצה זו מאפשרת  בד"כ להשיג מחיר זול יותר מאשר רכישת דירה זהה, מקבלן בתום הבנייה, לעיתים בהפרש של 10%-20%. החיסכון נובע מכך שבקבוצות רכישה אין את עלויות הפרסום והשיווק שהן כ 5% מעלויות הפרויקט (להוציא פרויקטים מורכבים ומאוד גדולים שחובה לשווק ולפרסם), אין תשלום מע"מ (במידה וזה נרכש מגוף פרטי ולא ישירות מהמנהל, כי המנהל מוגדר כ"עוסק" שמחויב במע"מ), התשלום של מס הרכישה יעמוד על סך של 5% על הקרקע ולא מחיר הדירה המוגמרת, אין רווח יזמי והקבוצה פועלת מול קבלני הביצוע ואנשי המקצוע באופן פרטי וישיר ובמידה והקבוצה לא אוהבת את הקבלן המבצע, ניתן להחליפו באחר, חברת הניהול בד"כ תגבה כ 7% מעלות הפרויקט וכ 5% על הקרקע פלוס מינוס ו ולא כמו הקבלן שיגבה במצטבר כ 20%, המימון הבנקאי הוא הליך די פשוט, כי הדירות נמכרות מראש, אין תשלום מע"מ בגין היטלי פיתוח ואגרות בנייה ע"י הרשות המקומית או החברה הכלכלית העירונית.
במידה ורשויות המס לא יכירו בקבוצת הרוכשים, כקבוצת רוכשים פרטית, אלא כקבוצת רוכשים עסקים, הקבוצה תחויב בתשלום מע"מ,  כל .

 

רוב הקבוצות רכישה מנוהלות ע"י חברות לניהול פרויקטים, שעל החברה יש מספר משגיחים שהם תחת הקבוצה. כמובן שגם פה יש סיכון ולא הכל ורוד, לכן חשוב לבדוק את הפרטים, ולוודא שיש בידכם עו"ד שליווה כבר כמה פרויקטים שכאלה ע"מ שיוכל לסייע לכם בכל שאלה. עו"ד מומחה לקבוצות יגן עליכם ויקטין את הסיכון ליפול למלכודת שיהיה לכם קשה לצאת ממנה.

 


כיום בישראל יש מאות פרויקטים שכאלה שרצים במקביל ובשל כך יש לתת תשומת לב מיוחדת על החברה שמנהלת את הפרויקט ולבדוק כמה פרויקטים כאלה כבר ביצעו בעבר, ולשאול את הדיירים בפרויקטים השונים כמה הם באמת מרוצים מההתנהלות הכללית והאם באמת נחסך להם זמן וכסף. לא חסרים היום אנשים שעושים רווח קל, מארגון קבוצות, בלי שבאמת הם יודעים במה זה כרוך.

 

 עוד נושא שכדאי לבדוק לעומק, הוא את הקבלן שעתיד להרים את הבניין על טילו.

 

בקבוצות רכישה, זהותו של הקבלן נחשפת לאחר רכישת הקרקע.

 

הקבלן חשוב ביותר כי הוא המוציא לפועל, חשוב לנסח את כל התחייבויותיו על הכתב מבחינת סטנדרט בניה, בקשו ערבות חוק המכר- שמחייב את הקבלן המבצע להשיג לכם בטוחות, ובכלל מכל אנשי המקצוע בקשו תאריך מדויק שבו יסיימו את שהתחייבו, כך שאם לא יסיימו בזמן המוגדר ישלמו לכם פיצוי, זה אחד המנגנונים שיורידו רף העיכובים למינימום האפשרי, חשוב שקבלני הביצוע יעמדו בתקציבים שהקבוצה העמידה.

 


לאחר שאתם יודעים מי הוא הקבלן המבצע, בקרו בפרויקטים שכבר בנה ושאלו דיירים מה ההתרשמות הכללית שלהם והאם נתגלו ליקויים חריפים. מיותר לציין שאם ביקרתם בכמה פרויקטים ובכולם יש תלונות, כדאי מראש לא להיכנס לפרויקט.
וודאו שיש סעיף שמגן עליכם מפני סכסוך שכנים, עוד פרט שיכול לגרום לתקיעת פרויקט עקב סכסוכים, שימו לב שיש ועד מנהל, שיוכל ליישב את ההדורים ולמנוע אי עמידה בזמנים.



כיום בשביל להצטרף לקבוצות רכישה, נדרשים אישורים בנקאים מלאים ע"מ "לא לתקוע" את שאר חברי הקבוצה באמצע הבנייה בטענה שאין לנו כסף.
 

 

הבנק יאשר לכל רוכש בנפרד הלוואת משכנתא, כך שבמידה ויהיה מישהו שלא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק ימשיך להעביר כספים לאנשי המקצוע השונים כרגיל ולאחר שהדירה תהיה מוכנה הבנק ימכור את הנכס ויממש את ההלוואה שהלווה לא עמד בה.
את הפרויקט ילווה הבנק המלווה, ואת הבנק ייצג מפקח שיהיה אמון על הסדר התשלומים, דיווחים מלאים על כל התקדמות בפרויקט, שזה עוד פרט שגורם לנו לישון בשקט ולהבין שיש מישהו חזק שדואג ושיש לו אינטרס שהכל יעבוד כשורה.


 

החסרונות בקבוצות רכישה:

 

בתחילת הפרויקט אנו יודעים כמה עלינו לשלם, אך אין מישהו שמבטיח לנו שהעלויות ישמרו, לכן חשוב להיערך בהתאם ולקבוע "סכום חריגה" של 10% לערך.
 

 

בפרויקט עצמו שעורך כמה שנים, ישנם שינויים שלאו דווקא תלויים בנו, כמו התייקרות מדד תשומות הבנייה שעולה מידי שנה בין 3%-5% שעלולות ליקר את הפרויקט.
 

כאשר הרכישה היא מקבלן הסכום שנקבע בחוזה, הוא הסכום אותו נשלם ולא שקל יותר.

 

לוחות זמנים : בקבוצות רכישה להבדיל מקבלן אין התחייבות של מארגני הקבוצה על תאריך שבו הפרויקט יוכל לאכלס משפחות, כל שינוי בבירוקרטיה יגרור הארכה בבניה.

 

כשאנו קונים מקבלן, יש התחייבות חוזית למועד אכלוס, ואם האחרון לא עמד בהתחייבותו, יחויב בפיצוי שהוסכם מראש.
 


מימון יקר יותר: בתהליך הבנייה כל אחד שרכש קרקע בקבוצה נחשב ליזם והבנק רואה אותו ככזה, לכן הריביות בד"כ יהיו יקרות יותר.

 

עלות הקרקע יקרה יותר : קבוצות רכישה ברוב המוחלט של הפעמים רוכשות קרקעות במחירים גבוהים יותר ממה שמציעים הקבלנים.
וזה מכמה סיבות :סיבה ראשונה היא שיש לקבוצה כקבוצה יכולת להציע מחירים גבוהים יותר.


 

הסיבה השנייה היא שבעל הקרקע "שומר להם את הפרויקט" לכן מארגני הקבוצה ישלמו יותר, כי כשההסכם בין מארגני הקבוצה לבין בעל הקרקע נחתם, מארגני הקבוצה עדיין לא יודעים בוודאות האם יוכלו לגייס את הכספים שנקבעו ובעצם נמכרת להם "אופציה", אותה יממשו רק במידה ויוכלו לארגן את קבוצת הרוכשים בלא מעט מקרים לאחר איגוד הקבוצה, יוזם הפרויקט ידרוש תשלום על ארגון הקבוצה. כך שנשלם פעמיים : גם ליוזם, וגם על הקרקע.
 

 


קרא עוד

מחיר הדירה- ממה הוא מורכב?

מהם הגורמים שמשפיעים על מחיר הנכס שלכם שלעיתים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים?

 

1. שטחה של הדירה: משמע ככל שדירה גדולה יותר היא ערכה גבוה יותר בשוק, אך לא תמיד ביחס ישר.  בימים עברו דירות תומחרו על פי מספר החדרים שיש בהן, אבל כיום המחיר מתבסס יותר על שטח הדירה.

 

2. כמות חניות-  באזורים בהם הימצאות חניה היא בגדר חלום כגון מרכז תל אביב, קיום חניה יכול להעלות את שווי הדירה בלא פחות מ- 250,000 ש"ח!

 

3. שטח מרפסות: בעל השפעה בעיקר בנכסים בהם המרפסות הינן  גדולות כגון פנטהאוזים.  בל נשכח את הנוף הנשקף מהמרפסת שהוא לא פחות חשוב, ואולי אף יותר חשוב, משטחה ולכן גם איכות הנוף צריכה להילקח בחשבון.

 

4. קומה ומעלית: בדרך כלל, נכס עולה יותר ככל שהוא בקומה גבוהה יותר אם יש מעלית, וההפך הגמור אם אין מעלית. דירה בקומה שלישית או רביעית בלי מעלית תימכר בכ- 20% פחות מדירה דומה בבניין עם מעלית.

 

5. נוף: להימצאות של נוף יש השפעה מהותית על מחיר נכס. נוף מרהיב לים יכול במקומות מסוימים כמעט ולהכפיל את ערך הנכס לעומת נוף סטנדרטי. גם נוף לשדות, פרדסים, חורשה או אפילו גינה יעלה את ערך הנכס לעומת חזית לכביש. לעומת זאת, נוף בעייתי, כגון לבית קברות, יכול להוריד את ערך הנכס באופן דרסטי.

 

6. רמת גימור: נכס ברמת גימור גבוהה מאוד יעלה אלפי שקלים יותר למטר לעומת נכס ברמת גימור נמוכה.

 

7. מצב הנכס: חדש, נדרש שיפוץ קל, נדרש שיפוץ כולל - במידה ונדרש שיפוץ, עלות השיפוץ צריכה להילקח בחשבון.

 

8. בעבור דירת גן: שטח הגינה מעלה את ערך הדירה באופן ניכר.

 

9. רמת רעש: נכס במיקום רועש מאוד שווה הרבה פחות מנכס במיקום שקט מאוד.  ההפרש במחיר יכול להגיע לעד 30%.

 


קרא עוד

איך לקנות ולמכור נכס מבלי להיפגע?

עוקץ בשוק הנדל"ן הוא דבר נפוץ. כמו בכל שוק גם בענף הזה יש דייגים שמחפשים אנשים תמימים לדוג. משבר בענף, בועה נדל"נית, המתנה לחוק מסוים הם לא מחסום לקוני הדירות. תמיד יהיה מי שימכור וכמעט תמיד יהיה מישהו שירצה להונות את חוסר הערנות שלנו.

 

חשוב לזכור, שההתעסקות המרכזית היא לא בהונאות הקיימות בשוק, כי מי שמתעסק בהונאה משכלל את עצמו כל פעם מחדש. הדבר המרכזי שאתם צריכים לחשוב עליו הוא איך לא ליפול במלכודות הדבש?

 

שני הדברים הכי חשובים הם מינוי עורך דין מומחה במקרקעין שיארגן עבורכם מנגנוני הגנה ורוגע. לחץ הוא האויב הכי גדול שלנו כבני אדם. זוהי כנראה העסקה הכי גדולה שתבצעו בחיים שלכם לכן, אנא הקפידו לנהוג במשנה זהירות. כך תדעו לשים לב כשמשהו אינו כשורה.

 

עורך דין שהוא מתמחה במקרקעין יוכל לעשות עבורכם את כל הבדיקות המהותיות לווידוא עסקה תקינה. הוא רואה דברים שאתם כקונים לא רואים ואפילו לא מעלים על דעתכם והוא מבין את ההשלכות של כל עשייה או אי עשיית פעולה מסוימת. בימים אלו שהשוק מוצף בעורכי דין יש שפע בעורכי דין שמתעסקים בכל הבא ליד. אל תתפשרו על אחד כזה במאמץ שלכם לחסוך בכמה מאות שקלים בייצוג של עורך דין, אתם יכולים להפסיד עשרות אלפי שקלים ואפילו מאות במקרה שלא תהיו מוגנים כהלכה. מקרקעין הוא עיניין סבוך שמשתנה באופן תדיר ורק עו"ד שעוסק בזה מידי יום יוכל להגן עליכם בצורה הטובה ביותר.

 

אל תתפתו ל"העסקה הזאת היא עסקה משתלמת ביותר". אנא הישמרו מעסקאות שכאלה, מאנשים שמציעים לכם הצעות מוזרות כי בנינו, מי ירצה למכור את הנכס שלו בעשרות אלפי שקלים מתחת למחיר השוק? מלבד אנשים שמכורח הנסיבות נאלצים למכור בלחץ. גירושים, זוגות שקנו וטרם מכרו, פירוק שותפות, ירושות וגם הם בסימן שאלה גדול. אז שימו לב – מחיר נמוך מידי, צריך להדליק נורה אדומה. זה לא אומר שאין מציאות שוות בשוק אבל זה כן אומר שתצטרכו להיות דרוכים ולבדוק ולא להיכנס למלכודות דבש.

 

איך תחסכו מעצמכם איבוד של מאות אלפי שקלים?

מרגע שמצאתם דירה שמוצאת חן בעניינכם עורך הדין מתחיל בבדיקות אשר מאפשרות לו את המשך העסקה. בדיקה חשובה במיוחד היא עיון בנסח הטאבו. נסח הטאבו כולל נתונים על הזכויות הקנייניות שיש למוכר בנכס. הוא מכיל גם את זהות בעלי הנכס הוא כמעין תעודת זהות של הנכס. אני ממליץ להוציא מסמך זה מטעמכם בגלל שניתן לזייף בקלות רבה את כל המסמכים והחתימות הרלוונטיים. יש לקחת בחשבון שדירות רבות בישראל עדיין אינן רשומות בטאבו, על כן יש לבדוק היכן הרישום שלהן נמצא.  יש לשים לב שאין שבנסח טאבו  זכויות על הנכס לגורם שלישי, או הערות כלשהן שמעלות את החשד.

 

במידה ואהבתם את הנכס ואתם רוצים אותו ומדובר בדירת קרקע, בית פרטי, דירת גג, שווה לקפוץ לעירייה למחלקת הנדסה ולבדוק אם הנכס שמוצג לכם הוא אכן נכס למגורים, יש דירות שנמכרות במחירי שוק והן רשומות כמחסן, יש בתים פרטיים שנמכרים עם חריגות בנייה משמעותיות לכן רצוי לבדוק. בשנה האחרונה טיפלתי בלקוחה שקנתה בית פרטי לפני 20 שנה, הנכס נמכר לה עם חריגות בנייה של 40 מטר, ועכשיו שכשהיא רוצה למכור היא תצטרך למכור אותו ולהפחית 40 מטר מהחישוב הכללי כי אחרת היא תתקע איתו, היא לא בדקה וגם העו"ד שלה לא בדק את זה. ככלל אנשים לא אוהבים להתעסק עם בירוקרטיות ממשלתיות לכן "נכסים בעיתיים" ימכרו בפחות ממחיר השוק. תוכלו להגן על עצמכם אם תציינו במפורש בחוזה שכל סטייה ממה שראיתם במו עינכם יגרור פיצויים כספיים – בעלי ה"נכסים הבעייתיים" לא ששים לחתום על סעיפים שכאלה, לכן אם יש חשד, עדיף לוותר ולהמשיך לנכסים אחרים.

 

באזורים כמו באר שבע, שמלאה במשקיעים לרוב הייצוג של הנכס יהיה ע"י המתווך שמשווק את הנכס כי לרוב המשקיע לא גר בבאר שבע, לכן בקשו לפגוש את בעל הנכס ולוודא את שאכן הנכס שייך לו בצירוף תעודת זהות , תאריך ההנפקה חשוב גם כן, אם ההנפקה בוצעה בחופף למועד שיווק הנכס זה מעלה חשד. בנוסף לתעודת הזהות ניתן להשוות עם כרטיס האשראי ולבדוק עוד כרטיסים מגנטים שיש בארנק.

 

ומה עושים אם מדובר בזוג?

 

בקשו הסכמה של הצד השני בעסקה. יש מקרים בהם הולכים לנכס, אוהבים אותו, יוצאים למשא ומתן ארוך ומייגע בסופו של דבר מגלים שבן/הזוג לא מעוניין/ת למכור. ויש מקרים  שהמוכרים יהיו מיופיי כוח של אדם מבוגר או חולה או שנמנעה ממנו מבחינה משפטית האפשרות להיות נוכח במכירה. יש לוודא שיפוי הכוח הוא מרצון וכדין וכי יש לו תוקף נוטריוני.

 

 בעל הנכס לא שוהה בארץ? בקשו ממנו שיחתום מול קונסול ישראלי על הסכם המכר במדינה בו הוא שוהה.

 

רישום הערת אזהרה מידית לאחר מכירה הינה מנגנון הגנה נוסף שנוכל להשתמש בו כנגד הנוכלים המעוניינים למכור את הדירה לכמה רוכשים. העברת הכספים ל"חשבון נאמנות" למספר ימים עד שעורך הדין יסיים עבורכם את הבדיקות ההכרחיות.

 

ואם בכל זאת נפלתם בפח?

 

עם כל הלחץ, הישארו עם רגליים על הקרקע, כי מה יעזור לכם לחץ?

 

אם עורך הדין שבחרתם אינו מומחה בדיני מקרקעין חשוב למצוא אחד אחר שייתן לכם מענה הולם לאתגר שצץ. הזמן הוא קריטי, לכן יש לקדם דברים במהירות וביעילות. נסו לעצור את כל התשלומים שהייתם אמורים להעביר למוכר הנכס, היצמדו להנחיות עו"ד שלכם והוא כבר ידאג יחד אתכם לעשות כל מה שניתן בשביל שתצאו מזה נקיים.

 

דברים שכאלה נמנעים שאנו פועלים בשיקול דעת ושמים לב לניואנסים קטנים של המוכר, מתייעצים עם אנשי מקצוע שבקיעים בתחום בשביל שיעזרו לנו לעשות רכישה חכמה ובטוחה. כאשר אנו רוצים לקנות רכב אנו מתייעצים עם כל החברים "שמבינים ברכבים" לוקחים אותו לבדיקה וסורקים כל אות שלא נראית לנו, עם נכס הבדיקות צריכות להיות קפדניות יותר פי כמה, אז בואו ננהג ביתר זהירות.

 


קרא עוד

מהו המחיר האמיתי של הדירה?

לרכישה של דירה יש עלויות נלוות שעשויות להגיע ל20% מהמחיר שמופיע בחוזה לכן, יש להתכונן ולהצטייד בתוכנית כלכלית שתסייע לכם בהבנה של העלות האמתית של הדירה.  התקציב צריך לכלול בתוכו את כל הוצאות הרכישה בנוסף למחיר הדירה שסיכמתם עם המוכר.  כמו כן, בבנייתו עדיף לקחת את הערכים המקסימליים של העלות על מנת לייצר מרווח להפתעות שעלולות לקרות במהלך הרכישה. שלב זה הינו קריטי על כן, הקפידו לחשב את כל אחד מהפרמטרים על מנת למנוע שיבושים.

 

יש לחלק את התקציב שלנו בין הגורמים הבאים:

 

מס רכישה

 

מס זה הוא מס מדורג שמחושב על פי שווי העסקה , אשר מתעדכן אחת לשנה.

 

עורך דין

 

עורך הדין הוא גורם קריטי שעליכם להכין מראש טרם כניסה לעסקת מקרקעין, אל תוותרו עליו. עורך דין שמתמחה בתחום וכמובן שאתם תעסיקו מטעמכם ולא בשיתוף עם הצד השני,  יוודא שבחוזה שנחתם תהיו מוגנים, הוא  יראה במקומכם את כל מה שאתם אינכם רואים מפאת חוסר ניסיון וכן הוא יהיה לעיניים הבוחנות שלכם בכל מהלך העסקה. עו"ד שהנדל"ן אינו חלק מהתמחותיו אינו בקיא ברזי המקרקעין ובסביכות הנושא של רישום נכס, על כן לא יוכל לייצג אתכם כהלכה.

 

שכרו של עורך דין בעסקאות רכישה מקבלן הינו 1.5%-2% פלוס מע"מ וברכישה מיד שניה הינו  0.5%-1% פלוס מע"מ. כיום מספר עורכי הדין נמצא בעלייה מתמדת וכתוצאה מכך עורכי דין רבים נאלצים לעסוק במקביל במספר רב של תחומים, מה שהופך את השוק לפרוץ. אל תתפתו להנחות! לא כל יום אתם קונים דירה, העסיקו רק מומחים.

 

 

תיווך

 

שכרו של המתווך הינו משהו שנוכל לחשב באופן מדויקת. התעריף היום הוא 2% מסכום העסקה פלוס מע"מ. יש לזכור שעמלה זו ניתנת למיקוח אך לעיתים המיקוח אינו הדבר הכדאי ביותר. הצעתי אליכם היא להציע לו בונוס כתמריץ, המחיר הטוב ביותר יובטח לכם ברוב הסיכויים.

 

אגרות

 

ברכישת נכס יש לקחת בחשבון כי יש עלינו לשלם את האגרה על רישום האזהרה בטאבו וכן את רישום הדירה בטאבו. אגרות אלו מגיעות למאות שקלים. רישום בטאבו ורישום בית משותף: כאשר רוכשים דירה מקבלן, החוזה מחייב את רוכש הדירה לשלם עבור פעולות שונות שיעשה הקבלן לאחר מסירת הדירה. מדובר בעלויות של התשריטים, המדידות והאגרות הנגבות עבור רישום הבית המשותף ועשויות להגיע לסכום של כ1000 דולר.

 

שיפוצים

 

בקניית דירה מיד שנייה שיפוצים הם נושא בפני עצמם.  רבים מהקונים מעדיפים דירה משופצת כדי לא להימנע מהתמודדות מול שיפוצניקים וקבלנים. אלא שגם דירה זו מצריכה בדרך כלל שיפוצים קלים כדי להתאימה לצורכיכם. רק צביעה-שיפוץ מינורי נדרש, תעלה לפחות 3,000 שקל.

 

כמו כן, ישנן הפתעות בחלק מהשיפוצים  שגורמות לעיתים להפסקת השיפוצים בעיצומם. על כן, דאגו להשאיר סכום כסף נוסף עבור אותן ההפתעות, וכן בצעו תכנון לשיפוצים והיצמדו אליו, כל סטייה עלולה לעלות לכם ביוקר.

 

ומה אם אתם מעדיפים דירה לא משופצת? כמעט תמיד תהיה חריגה בתקציב וכתוצאה מכך התפשרות על הרבה אלמנטים שכן האפשרויות הן בלתי מוגבלות. ריצוף, צביעה, מטבח חדש, דלתות וחלונות הן רק חלק זעיר ממה שצפוי לנו. גם במקרה זה דרוש תכנון מראש.

 

רכישה של תכולת הבית

 

בתחום זה חשוב מאוד הערכת התקציב כמה אנחנו יכולים להשקיע וכן תכנון של מה אנו באמת צריכים ועל מה אפשר לוותר, וכך לבצע הערכת מחיר שאותה תוכלו להוסיף לעלות הכללית. כמו כן, יש לקחת בחשבון את עלות ההובלה שתלויה במרחק ההעברה, בתכולה, במיקום הדירה החדשה, אלפי שקלים נוספים להיפרד מהם.

 

הלוואת המשכנתא

 

הלוואת המשכנתא כרוכה בהוצאות נלוות כגון: פתיחת תיק, הערכת שמאי מקרקעין, יועץ משכנתא חיצוני לבנק(במידה ונרצה כזה) שאיננו לוקחים בחשבון. בנוסף לכך, יש לקחת בחשבון שהבנק דורש למשך כל שנות ההלוואה ביטוח לנכס וביטוח חיים ללווים. שמאי מקרקעין, יועץ משכנתא חיצוני(במקרה הצורך) כל אלו הן תוספת שנצטרך לקחת בתקציב הכללי.

 

 חיבור לתשתיות

 

ברכישת דירה  חדשה מקבלן ישנו תשלום לחיבור הבית לתשתיות החשמל, המים והגז. יש לקחת בחשבון שלעיתים גם בדירה מיד שניה תשלמו חלק מהתשלומים האלה. מונה מים לדירות חדשות, פיקדון עבור חיבור לגז, וחיבור לחשמל תלת פאזי כל אלה הם עוד אלפי שקלים שיש לקחת בחשבון.

 

ועוד הוצאות..

 

כעיקרון אדריכל דורש תשלום של 4% מעלות הפרויקט. אדריכל בתחילת דרכו יגבה פחות ואדריכל שלקוחותיו הם מהאליטה יגבה יותר. למי שקיבל תואר באדריכלות מקריאת מאמרים כדאי לזכור שמעבר לתוצאה, תכנון מקדים עם אדריכל מנוסה מוריד את עלויות השיפוץ. אם תגיעו עם כל הפרטים למשא ומתן מול הקבלן קל יהיה יותר לקבל מחיר אטרקטיבי וכן לתכנן את ההוצאה על השיפוץ.

 

 ומה עם יום המעבר?  הובלה, ימי חופש כל אלה הן הוצאות שיש לקחת בחשבון כשאתם מחשבים את מחירה של הדירה שאתם מעוניינים לרכוש.

לאחר שנחשפתם לכל ההוצאות הגיע העת לחישובים. זכרו תכנון נכון, מונע אסון! מחשבון תחשיב רכישה


קרא עוד

חשיבות עורך דין בעסקת מקרקעין

עבור רוב האנשים למעשה עסקת הנדל"ן היא העסקה הגדולה ביותר שיבצעו בחייהם. עסקה זו טומנת בחובה סיכונים רבים, היא מורכבת וכן הרגולציה (תקנות, כללים חוקים) משתנים בה באופן תדיר.

אז איך תוכלו לדעת שהעסקה שאתם מעוניינים לבצע היא בטוחה ושהכסף שלכם נמצא בידיים טובות?

ראשית נציג לכם מספר מקרים שיכלו להימנע במקרה של היוועצות עם גורם מקצועי מנוסה בטרם כניסה לעסקה:

קנייה- רוכש שהבטיחו לו שהוא קונה מגרש על קרקע חקלאית שבעוד שנתיים תהיה אפשרות לבנייה של בית שם, וממתין שנים מאז בזמן שעל שאר הקרקעות מסביבו בנו בתים.

מקרה נוסף, הוא על אדם שרכש מגרש והמוכר לא שילם את כל המיסים שלו ובמשך שנים לאחר מכן, הוא לא הצליח להירשם כבעלים של המגרש.

מכירה-המוכר קיבל את הנכס בירושה, והוא היה משוכנע שהנכס יוכל לסייע לו לממן את שארית חייו ואז התברר לו שהמיסוי שהוא צריך לשלם הוא גבוה מאוד ובסופו של דבר יישאר לו מעט מאוד כסף בתום העסקה.

איך ניתן להימנע מסיכונים אלה?

בין אם מדובר ברוכש או במוכר, כל אחד צריך להצטייד בעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן. עורך דין מנוסה שכבר נתקל בעסקאות רבות מהסוג הזה, יכול לייעץ לפני חתימת העסקה ואף לנהל עבורכם משא ומתן במהלך החוזה, על מנת להגיע לחוזה שמשקף בצורה מרבית את האינטרסים שלכם.

למה לשלם הון על עורך דין מקרקעין אם דוד שלי יכול לעשות לי את זה בחינם?

יש לי דוד עורך דין, שמתמחה בדיני משפחה, אני נורא אוהבת אותו וסומכת עליו ואני חושבת שהוא ייצג אותי הכי טוב, האם זה מספיק?

התשובה היא לא! עסקת מקרקעין היא מורכבת והתוצאות הכספיות שלה עצומות. לסוג עסקאות מסוג זה צריך עורך דין שזהו תחום ההתמחות שלו, שיש לו למעלה משנתיים ותק, שנתקל במגוון רחב של עסקאות, צריך לבדוק עליו באינטרנט, את פרופיל המשרד שלו, לראות שעיסוקו העיקרי הוא נדל"ן, לברר באינטרנט שהשם שלו לא מקושר לסיטואציות בעייתיות או לעניינים בעיתיים וכך לבחור את העורך דין שלכם.

המטרה בעסקה כזו היא שלא יהיה חלילה שום קטסטרופה ואם החוזה מנוסח כמו שצריך ואתם מיוצגים על יד עורך דין שהוא מספיק מיומן קרוב לוודאי שהעסקה תושלם בהצלחה ולא תמצאו את עצמכם ללא כסף וללא נכס.

 


קרא עוד

איך קונים נכס?

קניית דירה היא למעשה הצעד הכלכלי הגדול ביותר שמרביתנו עושים בכל ימי חיינו, והחשש מהרגע והלחץ מהרגע הזה מובנים בהחלט. מעורבים בו כספים עצומים וכן הוא טומן בחובו תהליכים סבוכים שאין האדם הממוצע נתקל בהם באופן יומיומי.

 

 אז איך מתמודדים עם כל זה?

 

השלב הראשון הוא הגדרת הדירה שברצונכם לרכוש. בשלב זה הגדירו את הצרכים שלכם, הרצונות והשילוב ביניהם. מיקום, גודל, דירה חדשה או יד שנייה, "על הנייר" או ישירות מקבלן, שכונה חדשה או ישנה לכל אלה יש השפעה ישירה על הנכס העתידי שלכם.

 

כשתתחילו את תהליך החיפוש תתקלו בכמות גדולה של דירות, אך אל תאבדו את הצפון  מהמגוון בשוק. התמקדו בדיוק במה שהגדרתם לעצמכם. דבר זה יוביל לחיפוש יעיל יותר, מהיר יותר, שיוביל בסופו לתוצאות המקסימאליות עבורכם.

 

קונים במספרים..

 

כמה נתונים סטטיסטיים על הליך הקנייה.

28% קונים אחרי 30 יום של חיפושים.-

60% קונים אחרי 90 יום של חיפושים.-

4.8  חודשים בממוצע לוקח לאדם לקנות דירה מהיום שהתחיל לחפש.-

87% מרוכשי הדירות כלל אינם מבצעים את  הבדיקות המהותיות

לפני רכישת דירה והדבר עולה להם עשרות אלפי שקלים אשר יכלו לחסוך.

 

מיקום

 

ראשית הגדירו מהו המיקום הרצוי, הגודל, קומה, שכונה מועדפת וכדומה על מנת שתוכלו למקד את עצמכם בנכס שמתאים לרצונותיכם.

תוך כדי הכינו עמכם את התקציב בכדי לוודא שהנכס הפוטנציאלי עומד במסגרת התקציב שעומד ברשותכם.

 

אז היכן ניתן לחפש?

 

אינטרנט

 

עולם הנדל"ן באינטרנט מתרכז ברובו באתר יד2 או winwin. זירה זו הפכה לשוק במלוא מובן המילה. הפרסום באתרים אלו הוא חינמי, דבר הגורם לריבוי במצגי שווא. נכסים במחירים מופקעים שמנסים לצוד את עיניו של הלקוח הלא בקיא ,מוכרים רבים אשר מעוניינים  לעלות את ערך נכסם בשוק ומשתמשים בפרסומים שהם פיקטיביים כדי לעשות זאת.

 

 על מנת שתבינו את ערך הדירות בשוק אין להסתמך על המידע באתרים האלו. אני ממליץ, להיעזר באתרי הנדל"ן  כדי לדעת באמת בכמה נמכרו נכסים דומים לנכס שברצונכם לרכוש באותו רחוב או באותו בניין והאם מדובר במחיר יקר או שנתקלתם ב"מציאה"?

 

קיימים כיום מספר אתרי אינטרנט איכותיים בתחום התמחור, האוספים את מאגר הנתונים שלהם מתוך אתר רשות המסים המאגד בתוכו את כל נתוני המכירות בישראל. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי קצב העדכון של אתרים אלו אינו מיידי וכי התמחור הממוצע המוצג בהם אינו יכול להביא בחשבון הבדלים כגון שיפוץ, ריהוט, כיווני אוויר וכדומה. לכן, רצוי להצליב את המידע עם איש מקצוע שמכיר את היצע הנכסים שנמכרו באזור לעומק.

 

שני אתרים שתוכלו להיעזר בהם  , "מידע נדל"ן"  אתר של רשות המיסים. כל עסקה מחויבת דיווח לרשות המיסים.  לאתר יש מספר חסרונות: האתר אינו מפורט, הדיווחים לפעמים לא מדויקים. בכדי להשתמש בו תצטרכו נתונים של גוש- חלקה של הדירה המבוקשת. במקרה שאין לכם צירפתי לכם גם מחשבון גוש-חלקה שתוכלו להיעזר בו.

 

רשות המיסים- מידע נדל"ן

 

מחשבון גוש-חלקה

 

כמו כן, חשוב שכשאתם מקישים את החלקה באתר מידע נדל"ן תרשמו טווח. כך למעשה, יופיעו למולכם מגוון בתים ברחוב וברחוב הסמוך לעיתים שאותו אתם מחפשים. השתדלו שיהיו לכם 4 בתים להשוואה בתאריכים שלא עוברים את השנה מיום החיפוש אם מתאפשר ויש נתונים. לדוגמא אם החלקה של הנכס הוא 50 והתאריך היום הוא 2014\11\11 הזינו בחיפוש לפחות עד חלקה 54 והתאריך יהיה 2013\11\11. אם לא תמצאו המשיכו להעלות את טווח מספר החלקה וכך גם את התאריך, על מנת שתוכלו לקבל אינדיקציה רחבה למחירים. כמו כן, תוכלו להזין גם את מספר החדרים הרצוי כדי לקבל אינדיקציה יותר מדויקת.

 

אתר נוסף, שתוכלו להסתייע בו הוא "מדלן". אתר זה מרכז את הנתונים מתוך אתר "מידע נדלן" ומפלח את הנתונים לפי ההגדרה שלנו. תוכלו למצוא גם את מאפייני השכונה, העיר והרחוב. על מנת להשתמש בו תצטרכו כתובת של הנכס המבוקש.

 

מדלן- הכל על בתים ושכונות

 

 עיתונות כתובה   

 

באמצעי זה משתמשים מתווכים ואנשים פרטיים. כיום המקומונים בערים שלכם נותנים לכם מידע ממוקד על נכסים באזור המבוקש, חשוב להיעזר בו. אמצעי זה אינו חינמי לכן, הסבירות שיהיו בה מודעות פיקטיביות נמוך יותר. דבר שיביא לכם פרספקטיבה ראשונית חשובה לגבי המצב בשוק.

 

חיפוש רגלי

 

ראשית, לפני היציאה שלכם מהבית הצטיידו במודעות של חיפוש דירה. במודעות אלו תציינו את מה שנחוץ לכם ומספר טלפון שאותם תוכלו לחלק בתיבות הדואר בבתים שאתם מעוניינים בהם, על לוחות מודעות וכן על עמודי חשמל.

 

לאחר מכן, חפשו אחר מודעות במרכז מסחרי בקרבת אזור הנכס המבוקש, שילוט של "למכירה" על בתים, מודעות על עמודים שיוכלו לסייע לכם. יתרה מזאת, בחיפוש מסוג זה אתם יכולים להתרשם מאופי השכונה, אופי הדיירים-חתך אוכלוסייה בכל מיני תחומים וכך תוכלו להבין אם זו השכונה שתרצו להתגורר בה.  נוסף על כך, חשוב מאוד לבצע את החיפוש בכמה שעות מהיום, דברים שרואים ביום לא רואים בלילה ולהפך.

 

דבר נוסף שחשוב לעשות הוא שיחות עם השכנים בבניין;  תוכלו לדלות מידע על אופי השכנים, השכונה ועל בעיות כאלה או אחרות שקיימות. בצעו אף סיור בחדר המדרגות, בחצר, במעלית(אם קיימת), במקלט על מנת ללמוד על הרגלי הניקיון וקבלת רושם על כל מה שקורה בבניין זה. עצלנות לא באה בחשבון. כאן אתם הולכים לבלות חלק נכבד מהחיים שלכם ולגדל בו את הילדים שלכם, ההשקעה משתלמת. כחלק מהסיור בדקו אם יש גני ילדים, בתי ספר, מכולת קרובה, תחבורה ציבורית נוחה וכל מה שרלוונטי עבורכם ושעשוי להביא לשביעות הרצון הגבוהה ביותר שלכם.

משרדי נדל"ן

 

בעסקאות רבות יועץ הנדל"ן המקצוען הוא הגורם המרכזי בקידום ובסגירת העסקה. יועצי נדל"ן מקצועיים הם אנשים שהעיסוק שלהם הוא הנדל"ן על כן, המידע שתצטרכו על זמינות הנכסים ועל מחירם נמצא בידם בצורה מרוכזת ויעילה שמובילה לקבלת החלטות וביצוע עסקאות על הצד הטוב ביותר. 

 

יועץ נדל"ן מסוג זה יכול להוביל אתכם לעסקה טובה יותר, לקצר לכם בזמן של איתור הנכס, לעזור לכם במשא ומתן מול הרוכשים ולמצוא לכם נכס שתפור למידותיכם. הוא מכיר את הרמה באזור ההתמחות שלו, בתי הספר, תוכניות בניה עתידיות וכן בקיא בפרמטרים רבים שייסיע לכם בהחלטה על קניית נכס.

 

פה לאוזן

 

תאמרו לכל החברים שלכם שאתם מחפשים דירה, תפרסמו בפייסבוק. הפיצו לכולם והם כבר יסייעו לכם לחפש דירה וברגע שהם יתקלו במשהו הם כבר ידאגו לומר לכם.

 

תהליך חיפוש הדירה מצריך זמן וסבלנות. ככל שתדעו מה אתם בדיוק רוצים ותשקיעו בפרמטרים שהגדרתם כך גדלים הסיכויים שתמצאו בית שתואם את ציפיותיכם.

 

 


קרא עוד

בדיקות הכרחיות לנכס

איך לרכוש דירה במינימום הוצאות ומקסימום בטחון אישי?

כיום 87% ממבצעי עסקאות הנדל"ן אינם מבצעים את הבדיקות המהותיות שהם חייבים לעשות לפני ביצוע עסקה כזו, כיוון שהם פשוט לא יודעים מהם. הם סומכים על המוכר, על העורך דין שלו, על הדוד או הדודה שבדיוק רכשו דירה ומה קורה? לעיתים, העצות האלה שגויות, מנוגדות וגורמות לכם להפסיד זמן יקר וכסף רב.

 אז מה אלו אותם הבדיקות שצריכות להיות כקו מנחה בעסקאות מסוג זה?

שלושת הבדיקות החשובות ביותר שיש לערוך בטרם קניית דירה, אלו הבדיקות שעונות על השאלות הבאות:

  1. איך אני שומר על הכסף שלי מבלי שיעקצו אותי?
  2. איך אני יכול לוודא שעשיתי עסקה טובה?

 

אלו הן שתי השאלות שכל מי עומד לפני רכישה של דירה חושב עליהם, שואל אותם ורוצה לדעת מהן התשובות להן.

אז אם אתם עומדים לרכוש דירה, בין אם זו דירה חדשה מקבלן או דירה מיד 2 כדאי לדעת שבטרם החתימה על הסכם המחר(חוזה), עליכם לבצע את הבדיקות לדירה. הרבה מרוכשי הדירות מתייחסים לקניית דירה כאילו וזה היה קניית רכב. הם מסתפקים בכתיבה של פתק כמו שעושים זיכרון דברים בעת רכישת רכב יד 2, ששם הם מתחייבים שאם הרכב תקין או לא תקין ואם צצה בעיה שמתגלה אחרי הרכישה ישנה הסכמה על מספר תנאים.

זה לא המצב בנדל"ן. בטרם רכישת דירה, רוכשי דירות לא חושבים שעליהם לבדוק את הדירה מעבר לסיור שהם מבצעים פיזית בנכס. מחשבה זו שגויה למעשה, ברכישת נכס על הרוכש לבדוק את הנכס מבחינה משפטית, הנדסית ותכנונית.

במרבית המקרים, אם לא בכולם מומלץ ורצוי שעורך הדין שעיקר התמחותו הוא מקרקעין יערוך את הבדיקות בטרם ההתחייבות לקניית הנכס.

חשוב להכיר את שלושת הבדיקות החשובות ביותר ברכישת נכס מיד 2.

  • בדיקת זכויות- בעלות על הנכס. היכן רשומות הזכויות: לשכת רישום מקרקעין(טאבו), מנהל, חברה משכנת.
  • בדיקת שעבודים- האם על הנכס רובצת משכנתא? מספר משכנתאות או האם ישנם צווי בית משפט ורשויות מקומיות שעלולים לסבך את העסקה.
  • בדיקה תכנונית- זאת ניתן לבדוק במשרדי התכנון וההנדסה של הרשויות המקומיות.

קרא עוד

אמינות המוכר

איך לבדוק אם המוכר אמין ולהימנע מזיוף?

איך בודקים את האדם שמוכר לכם את הדירה? איך לא תיכנסו לסטטיסטיקה השנתית של עשרות משפחות שנעקצות בעסקאות נדל"ן?

ראשית, מומלץ לברר מי עומד מולכם, הכירו את המוכר. נסו ליצור איתו קשר סימפטי, לשאול היכן הוא עובד, כמה ילדים יש לו, איפה הם לומדים, כמה שנים הוא מתגורר בנכס?

 

חוסר שיתוף פעולה של המוכר ידליק לכם נורה אדומה וכשדבר כזה קורה כדאי לבדוק עם השכנים האם מדובר האדם אשר מציג את עצמו כמוכר הוא כן בעל הנכס. מה תשאלו את השכנים? פשוט מאוד, האם הם מכירים אותו?

 

נקודה נוספת שצריכה להדליק לכם נורה אדומה היא כאשר המוכר מבקש את כל סכום המכירה במזומן. תמיד משלמים 10% מראש במעמד החתימה בכדי שתירשם לטובתכם הערת אזהרה שתגן על זכותכם בדירה.

 

בנוסף על כל אלו, סמכו רק על עצמכם!  גם אם המוכר סיפר לכם שהדירה נקייה מכל מיני שעבודים הרי שאין לכם דרך לדעת זאת עד אשר לא תבצעו את הבדיקה בעצמכם. כלומר, יכול להיות שלנכס יהיו צווי בית משפט על הזכות בדירה ו/ או עיקולים ו/ או שעבודים. השתדלו לבצע בדיקות אלה עם עורך דין אשר התמחותו במקרקעין, על אף שתוכלו לבצע בדיקות אלה בעצמכם. עיקר עיסוקו הוא בנדל"ן והוא יהיה מסוגל להביא לכם את התשובות לכל השאלות החשובות בעסקת המכר.

 

 


קרא עוד
כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט