נשמח לעזור

בלוג הנדל״ן של לינקולן ישראל

מיסים במכירת נכס: היטלי השבחה ו/או פיתוח

במועד מכירת הנכס, אם לא סוכם אחרת בין הצדדים בהסכם המכר, יחול היטל ההשבחה על המוכר. אחד המסמכים שיהיה על המוכר מקרקעין להמציא לידי הקונה כדי להשלים את העברת הבעלות הוא אישור עירייה כי כל המיסים שולמו לרשות המקומית כולל היטל השבחה.

 

היטל השבחה להבדיל ממס שבח מוטל על מוכר מקרקעין או על בעל מקרקעין המבקש הגדלת אחוזי בניה, על ידי הועדה המקומית בגלל שינוי בתב"ע (תוכנית בניין עיר(המאפשר תוספת בניה על אותם מקרקעין. לפיכך, חשוב לבדוק את קיומה של חבות בתשלום כאמור מראש במחלקת ההנדסה ברשות העירונית ו/או בוועדה המקומית לתכנון ובניה הרלבנטית

 

טענה נפוצה של מוכרים היא, שמי שיהנה למעשה מההשבחה הוא הקונה. הטענה נכונה, אך יש לשים לב שמוכר מקרקעין אמור לדעת על ההשבחה ועל השינויים בתוכנית בניין עיר המאפשרת הרחבת הבית ולכן הוא אמור לקחת זאת בחשבון בקביעת מחיר הנכס מלכתחילה.

 

הנוהל בחוזי מכר דירה הוא כי המוכר ישלם היטל השבחה בגין תוכנית שקיבלה תוקף עד ליום חתימת החוזה והחל מאותו מועד יחול היטל השבחה על הקונה.

 

כמובן שזהו נוהג ממנו ניתן לחרוג ואין כל מניעה לקבוע בחוזה שאם יחול היטל השבחה, הוא ישולם על ידי הקונה או לקבוע שהצדדים יחלקו את היטל ההשבחה ביניהם או שהמוכר ישלם סכום קבוע והשאר ישולם על ידי הקונה, אם בכלל יחול היטל כזה.

 

בכל מקרה, רצוי לברר טרם חתימת החוזה אם קיים היטל השבחה ומה גובהו כדי למנוע חיכוכים בין הצדדים. אגב, גם אם סוכם שהיטל ההשבחה יחול על הקונה, תראה הועדה המקומית את המוכר כחייב ולכן עליו להקפיד שהקונה אכן ישלם את היטל ההשבחה כפי שסוכם.

 

היטל ההשבחה יחושב כמחצית ההשבחה במקרקעין שנוצרה כתוצאה מהשינוי בתוכנית תוכנית בניין עיר-תב"ע. כדי לחשב את גובה היטל ההשבחה תפנה העיריה לשמאי מקרקעין אשר יעריך בתוך 90 יום את שווי ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהשינוי בתוכנית.

 

כדי לברר אם חל היטל השבחה ניתן לפנות לעירייה לברר אם חל שינוי בתוכנית לגבי אותו הבית. יש לשים לב שלעיתים יחול היטל השבחה גם בבית משותף כתוצאה מהיתר כללי להוסיף חדר נוסף או קומה נוספת על גג הבניין.

 

באופן עקרוני החיוב בהיטל השבחה יחול מיד עם אישור התוכנית המאפשרת הרחבה, אך נהוג לדחות את התשלום למועד אחר  עקב המקרים הבאים:

 

*בעל המקרקעין מבקש הקלה

 

*בעל המקרקעין מבקש למכור את דירתו

 

*בעל המקרקעין מבקש ליהנות מהתוכנית ולהרחיב את דירתו או לבנות על הגג.

 


קרא עוד

מס רכישה

מס רכישה הוא מס פרוגרסיבי ישיר שמוטל על רוכשי דירה למגורים בישראל על פי חוק באופן מדורג והוא משתנה בהתאם לחוק פעם אחת בשנה והוא עולה בהתאם למחיר הדירה הנרכשת ובהתאם למספר הדירות שיש בידי הרוכש.

 

מתי משלמים?

 רכשתם דירה? חלה עליכם החובה להצהיר על רכישת הנכס למנהל מיסוי מקרקעין האזורי שהדירה בתחומו  תוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה. חתמתם על זיכרון דברים? העברתם תשלום ראשוני? עליכם לדווח במידית, כי הימים נספרים מתחילת מועד ההתקשרות הרצינית עם מוכר הדירה. זיכרון דברים או העברת תשלום מספיקים פה בשביל לקבוע שאכן מדובר בעסקה לכל דבר.

 

לאחר שתתקבל הצהרתכם, תשלח לכם שומת מס רכישה, שאותה תצטרכו תוך שבועיים לשלם. חישבתם את מס הרכישה באופן עצמאי? יש לכם 50 ימים מיום קניית הנכס להגיש הצהרה ותשלום עבור המס. כל איחור ילווה בקנסות, ריביות והצמדה.

 

תוכלו לבדוק באמצעות בעורך הדין שלכם או שתוכלו לחשב בעצמכם, באמצעות האתר של רשות המיסים בישראל:

 

סימולטור מס רכישה

 


קרא עוד

מס שבח

מס זה הוא למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות מקרקעין במקרה שנוצר רווח מהמכירה. במקרה של הפסד לא יוטל מס זה. רווח יש לחשב מן ההפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד לצרכן* ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, כגון שכר טרחת מתווך בקנייה, שכר טרחת עורך דין לקניית הדירה, תשלומי אגרות ומיסים בקנייה, הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית בגין לקיחת משכנתא וכדומה. 

 

בהתאם לסעיף זה אני ממליץ בחום לשמור כל הוצאה שהיא, לא משנה אם זה מזגן, או תיקון ברז דולף – כל אלה יקטינו לכם בעתיד את הוצאות מס השבח.

 

אחרי הבדיקה הזו רצוי לבדוק האם אתם זכאים לפטור ממס שבח ?

 

עקבו אחרי, ואציג בפניכם את כל מה שאתם חייבים לדעת :

 

דירת מגורים מזכה

 

התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. בהתאם לחוק ולפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי , אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שעבורה מחושב השבח)
 

חריג– בהתאם לחוק, גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה, בשל העובדה שלא שמשו למגורים.
 

תושב חוץ בהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנרכשה לאחר ה-1.1.2014 ותמכר, תחויב במס. כמובן שניתן להפעיל לגביה את התיאום הלינארי, כפי שיפורט להלן.

 

עם העמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה", יש להמשיך לשלב הבא – בחירה באילו ממסלולי הפטור ממס שבח יש להשתמש, תוך תכנון מס אופטימאלי, גם למכירות עתידיות.

 

מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה -דירת מגורים מזכה

 

פטור ממס שבח אחת לארבע שנים

 

החל מה-1.1.2014 פטור זה בוטל ובמקומו יכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט להלן.

 

 פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

 

החל מה-1 בינואר 2014, לפי נוסחו החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שהחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור;

 

בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.

 

כך שבעל דירה יחידה יהנה מפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

 

פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה

 

 התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

 

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה"- העברת דירה במתנה לקרוב 

 

בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לעניין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.

 

סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע.

 

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות

 

פטור חד פעמי במכירת שתי דירות מגורים שבבעלותו (אין בבעלותו דירות נוספות) ששווין יחד לא עולה על 2,024,000 ₪, כדי לרכוש דירה אחרת במקומן בתוך שנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה, בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו

 

חשוב לדעת, שעל מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח עליכם כמוכרים למכור את כל זכויותיכם בדירה ולבקש מפורשות את הפטור בהצהרה על דיווח העסקה לרשות המיסים

 

 פטור ממס שבח מתוקף הוראת השעה 

 

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) -הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה התשע"א 2011, ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק והמפורטים לעיל. תקופה זו הסתיימה – ויודגש כי כל מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, אך מאחר והחל מה-1.1.2014 החלה תקופת המעבר והתבטל הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים, ניתן יהיה לעשות שימוש בהגנה הלינארית ולמכור החל מה-1.1.2014 דירה נוספת בפטור חלקי ממס שבח, כמפורט להלן.
 

הגנה לינארית – החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות 4 הוראות מעבר שישפיעו על המיסים, ובכל שנה ישנה הוראה אחרת. בתכנון מס נכון ניתן לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה החל מינואר 2014 תוך הגנה לינארית, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ואת דירה הבאה למכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור ממס שבח בתקופה של 4 שנים.


הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.
בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

 

דגשים נוספים בפטור ממס שבח

 

עקרון התא המשפחתי מוכר הדירה, בן/בת זוגו וכן ילדיהם עד גיל 18 יחשבו כמוכר אחד לצורך קבלת הפטור. כלומר, אם בן הזוג מכר דירה הרשומה על שמו בלבד תוך שימוש בפטור ממס שבח ובני הזוג ירצו למכור את דירת בת הזוג, אשר רשומה על שמה בלבד, או דירה הרשומה על שם אחד מילדיהם הקטינים, כל מכירה תיחשב כמכירת תא משפחתי אחד, ובהתאם לכך ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור ממס שבח.


דירה מפוצלת מאחר והמבחן של רשויות המס הוא מבחן פונקציונאלי, קיים סיכוי סביר כי רשויות המס יתייחסו לדירה מחולקת למספר יחידות כמספר דירות לעניין קבלת פטור ממס שבח. אי לכך, ניתן יהיה לקבל פטור רק עבור אחת היחידות בדירה המפוצלת. אין משמעות לעניין חוקיות הפיצול, מבחינת רשויות המס ולרישום הדירה, אלא רק למצבה בפועל – האם שמשה למגורים למספר יחידות דיור עצמאיות. ישנם מבחנים רבים בפסיקה, לפיהם יוחלט האם מדובר בפיצול ליחידות דיור נפרדות.

 

האם חיבור 2 דירות לדירה אחת יעניק פטור

 

על פניו נראה כי בהתאם לנוהג ברשויות המס ומפאת היותו של המבחן פונקציונאלי, ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירת שתי הדירות כדירה אחת.

 

חשוב להיות ערים לעובדה כי לעיתים אף ישנם מקרים בהם שווי המכירה יהא אף פחות משווי הרכישה, דהיינו הנכס יימכר בהפסד ("עסקת הפסד") ואז ממילא לא יחול כלל מס, שהרי אין שבח, גם במקרה זה חבל לממש פטור לריק ולהביא ל"בזבוזו".

 

 דוגמא לעסקה מסוג זה:

 

בשנת 1994 רכשה יאנה דירה בסך של שני מיליון ₪. לאחר הצמדת המחיר למדד, נתקבל שווי רכישה בסך של 5.4 מיליון  ₪ (לצורך חישוב המס). בסוף שנת 2009 מחליטה יאנה לפרסם את הדירה למכירה בסך של 6 מיליון ₪, אולם לאור מצב המשק והחלשות שוק הנדל"ן נעצר בעקבות משבר חריף, מחירי הדירות צונחים כמו גם שוויה של דירתה של יאנה אשר הגיעה כעת לסך של 5,100,000  ₪ בקירוב. יאנה קצרת הרוח מחליטה למכור בכל זאת, ובסופו של דבר במזל טוב אף מצליחה למצוא רוכש מאושר.

 

אם נחשב את השבח, דהיינו שווי מכירה 5,100,000 מיליון  ₪ פחות שווי רכישה – 5,400,000  ₪, נקבל מינוס 300,000  ₪ - דהיינו אין שבח, מאחר והדירה נמכרה בהפסד. במקרה כזה לא ייגבה מס ולכן לא כדאי לנצל פטור.

 

תוכלו לחשב מס שבח באתר של רשות המיסים:

 

חישוב מס שבח

 

חשוב להשתמש בדפדפן מסוג Internet Explorer  שבו תומך האתר. אחרת הפונקציות בו לא יעבדו לכם.

 

כמו כן, תוכלו לבצע גם הדמייה לשומה בקישור הנ"ל.

 

מדד המחירים לצרכן הינו  מדד אשר מיועד למדוד את השתנות המחירים של סל מוצרים ושירותים הנצרכים על ידי קבוצת צרכנים.


קרא עוד

אחוז מימון למשכנתא

בהתאם להנחיות של בנק ישראל ישנה מגבלה על אחוז המימון אותו ניתן לקבל מהבנקים במסגרת הלוואת המשכנתא מתוך שווי הנכס.

 

ההוראה מחלקת את רוכשי הדירות ל-4 סוגים:

 

  1. רוכש דירה יחידה("מחוסר דיור") - הוא מי שאין בבעלותו נכס או חלק מהנכס והדירה שבכוונתו לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-25% משווי הנכס.
כך למשל: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 600,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 150,000 ש"ח.

 

  1. משקיע - הוא מי שיש בבעלותו דירה ואין בכוונתו למכור אותה וברצונו לרכוש דירה נוספת.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה  זה יהיה-50% משווי הנכס.
לדוגמא: משקיע שירצה לרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 1,000,000.

 

  1. משפר דיור - הוא מי שיש בבעלותו דירה וברצונו לרכוש דירה חלופית במקום הדירה שבבעלותו ויביא לבנק תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שבו הוא מצהיר שבכוונתו למכור את הדירה שבבעלותו בתוך 24 חודשים.


ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-30% משווי הנכס.
למשל: משפר דיור שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 300,000 ש"ח.

 

  1. תושב זר - הוא אזרח מדינה אחרת שאין ברשותו אזרחות ישראלית וכיוצא מכך אין ברשותו תעודת זהות ישראלית אלא דרכון זר.

 

ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא במקרה זה יהיה-50% משווי הנכס.
למשל: תושב זר שירצה לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 500,000 ש"ח.

 


קרא עוד

מהם הביטוחים שהבנק דורש כשלוקחים משכנתא?

עניין לא פחות חשוב בלקיחת משכנתא הוא הביטוחים שלהם אנו נדרשים כחלק מההליך של הבטחת הגוף המלווה שהכסף ישוב אליו.

 

ביטוח חיים                         

 

ביטוח זה תוכלו לרכוש משני גופים; מסוכנות הביטוח שבבעלות הגוף המלווה ואז זה יהיה כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא או מחברת ביטוח חיצונית לגוף המלווה.

 

במקרה של ביטוח חיים דרך הגוף המלווה הוא יקרא "ביטוח חיים בסכום קבוע" משמע המשכנתא היא 700,000 ₪ וכך גם הביטוח יהיה באותו הסכום לאורך כל חיי המשכנתא.

 

לדוגמא:

 

1. זוג נטל משכנתא בסך 700,000 ₪

 

2. לאחר 10 שנים החוב הוא 400,000 ₪

 

 בתאונה האישה הלכה לעולמה לכן, חברת הביטוח תחלק את הכספים בין המוטב הראשי- הבנק 400,000 ₪  על מנת לבטל את המשכנתא ואת מה שנותר 300,000 ₪ בין שאר המוטבים של האישה. ביטוח זה הוא יותר יקר זאת כיוון שהוא נותר על כנו כל תקופת חיי המשכנתא.

 

לעומת זאת, במקרה שתבחרו לבטח את עצמכם בביטוח חוץ בנקאי דרך חברה/ סוכנות ביטוח במוצר ביטוחי בשם ביטוח חיים "רוכב משכנתא" הוא יורד בהדרגה וכך גם ההחזר החודשי. בכל פעם שיתרת החוב קטנה כך בהתאמה גם מחיר שאנו משלמים יורד.

 

לדוגמא:

 

1. זוג שנטל משכנתא בסך 500,000 ₪

 

 2. לאחר 8 שנים החוב הוא 282,000 ₪

 

הבעל נפטר ממחלה וחברת הביטוח משחררת את כספי הביטוח. הכסף שנפדה הוא על סך המשכנתא שנשארה משמע 282,000 ₪ לבנק שהוא המוטב הראשי של הבעל.

 

דרך נוספת להוזלה שקיימת היא שיעבוד ביטוח חיים קיים לטובת הבנק. כך למשל, אם יש ברשותכם ביטוח מנהלים שבתוכו יש סעיף ביטוח חיים שהפרמיה שלו היא בגובה המשכנתא תוכלו להפוך את הבנק למוטב שלכם ולחסוך את התשלום החודשי על הביטוח. 

 

מקרים בהם אחד הלווים הוא לא בר ביטוח:

 

כך למשל אותו לווה סובל מסוכרת אך הוא מאוזן וההכנסה מאוזנת. במקרה כזה בשל כושר השתכרות גבוהה הבנק יאפשר לקיחת משכנתא ללא ביטוח.

 

ביטוח אובדן כושר עבודה

 

מבטיח שבמקרה של אובדן כושר עבודה של הלווה הפוליסה תשלם עבורו את המשכנתא. זהו אינו ביטוח חובה אך הוא מומלץ.

 

ביטוח מבנה

 

עוד בטוחה שהבנק מבטיח לעצמו במקרה של הרס המבנה(הצפה, שריפה וכדומה). הגוף המלווה מבטיח לעצמו מקור כסף שיאפשר לו לשקם את הנכס ולהחזיר לעצמו את הכסף שהלווה. יש לשים לב שזהו אינו ביטוח על התכולה שיש ברשותכם בדירה אך ורק על המבנה.

 

שימו לב! אל תיצרו מצב שאתם משלמים לשני גורמים שונים על ביטוח אחד. דהיינו גם במשכנתא וגם באופן פרטי. אם תצטרכו לממש את הביטוח תקבלו אותו רק פעם אחת.


קרא עוד

הון עצמי להלוואת המשכנתא

אחת השאלות המרכזיות בתהליך רכישת נכס היא שאלת התקציב; באיזה תקציב נוכל  לרכוש נכס תוך השענות על העובדה שנצטרך לממן את מירבה על ידי נטילת משכנתא.

 

בתהליך קביעת התקציב נצטרך להתייחס לשני פרמטרים:

 

הראשון שווי הנכס הנרכש והשני סכום ההון שיש ברשותנו בניכוי הוצאות מסביב(מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ וכדומה).

 

לפני שאתם מחליטים באיזו ריבית לבחור וכמה שנים ההלוואה שלכם תמשך עליכם לבדוק מהו בכלל גובה ההלוואה שלה אתם זקוקים. למחיר הדירה מתווספות הוצאות כגון המיסים , שכר עו"ד ומתווך המטפלים בעסקה, השיפוצים אם נצטרך לעשות וכן הרהיטים שתאלצו לרכוש ועוד.

 

 כעת מהתוצאה שיצאה לכם יש להחסיר את ההון העצמי שלכם ללא הלוואות וכן אם אתם זכאים להטבה מסוימת בשל שיוך לאוכלוסייה זו או אחרת, התוצאה שתופיע לפניכם היא ההלוואה שדרושה לכם מהבנק.

 

חשוב לזכור: זה שתזקקו לסכום זה לא מבטיח שהבנק יאשר לכם אותו בשל התלות של אישור המשכנתא במספר גורמים שביניהם נמנה ההחזר החודשי שקובע את גובה ההלוואה שתוכלו לקחת מהבנק.

 

איך מחשבים החזר חודשי? זוהי שאלה שמתבקשת. החזר חודשי תלוי בהכנסות נטו שלכם וכן, בהוצאות משוערות שיש לכם מידי חודש. חשבו את סך ההכנסות החודשיות המשותפות שלכם נטו, וודאו שסכום החזר המשכנתא לא עולה על יכולתכם. כשאתם מחשבים את הסכום החודשי שיעמוד לרשותכם, מומלץ לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות, לדוגמא: הולדת ילדים, קידום בעבודה במסלול קבוע וידוע מראש וגם התחייבויות נוספות.

 

תוכלו להשתמש במחשבוני משכנתא שאותם תוכלו למצוא באתר זה. לסכום שייצא לכם הוסיפו את החסכונות וההטבות שלהם אתם זכאים והנה לכם הסכום שעומד לפניכם לרכישת הדירה.

 

שימו לב:

 

מחשבונים אלו אינם מהווים תחליף לייעוץ בנקאי שתקבלו בסניפים. בחלק מהמחשבונים תוכלו לראות כמה כסף הבנק יכול להביא לכם בהלוואה ובחלקם תוכלו לשלב עבורכם מחשבונים עם המסלולים השונים שמציעים הבנקים.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות שיש לרכישת דירה מלבד המחיר שנקבע בחוזה. 

 


קרא עוד

הלוואת גישור למשכנתא

הלוואת הגישור מתאימה בעיקר לאלו שרוצים למכור את דירתם, אך בו בזמן רוצים לרכוש דירה אחרת טרם מכירתה. כשהדירה הישנה נמכרת משתחרר כסף נזיל את  להחזר הלוואת הגישור באופן מידי. חשוב לזכור שהלוואות אלו כרוכות באישור של הבנק ונדרשת להן סיבה מיוחדת.

 

 היתרון של הלוואה זו הוא בגמישות בהחזרה ובאפשרויות הרבות של הצמדה וריבית. הלוואה זו מגשרת על תקופה מסוימת בה אנו זקוקים לכסף. בתקופה זו יש לנו סכום כסף שהוא כרגע לא נזיל ולכן אנו צריכים לגשר על הפער ולרכוש את הנכס באמצעות הלוואה זו. במקרים רבים הלוואה זו היא ההבדל בין היכולת לרכישה של דירה רלוונטית ברגע נתון זה למרות שאין בידנו את כל הסכום למימוש עסקה אטרקטיבית שמוצעת לנו.

 

החיסרון הוא בחשיפה הארוכה שיש להלוואה לשינויים בהפרשי ההצמדה למטבע או למדד.

 

 כשאנו נתקלים במונח הלוואת גישור למשכנתא במרבית הפעמים הוא יופיע לצד שמות של מסלולי משכנתא מיוחדים אחרים. על כן, ישנה חשיבות גדולה להבנה של מהות ההלוואה והבדליה משאר סוגי ההלוואות.

 

כך למשל לצד הלוואות גישור למשכנתאות ניתן לשמוע את המונח משכנתא גרייס כאשר יש דמיון, אך מסלול גרייס בסך הכל כולל תקופה מסוימת, לרוב כמה חודשים עד שנה, שבה הלווים לא צריכים להחזיר את ההלוואה ורק לאחר מכן מתחילים התשלומים החודשיים.

 

מונח נוסף שעשוי לבלבל הוא הלוואת בלון או הלוואת בוליט, אלו כבר אכן דומות יותר להלוואת גישור ובמקרים מסוימים יכולים להיות אפילו אותו דבר.

 

הלוואת בלון\בוליט היא כזו שנקבעת לתקופה מסוימת ולרוב קצרה יחסית, כאשר הלווים מחזירים את הסכום למלווה בתשלום אחד בסיום התקופה.

 

יש מסלולי בלון מלאים בהם הלווים לא משלמים בכלל תשלומים חודשיים ורק תשלום סופי של קרן + ריבית, או מסלולים חלקיים בהם משלמים בכל חודש רק ריבית ובסיום התקופה את הקרן.

 

הלוואת גישור למשכנתא דומה יותר להלוואת בלון, כאשר ברוב המקרים מקבלים את הסכום מראש, ומחזירים את הקרן + ריבית (והצמדה אם ישנה) בתשלום אחד.

 

למי זה מתאים ויתרונות

 

הלוואת גישור למשכנתא מתאימה בעיקרה לאנשים המבקשים למכור את דירתם הקיימת (אפילו אם יש עליה משכנתא פעילה) אך בו זמנית רוצים לרכוש דירה אחרת לפני מכירת הישנה – להלן גישור על התקופה.

 

כך, כאשר הדירה הישנה נמכרת לבסוף, הלווים מקבלים את הכסף באופן מיידי להחזר הלוואת הגישור. היתרונות של הלוואת גישור למשכנתא כוללים גמישות בבניית מודל ההחזר (תשלום אחד כולל או תשלומים חודשיים של הריבית), פתרון יעיל למימון ביניים, אפשרויות ריביות והצמדה רבות – פריים, צמוד למדד, ללא הצמדה, צמוד ללייבור, צמוד מט"ח, ריבית קבועה וכן הלאה.

 


קרא עוד

הערכת שמאי מקרקעין

כשהדירה שברצונכם לרכוש הינה מיד שנייה אתם נדרשים להציג הערכה משמאי מקרקעין, שמאושר ע"י הבנקים לשמאות זו, על שוויו של הנכס. הערכת זו מבוססת על ידע בתחומים נוספים כמו: הנדסת בניין, כלכלה, מיפוי ומדידות, פקודות מס ועוד. באמצעות ההערכה תינתן לכם ולבנק תמונה מלאה וברורה לגבי הנכס.

איך תוכלו להגיע לשמאי שמאושר על ידי הבנקים? קלי קלות. בתהליך ההלוואה יינתן לכם פלט של רשימה של שלושה שמאים שמתוכם תצטרכו לבחור אחד אשר ייבצע עבורכם את השמאות. 

 

אל תקלו ראש בהערכת השמאי, זהו לא עוד הליך בירוקרטי שאין לו השפעה עליכם. כמו כן, חשוב שתדעו ותקחו בחשבון, כי גובה המימון אשר יאשר לכם הבנק למשכנתאות נקבע על ידי הסכום שייקבע בהערכת השמאי ולא מסכום הדירה כפי שנקבע בחוזה בין הצדדים.

 

לשם ההמחשה, בחוזה אשר נחתם נקבע מחיר של מיליון ₪ והבנק אישר לקונים הלוואה בגובה 60% משווי הדירה, דהיינו 600 אלף ₪. במידה והשמאי מטעם הבנק העריך את שווי הדירה בסך של 900 אלף ₪, תינתן לקונים הלוואה בסך של 540,000 ₪ בלבד (60% מ- 900 אלף ₪) ועל הקונים יהיה להשלים את ההפרש בסך 60 אלף ₪. לפיכך, לפני שאתם יוצאים לעסקה חשוב שתבדקו שיש בידכם את הכסף להוצאות לא צפויות כמו זו מפני שאם לאו אתם עלולים לעמוד בפני קנסות שטומן בפניו חוזה המכר שעליו אתם חותמים. 

 

 


קרא עוד

איך לוקחים משכנתא?

רכישת דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר שיעשו רוב הישראלים בכל חייהם. זוהי התחייבות עצומה ולאורך שנים רבות וככזו, יש לתת לה את הכבוד הראוי בה ולשקול את הצעדים היטב. לפניכם כל מה שתוכלו לעשות על מנת להיות בטוחים בצעדים שתנקטו.

 

איך לא תצאו פראיירים?

כן, ממש כמו שאתם בודקים מחירים של ריהוט או מוצר חשמלי, תגלו כי הבנקים יתחרו על ליבכם ויציעו לכם הצעות אטרקטיביות ללקיחת המשכנתא דווקא אצלם. השאלות שעליכם לשאול הן רבות. הכינו אותן מראש וצאו לדרך. הגופים המלווים הם גופים עסקיים, הם רוצים שתהיו הלקוחות שלהם. הם זכו שאתם לוקחים מהם את ההלוואה לא להיפך, ידכם על העליונה. השתמשו בזה.

 

יש להיוועץ במינימום 2 גופים מלווים על מנת ליצור בסיס להשוואה. הפרמטרים להשוואה ולמיקוח הם הנ"ל:

 

-לוח התשלומים

 

-גובה הריבית

 

-עמלת פתיחת התיק

 

כללי עשה ואל תעשה:

 

יש להקפיד על:

 

-עמידה בלוחות הזמנים

 

-מו"מ לפחות מול 2 גופים מלווים, עדיפות ל3.

 

- יושר

 

 -כבוד הדדי

 

-ניהול הזמן

 

קווים אדומים:

 

- למרוח את התהליך

 

-להמציא הצעות של קיימות

 

-להתפשר בגלל נוחות

 

בחירת הגוף המלווה לביצוע

 

- ניתוח כלכלי של ההצעה-עלויות נמוכות שמתאימות בצורה הכי טובה ליכולת הכלכלית שלכם.

 

-התאמה בין גובה ההחזר לאורך התקופה לצורכיכם.

 

-בחינת התנאים המצוינים על גבי האישור העקרוני

 

- עמידה בלוחות זמנים- הגוף המלווה משחרר לכם כסף בהתאם לצורכיכם.

 


קרא עוד
כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט