נשמח לעזור

בלוג הנדל״ן של לינקולן ישראל

קניית דירה "על הנייר"

קבלנים ויזמים רבים כיום מוכרים פרויקטים כשהם קיימים עדיין רק "על הנייר", בשלבי תכנון. מחירי דירה כזו יכולים לחסוך לנו בין 15%-25% ובמקרים מסוימים אף יותר ממחיר דירה חדשה כשהיא קיימת. מכירה מסוג זה מורכבת ממספר שלבים, וכל התקדמות בפרויקט מעלה את ערכה של הדירה.
 

חשוב להבין שכאשר אנו קונים בשלב שלקבלן אין עדיין היתר בנייה, מה שנמכר לנו הוא אופציה לרכישה. ייתכן שפרויקט זה לא ייצא לפועל. לנו כרוכשים אין אפשרות לבדוק את התקדמות הקבלן/יזם מול ועדות הבנייה בנוגע להיתרים. בשלב זה מומלץ לשלם סכום נמוך ביותר רק על מנת להיכנס לרשימת הרוכשים ולהבטיח את רישומנו לפרויקט וכן, לוודא שבחוזה ישנו סעיף שהכסף שהשקענו יוחזר לנו אחרי תקופה מסוימת שנקבעה מראש.

 

לעומת זאת כאשר אנו רוכשים דירה בעלת היתר בנייה, אנו נצטרך לשלם יותר כסף וכן שלב זה הוא ודאי יותר ובכל שלב וככל שהפרויקט הופך ליותר ויותר מוחשי מחירי הדירות בפרויקט עולים.

 

חשיבות של התערבות של עו"ד מומחה לעניין שייצג אותנו הינה חיונית ביותר. הוא יסייע לנו בהעברת הכסף לחשבון מלווה, וכן יסייע לנו בבנייה של חוזה שיאפשר לנו לשלם סכומים שונים בהתאם להתקדמות הבנייה. כמו כן, הוא יבדוק שיש ערבויות בנקאיות מהבנק שמלווה את הפרויקט עבור כל תשלום שאנו מעבירים לקבלן. במקרה שאין בנק המלווה את הפרויקט, העו"ד ייצמד לחוק המכר שאומר שהקבלן חייב לספק לנו ערבויות על 85% ממחיר הדירה.

 

בנוסף העו"ד יבדוק עבורכם את ההיסטוריה של הקבלן ויוודא עבורכם שאין הוא מצוי בחובות ושולמו כל המיסים ושהזכויות שהוא רוצה למכור אכן רשומות על שמו.

 

אנא שימו לב לעבודתו של העו"ד שלכם ובדקו את החוזה יחד איתו וודאו שאין סעיפים שלא נראים לכם. יש הבדל בין לסמוך על איש מקצוע לבין לא לקרוא את החוזה בכלל.

 

תקראו בקפדנות ושאלו שאלות.

 


כיום בלא מעט פרויקטים בשביל להפיג חששות מוצדקים של רוכשים, כשאין היתר בנייה  היזם/הקבלן מבטחים את הסכום שאתם מעבירים בנאמנות אצל העו"ד שילווה את הפרויקט עד תחילת הבנייה בפועל (לא נוגעים באגורה עד שמתחילים לבנות) וכשכבר יש היתר, מחיר הנכס שלכם כבר יעלה.
 

כמו בכל דבר בחיים גם פה צריכים להיות זהירים.
 

 

החסרונות בקנייה על הנייר :

 

תקופה ארוכה : מי שרוכש דירה בפרויקט צפוי להמתין כשנתיים(תלוי בגודל הפרויקט ובהיקפו, בניין בן 4 קומות מהר יותר לבנות) עד שיוכל להיכנס לדירת חלומותיו ולפעמים גם הרבה יותר.
תשלומים כפולים : הרוב המכריע של הרוכשים "דירה על הנייר" יאלצו לשלם כפול – גם לשכירות/משכנתא קיימת וגם לקבלן/יזם מידי חודש.
הצמדה למדד תשומות בנייה – התשלומים העתידיים צמודים למדד תשומות בנייה והם יכולים להגיע לעוד עשרות אלפי שקלים מידי שנה.

 


* מדד תשומות הבנייה הוא אותו מדד שעולה בחדות כאשר מחירי הנפט, מלט ושלל מוצרי הבנייה עולים (ובשנים האחרונות הם עולים מידי שנה ובאופן כללי לאורך השנים המדד הזה הוא גבוה יותר מהמדד לצרכן).

 

שלב נוסף שבו תוכלו לרכוש במחיר אטרקטיבי הוא "דירות אחרונות בפרויקט" השלב שבו הפרויקט כבר מאוכלס והקבלן מעוניין להיפטר מדירותיו האחרונות. שלב זה יכול להיות כדאי אך דורש מהירות תגובה. הכל מתחיל ונגמר בביקוש ובתזמון.  כמובן שאין להאמין ישירות ל"דירות אחרונות בפרויקט" אלא יש לצאת לשטח ולוודא שאכן מדובר במחיר אטרקטיבי.

 


קרא עוד

קבוצות רכישה

קבוצות רכישה הן למעשה התארגנות של אנשים פרטיים לרכישה של קרקע ובנייה של פרויקט מגורים משותף(בניין דירות מגורים או יחידות צמודות קרקע לעיתים רחוקות גם בנייני משרדים נבנים בשיטה זו) מבלי התערבות של יזם או קבלן בשאיפה לקנייה של דירה בזול. תופעה זו התחילה לפני למעלה משני עשורים אך הייתה בעיקר תופעה מינורית של קבוצות בעלי מאפיינים דומים שרצו לגור ביחד. בשנים האחרונות חל ביקוש גבוה לקבוצות רכישה, ולפי ההערכות כמחצית מהדירות במרכז הארץ הן דרך קבוצות רכישה.

 

 תפקידן של קבוצות אלה הוא לאתר את הקרקע שעליה ייבנה הפרויקט, הן מגייסות רוכשים פוטנציאליים וכן, מאגדות הצעות מחיר מקבלני ביצוע ואנשי מקצוע ומתנהלות מולם. לאחר שזוהתה קרקע אטרקטיבית שיהיה אפשר להקים עליה את הפרויקט הופך אדם או חברה למארגן ופונה לבעלים של הקרקע בכדי לקבל ממנו אשרה לארגן קבוצה בפרק זמן מוסכם על שני הצדדים.

 

 בכדי לא לשלם מס רכישה על הדירה כשהסתיימה בנייתה ורק לשלם 5% על הקרקע  ולשמור על העסקה כ"עסקת רכש מפוצלת"(רכישה מגורם אחד רצוי פרטי והזמנת בניה  מגורם אחר ללא תלות בעסקאות), המארגן דואג שהקבוצה תביא מראש את הכסף לקניית הקרקע ורק אז תתחיל הבנייה. יתרה מזאת חברי הקבוצה יהיו אף פטורים מתשלום מע"מ בגין היטלי פיתוח ואגרות בנייה אשר נגבים ע"י הרשות המקומית באזור הנ"ל או החברה הכלכלית העירונית.

 

 חשוב להבין שגם הקבוצה עצמה אינה מאוגדת כתאגיד או ישות משפטית אלא מתאחדת כמקבץ של יחידים אשר מבצעים בינם לבין עצמם "הסכם שיתוף" בו הם מסדירים את יחסיהם המשפטיים ככאלו המעוניינים לרכוש יחד קרקע ולבנות עליה בשיתוף את הפרויקט. כל אלה מהותיים על מנת לקבל את הפטור ממס הרכישה ומע"מ. במידה וחברי הקבוצה ירכשו את הזכויות על הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל תחויב קבוצת הרכישה במע"מ בשל הגדרת המנהל כ"עוסק".

 

 רכישת דירה במסגרת קבוצה זו מאפשרת  בד"כ להשיג מחיר זול יותר מאשר רכישת דירה זהה, מקבלן בתום הבנייה, לעיתים בהפרש של 10%-20%. החיסכון נובע מכך שבקבוצות רכישה אין את עלויות הפרסום והשיווק שהן כ 5% מעלויות הפרויקט (להוציא פרויקטים מורכבים ומאוד גדולים שחובה לשווק ולפרסם), אין תשלום מע"מ (במידה וזה נרכש מגוף פרטי ולא ישירות מהמנהל, כי המנהל מוגדר כ"עוסק" שמחויב במע"מ), התשלום של מס הרכישה יעמוד על סך של 5% על הקרקע ולא מחיר הדירה המוגמרת, אין רווח יזמי והקבוצה פועלת מול קבלני הביצוע ואנשי המקצוע באופן פרטי וישיר ובמידה והקבוצה לא אוהבת את הקבלן המבצע, ניתן להחליפו באחר, חברת הניהול בד"כ תגבה כ 7% מעלות הפרויקט וכ 5% על הקרקע פלוס מינוס ו ולא כמו הקבלן שיגבה במצטבר כ 20%, המימון הבנקאי הוא הליך די פשוט, כי הדירות נמכרות מראש, אין תשלום מע"מ בגין היטלי פיתוח ואגרות בנייה ע"י הרשות המקומית או החברה הכלכלית העירונית.
במידה ורשויות המס לא יכירו בקבוצת הרוכשים, כקבוצת רוכשים פרטית, אלא כקבוצת רוכשים עסקים, הקבוצה תחויב בתשלום מע"מ,  כל .

 

רוב הקבוצות רכישה מנוהלות ע"י חברות לניהול פרויקטים, שעל החברה יש מספר משגיחים שהם תחת הקבוצה. כמובן שגם פה יש סיכון ולא הכל ורוד, לכן חשוב לבדוק את הפרטים, ולוודא שיש בידכם עו"ד שליווה כבר כמה פרויקטים שכאלה ע"מ שיוכל לסייע לכם בכל שאלה. עו"ד מומחה לקבוצות יגן עליכם ויקטין את הסיכון ליפול למלכודת שיהיה לכם קשה לצאת ממנה.

 


כיום בישראל יש מאות פרויקטים שכאלה שרצים במקביל ובשל כך יש לתת תשומת לב מיוחדת על החברה שמנהלת את הפרויקט ולבדוק כמה פרויקטים כאלה כבר ביצעו בעבר, ולשאול את הדיירים בפרויקטים השונים כמה הם באמת מרוצים מההתנהלות הכללית והאם באמת נחסך להם זמן וכסף. לא חסרים היום אנשים שעושים רווח קל, מארגון קבוצות, בלי שבאמת הם יודעים במה זה כרוך.

 

 עוד נושא שכדאי לבדוק לעומק, הוא את הקבלן שעתיד להרים את הבניין על טילו.

 

בקבוצות רכישה, זהותו של הקבלן נחשפת לאחר רכישת הקרקע.

 

הקבלן חשוב ביותר כי הוא המוציא לפועל, חשוב לנסח את כל התחייבויותיו על הכתב מבחינת סטנדרט בניה, בקשו ערבות חוק המכר- שמחייב את הקבלן המבצע להשיג לכם בטוחות, ובכלל מכל אנשי המקצוע בקשו תאריך מדויק שבו יסיימו את שהתחייבו, כך שאם לא יסיימו בזמן המוגדר ישלמו לכם פיצוי, זה אחד המנגנונים שיורידו רף העיכובים למינימום האפשרי, חשוב שקבלני הביצוע יעמדו בתקציבים שהקבוצה העמידה.

 


לאחר שאתם יודעים מי הוא הקבלן המבצע, בקרו בפרויקטים שכבר בנה ושאלו דיירים מה ההתרשמות הכללית שלהם והאם נתגלו ליקויים חריפים. מיותר לציין שאם ביקרתם בכמה פרויקטים ובכולם יש תלונות, כדאי מראש לא להיכנס לפרויקט.
וודאו שיש סעיף שמגן עליכם מפני סכסוך שכנים, עוד פרט שיכול לגרום לתקיעת פרויקט עקב סכסוכים, שימו לב שיש ועד מנהל, שיוכל ליישב את ההדורים ולמנוע אי עמידה בזמנים.



כיום בשביל להצטרף לקבוצות רכישה, נדרשים אישורים בנקאים מלאים ע"מ "לא לתקוע" את שאר חברי הקבוצה באמצע הבנייה בטענה שאין לנו כסף.
 

 

הבנק יאשר לכל רוכש בנפרד הלוואת משכנתא, כך שבמידה ויהיה מישהו שלא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק ימשיך להעביר כספים לאנשי המקצוע השונים כרגיל ולאחר שהדירה תהיה מוכנה הבנק ימכור את הנכס ויממש את ההלוואה שהלווה לא עמד בה.
את הפרויקט ילווה הבנק המלווה, ואת הבנק ייצג מפקח שיהיה אמון על הסדר התשלומים, דיווחים מלאים על כל התקדמות בפרויקט, שזה עוד פרט שגורם לנו לישון בשקט ולהבין שיש מישהו חזק שדואג ושיש לו אינטרס שהכל יעבוד כשורה.


 

החסרונות בקבוצות רכישה:

 

בתחילת הפרויקט אנו יודעים כמה עלינו לשלם, אך אין מישהו שמבטיח לנו שהעלויות ישמרו, לכן חשוב להיערך בהתאם ולקבוע "סכום חריגה" של 10% לערך.
 

 

בפרויקט עצמו שעורך כמה שנים, ישנם שינויים שלאו דווקא תלויים בנו, כמו התייקרות מדד תשומות הבנייה שעולה מידי שנה בין 3%-5% שעלולות ליקר את הפרויקט.
 

כאשר הרכישה היא מקבלן הסכום שנקבע בחוזה, הוא הסכום אותו נשלם ולא שקל יותר.

 

לוחות זמנים : בקבוצות רכישה להבדיל מקבלן אין התחייבות של מארגני הקבוצה על תאריך שבו הפרויקט יוכל לאכלס משפחות, כל שינוי בבירוקרטיה יגרור הארכה בבניה.

 

כשאנו קונים מקבלן, יש התחייבות חוזית למועד אכלוס, ואם האחרון לא עמד בהתחייבותו, יחויב בפיצוי שהוסכם מראש.
 


מימון יקר יותר: בתהליך הבנייה כל אחד שרכש קרקע בקבוצה נחשב ליזם והבנק רואה אותו ככזה, לכן הריביות בד"כ יהיו יקרות יותר.

 

עלות הקרקע יקרה יותר : קבוצות רכישה ברוב המוחלט של הפעמים רוכשות קרקעות במחירים גבוהים יותר ממה שמציעים הקבלנים.
וזה מכמה סיבות :סיבה ראשונה היא שיש לקבוצה כקבוצה יכולת להציע מחירים גבוהים יותר.


 

הסיבה השנייה היא שבעל הקרקע "שומר להם את הפרויקט" לכן מארגני הקבוצה ישלמו יותר, כי כשההסכם בין מארגני הקבוצה לבין בעל הקרקע נחתם, מארגני הקבוצה עדיין לא יודעים בוודאות האם יוכלו לגייס את הכספים שנקבעו ובעצם נמכרת להם "אופציה", אותה יממשו רק במידה ויוכלו לארגן את קבוצת הרוכשים בלא מעט מקרים לאחר איגוד הקבוצה, יוזם הפרויקט ידרוש תשלום על ארגון הקבוצה. כך שנשלם פעמיים : גם ליוזם, וגם על הקרקע.
 

 


קרא עוד

כונס נכסים

נכסים אשר נמצאים אצל כונס נכסים הינם נכסים שהוצעו למכירה לאחר שעוקלו ע"י גוף כזה או אחר. נכסים אלה יכולים להיות נכסים חדשים שלעיתים לא הושלמה בנייתם, או כי הקבלן לא עמד בתשלומים או כי הרוכש לא עמד בהם. והם כמובן גם יכולים להיות נכסים מיד שניה שבעליהם לא עמדו בתשלומים החודשיים של הלוואת המשכנתא שהבנק נאלץ לפנות בעל כורחו.
 

אם זה כזה זול למה לא כולם קונים?
 

זו השאלה הראשונה שעולה לרוכשים שבפעם הראשונה נחשפים ל"כונס נכסים",

 

ובצדק, אז למה לא כולם קונים?

 

אמונות ותרבות.

 

לרובנו תהיה תחושה לא נעימה לישון בבית שנלקח ממשפחה שלא היה בכוחה לשלם,

 

מדברים על "אנרגיות וקארמה" והסיבה השנייה היא השמועה שהדירות מכונס הנכסים הרוסות לחלוטין ו 15% שנחסכו בקנייה לא באמת שווים את הטרחה כי נצטרך להשקיע הרבה יותר בשיפוץ.

 

ההזדמנויות הגדולות נוצרות דווקא בשנות המיתון, כשיש גלי פיטורים רבים. בנדל"ן ובעוד תחומים. במשבר בועת ההיי טק בתחילת שנות האלפיים פוטרו עשרות אנשי הייטק בכירים שהיו ברשותם דירות יוקרה מסוגננות באזורים נחשקים במרכז הארץ.

 

לאחר שפוטרו הם לא הצליחו  לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים מה שחייב את הבנק להפעיל את החוק ולהוציא נגדם צווי עיקול. חדי ההבחנה שקלטו את המתרחש נהנו מההזדמנות הזו בשביל לרכוש דירות מבוקשות במחירי מציאה.

 

(להלן מודעה לדוגמא של דירה מכונס מעיתון "ידיעות אחרונות" 2014)

 

 

כונס הנכסים, הוא עורך דין במקצועו  אשר אחראי לפרסם את הנכסים שיש ברשותו באישור בית המשפט. נכסים אלה מתפרסמים בעיתונות ובאתרי האינטרנט השונים. במודעות השונות תוכלו גם לקבל מידע אודות כמות חדרים, פרטים להתקשרות, מועד ביקור בנכס, וכן מספרי הגוש והחלקה.

 

 
   

יתרונות משמעותיים שיש לרכישה מכונס נכסים:

 

  1. מחיר -  אם מדובר באזור שאינו מבוקש כרגע אך יש בו פוטנציאל עלייה חדה שעדיין רוב הציבור לא זיהה, המחיר יהיה נמוך משמעותית ממחיר השוק.
  2. בטחון בעסקה- נכסים מכונס יהיו נקיים משעבודים, חובות הרובצים על דירה או זכות אחרת    לצד שלישי שהייתה בעבר.

 

לצד היתרונות יש גם חסרון בולט אחד שחייבים לזכור -

 

כשקונים נכס מכונס הוא לא באמת יודע מה יש בנכס הוא נמכר במצב של "מה שאתה רואה זה מה שאתה מקבל" בניגוד לעסקת מכר של דירה מיד שנייה שבה המוכר חייב לציין בפניי הקונה פרטים קריטיים בעסקה, מבחינת התכנון, חריגות בנייה וכו'. כשכונס מעמיד נכס למכירה לא חלה עליו החובה הזו. חשוב ביותר לבדוק את הפרטים המהותיים הללו לפני שחותמים על הסכם, שלא תקלעו למצב שתכנסו לבית שיש בו חריגות בנייה, ושלל כשלים הנדסיים, אנשי המקצוע שיכולים לעזור לכם במקרה הנ"ל הם שמאים/ חברות בדק בית.


דירות מכונס הן אכן בד"כ במחיר מציאה, אך לא פעם הן מצויות במצב קטסטרופלי מהשחתה מכוונת שבוצעה ע"י הדיירים שפונו בעל כורחם כך. מומלץ להתייעץ במקרים כאלה באיש מקצוע על מנת לאמוד את ההשקעה העתידית והאם היא בכלל תניב לכם פרי כפי שציפיתם.

 

אז איך עושים את זה נכון?

 

ראשית, אתרו מודעה שפורסמה ע"י כונס נכסים. לאחר מכן, צרו קשר עם אותו כונס נכסים ובקשו הערכה של שמאי מקרקעין. לא תמיד מופיע בדו"ח זה את ההערכה הכספית, לכן נסו לדלות מידע זה. לאחר מכן, תגיעו על מנת לבדוק את הנכס. אחרי שאהבתם את הנכס ועשיתם את החושבים תתבקשו להציע הצעת רכישה , אשר תוגש בכתב ותפרט את פרטיכם והסכום שאתם מציעים ובנוסף תצטרכו לחתום על חוזה מכר שיפרט בין השאר מהן נסיבות המכירה, תנאי תשלום, זכויות וחובות של שני הצדדים וכו'.

 

 להצעה זו תצטרכו לצרף המחאה (שיק בנקאי/ערבות בנקאית) על סך של 5%-10% מהסכום שהצעתם. אל חשש, במקרה שלא תזכו בנכס ההמחאה חוזרת אליכם עם אותו סכום שהפקדתם אצל הכונס בלי שום קיזוז אך במידה ותרצו לפרוש בתהליכי סיום המכירה רשאי הכונס להשאיר את ההמחאה אצלו אז חישבו טוב לפני שאתם מגישים הצעה.

 

יש מקרים שבהם תצטרכו לשלם דמי השתתפות בעלות מינימאלית של מאות שקלים בודדים. לאחר קבלת כל ההצעות הכונס עורך זימון במשרדו לסוג של "מכירה פומבית", התמחרות בין המציעים השונים. ומי שיצעק את המחיר הגבוה ביותר הוא הזוכה.

 

רצוי לציין שלא בכל נכס של כונס נכסים יש התמחרות בין קונים, לכן רצוי לשאול, במידה ויש, מומלץ להציע פחות מההצעה הגבוהה ביותר שחשבתם להציע, כי גם ככה תצטרכו להגיע למשרד הכונס עם עוד כמה קונים ולהציע שוב ותמיד תוכלו לעלות אך לא לרדת.

 

אבל גם פה רצוי לנהוג באחריות ובזהירות ולא לקפוץ:  כשמדובר בנכס באזור ביקוש גבוה, לעיתים "המכירה הפומבית" משיגה מחירים גבוהים יותר משמקובל בשוק בגלל משחקי אגו בין המציעים ובגלל חוסר מהותי בדירות אטרקטיביות באזור.
 


קרא עוד

הבסיס להשקעה מוצלחת

מעוניינים להשקיע ולהרוויח כבר מההתחלה? מהם הדברים שאתם חייבים לעשות בעולם ההשקעות? האם בעלי מקצוע הם "בזבוז" כסף, או שמא הם חלק בלתי נפרד מהעסקה שלכם? לפניכם עשרת הכללים שיגרמו לכם להרוויח ובגדול.

1. הגדרת מטרות- יש להגדיר מהו סוג ההשקעה שאתם מעוניינים בו. האם זהו רווח מהיר בשיטת האקזיט או נדל"ן מניב שיספק לכם מידי חודש הכנסה חודשית.

2. ניתוח שוק מקיף- הבסיס לכל השקעת נדל"ן הוא ניתוח שוק מעמיק שיעניק לכם את התמונה הכוללת על ההשקעה שלכם.

3. תכנית עסקית- תכנית כזו תהיה לך לכלי עזר מהותי ותסייע לך בגיוס כספים ובהגעה לרווחים גבוהים.

4. אפשרויות מימון- יש לבדוק אפשרויות מימון נוספות שעומדות לרשותכם מלבד הלוואת המשכנתא בכדי למקסם את הרווח על ידי המימון האידאלי עבורכם.

5. אומנות המשא ומתן – בעסקאות נדל"ן יש לשמור על קור רוח, זאת כיוון שכל דבר שתאמרו או תעשו יכול לפגום ביכולת שלכם להתמקח. כמו בכל משא ומתן גם כאן עדיף שיהיה גורם שלישי שייצג אתכם.

6. השבחה מהי- האם אתם צריכים שיפוץ מסיבי או קוסמטי? למדו איך תוכלו להשביח את הנכס כך שהרווח שלכם יגדל במינימום הוצאות.

7. ניהול של אנשי מקצוע – לא פחות חשוב לעבוד נכון מול אנשי המקצוע המעורבים בעסקה על מנת שיתרמו להצלחתה.

8. השכרה נכונה- האם כדאי להשאיר את הנכס ללא שוכרים לכמה חודשים או להתגמש במחיר? זכרו שכל חודש שהנכס לא מושכר הנכס מאבד מהרווחיות שלו(תשואה שנתית), לכן שווה להתגמש ולהפסיד מעט מאשר את הכל.

9. מיסים, מיסים ומיסים- בתור משקיעים בעלי מספר נכסים אתם חשופים לרפורמות כאלה ואחרות של משרד האוצר. דבר זה מצריך מכם להיות עם היד על הדופק בכל שינוי קטן שמבוצע במיסי המקרקעין. חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין בכל צעד שתרצו לבצע(מכירה/ קנייה). שגיאה עלולה לעלות לכם ביוקר.

10. הגיע העת לפדות את השיקים!- אין טעם ל"היתקע" עם נכס אינספור חודשים. בדקו מחירים ותראו את טווח המחירים שתוכלו למכור את הנכס שלכם. כשתהיו מתואמים עם השוק אתם תרוויחו לעצמכם שקט נפשי ומכירה מהירה. מחירים והסבר איך בדיוק לעשות זאת תוכלו למצוא בקישור הנ"ל: מדריך למציאת מחירי דירות


קרא עוד

הגנה מפני שוכרים בעייתים

שוכרים שלא מתפנים מהנכסים, פיגור בתשלומים החודשיים אלה הם רק חלק מהבעיות שנתקלים בהם משכירים מידי יום. מהם מנגנוני ההגנה שאתם חייבים להכיר? איך תוכלו לצמצם מאורעות אלו? לפניכם מדריך שיסייע לכם למזער סיכונים.

הגנה בשלושה מישורים:

א. הבטחת תשלומים חודשיים עבור שכר הדירה.

ב. הבטחת תשלום החובות לרשויות השונות כמו: מים, ארנונה, חשמל וכדומה.

ג. קבלת אמצעי בטחון נוסף (בדרך כלל מקובל לדרוש בטחונות בסכום השווה ל 3-4 תשלומים חודשיים של שכר דירה) שישמש במקרה והדייר מסרב להתפנות בתום החוזה, לא שילם את כל החובות החלים עליו (כגון חשמל, ארנונה, מים וכו') או גרם נזקים לדירה.

 

פירעון שוטף של תשלומים חודשיים

הדרכים המקובלות לתשלום שכר דירה הן: 1. תשלום חודשי - הדייר משלם מדי חודש באמצעות שיק או מזומן.

2. תשלום של מספר חודשים מראש - הדייר משלם על מספר חודשים קדימה כפי שנקבע בהסכם. עדיף על אפשרות של תשלום חודשי, אך עדיין מהווה מבחינת בעל הנכס התחייבות קצרת מועד.

3. צ'קים דחויים לכל השנה - הדייר נותן לבעל הדירה צ'קים עבור כל חודשי השכירות. הביטול של צ'קים אלה אינו חוקי, אך במידה והצ'קים הללו מבוטלים או לא מכובדים על ידי הבנק, נדרשת פניה להוצאה לפועל כדי לנסות ולממשם. בשיטה זו, כיוון שהשקים ניתנים מראש, נדרשת התחשבנות נוספת והתקזזות על שינויי המדד או שער הדולר, כפי שנסגר בהסכם. יתרונה של שיטה זו הוא בכך שניתן לבטח את התשלומים הללו מראש ובכך להיות רגועים יחסית לגבי התשלום השוטף עד לסוף השנה.

4. תשלום בכרטיס אשראי - חלק מחברות האשראי מציעות תכנית ביטוח לתשלומים השוטפים של הדייר שלכם.

 

תשלום חשבונות שוטפים:

1. במידה והחשבונות הללו הועברו על שם הדייר – תחול האחריות לביצוע התשלומים עליו. במקרה כזה מומלץ לוודא, מדי מספר חודשים, כי הדייר משלם את חובותיו כנדרש.

2. אם נשארו החשבונות הללו על שמכם, ניתן לדרוש מהדיירים צ'קים פתוחים המכותבים מראש עבור הרשויות השונות ולהשתמש בהם מדי חודש כדי לשלם את חובות הדייר לכל רשות ורשות.

 

בטחונות וערבויות:

בעל הנכס חייב לדאוג ל"ערבויות" מהדייר עבור הנכס שלו למקרה וזה מפסיק לשלם שכר דירה, אינו משלם חשבונות, מסרב להתפנות ואפילו גורם לנזקים פיזיים בדירה. ישנן מספר אפשרויות לקבלת בטחונות, אשר נבדלות זו מזו ברמת ההגנה שהן מספקות, בעלויותיהן וברמת הדרישות שלהן מהדייר.

להלן דרוג הביטחונות השונים האפשריים לפי רמת ההגנה שהם מספקים לכם כבעלי נכס:

1. מזומן – הביטחון הטוב ביותר לבעל הנכס, ניתן לבדוק אפשרות של הפקדה אצל עורך דין בנאמנות. ברוב המקרים לא נעשה שימוש בצורה זו של הביטחונות.

2 צ'ק בנקאי – צ'ק הניתן על ידי הבנק ולא על ידי הדייר. נחשב כמזומן.

3. ערבות בנקאית - התחייבות של הבנק לשלם את הסכום הרשום בערבות מיד עם דרישת בעל הנכס. נחשב כבטוחה החזקה ביותר (מלבד מזומן).

4. צ'ק בטחון – צ'ק שניתן לבעל הנכס הדירה כבטחון בלבד. נחשב כבטוחה מוגבלת כיוון שבמידה והוא מבוטל, או במידה ואין כסף בחשבון והצ'ק חוזר נדרשת פניה להוצאה לפועל כדי לנסות ולגבות אותו.

5. שטר חוב / שטר בטחון – התחייבות של הדייר לשלם לבעל הנכס את הסכום הרשום בשטר. מאפשר פניה ישירה לבנק לצורך מימושו (במידה ונכתבו עליו פרטי החשבון של הדייר) או במידה והחשבון מוגבל או מעוקל – מאפשר פניה להוצאה לפועל. נחשב פחות טוב מצ'ק ביטחון כיוון שבמידה והדייר הגיש התנגדות למימושו (לבנק או להוצאה לפועל) - מצריך גם קבלת אישור בית משפט.

6. ערבים – החתמה של גורם שלישי (נהוג להחתים לפחות 2 ערבים שונים) על מסמך המחייב אותם לשלם את הסכום שנקבע במידה ולא ניתן יהיה לגבות אותו מהדייר. נחשב כבטוחה טובה פחות משיק בטחון או שטר חוב כיוון שדורש את איתור הערבים ובמידה ואילו אינם עומדים בהתחייבותם נדרשת פניה לבית משפט וביצוע הליכים ארוכים.

 

ניתן ואף מקובל לשלב מספר צורות של בטחונות כדי להקטין את הסיכון.

לדוגמא: שטר בטחון + 2 ערבים

שיק בטחון + 2 ערבים

 

במידה והדייר אינו מוכן לתת ערבות בנקאית, ניתן לנסות ולהציע קבלת ערבות בנקאית רק על חלק מהסכום וצ'ק בטחון + ערבים על השאר. כך תצמצמו את הסיכון שלכם מעט ותוכלו לפחות לממש חלק מהסכום במקרה של צרה. גם אם קיבלתם ערבות בנקאית, מומלץ לקחת בטחונות נוספים כגון החתמת ערבים על החוזה או על שטר חוב.

 

לחלק מהביטחונות (כגון ערבות בנקאית, קבלת תשלום בכרטיס אשראי, הבטחת צ'קים ועוד) ישנה עלות כספית, היכולה להגיע למאות שקלים. פעמים רבות לוקחים על עצמם בעלי הנכסים את עלויות אלה מתוך רצון להימנע מהסיוט הכרוך בניסיונות לגבות חובות שלא שולמו או מתוך רצון לוודא כי יש בידם כלי חזק ואפקטיבי מספיק בכדי להרתיע את הדייר מאי מילוי התחייבויותיו או מניסיון להישאר בדירה ולסרב לפנותה מבלי לשלם.


קרא עוד

שוכרים טובים

קניתם נכס במיטב כספכם, השתמשתם במינוף, הסתייעתם בחברים, השתמשתם בכל חסכונותיכם, התחייבתם לבנק למשכנתאות ועכשיו ברצונכם למצוא שוכרים ולהתחיל להחזיר חזרה את כל ההשקעה ולהתחיל להרוויח. דבר ראשון שחשוב להבין הוא ששוק השוכרים הוא רב ומגוון זה יכולה להיות משפחה, סטודנטים, חבורת צעירות שסיימו כרגע את הצבא ורוצות להרגיש את טעם העצמאות, בני זוג, רווקים, נשואים ובקיצור כל אחד מהווה פוטנציאל להיות שוכר.

אז איך באמת תוכלו להבטיח שההשקעה שלכם תסבול ממינימום סיכון אפשרי? ההחלטה מי יהיה השוכר שלכם מבין שוכרים פוטנציאליים יכולה להיות עבורכם הרת גורל. גם אם הם נראים אנשים טובים והגונים, אשר לא מסוגלים להרע, גם אם הגעתם למצב שהתעייפתם מכל התהליך של הסינון והחיפוש של השוכרים האידאליים שיקפצו על הדירה שלכם וגם יתאימו לכם- אל ייאוש. משכירים כאלה מהווים כטרף לסרבני פינוי בעלי ניסיון רב, העוברים מדירה לדירה, מצו פינוי אחד לכזה הבא אחריו ומשאירים אחריהם חובות עתק, נזקים וכמובן הרבה עוגמת נפש למשכירים.

אז איך תוכלו לצמצם את הסיכויים להיות הטרף הבא של שוכרים כאלה? איך תוכלו לנסות להבטיח עבורכם שקט נפשי מהנכסים? פנו לעצמכם שעות מספר וצאו אתנו למסע שיקטין את סיכויי הפגיעה שלכם בעשרות אחוזים.

1. ראשית בקשו מהדיירים הפוטנציאלים למלא את הטבלה הנ"ל:
תאריך:_____________

 

קריטריונים

דייר/ת 1

דייר/ת 2

שם מלא

 

 

מספר זהות

 

 

כתובת נוכחית

 

 

שמות בעלי הבית הנוכחיים

 

 

טלפון בעלי הבית הנוכחיים

 

 

שמות בעלי בית קודמים

 

 

כתובת קודמת

 

 

טלפון בעלי בית קודמים

 

 

מקום עבודה

 

 

טלפון בעבודה

 

 

הבנק בו מתנהל חשבון הבנק

 

 

מספר סניף הבנק

 

 

מספר חשבון הבנק

 

 

 

2. צלמו את הרישיונות נהיגה ו/ או את רישיונות הנהיגה והקפידו לצלם אותם ולשמור אצלכם.

3. בדקו את תקינות מספר הזהות שיוגש לכם באתר כגון: תקינות תעודת זהות

4. תשאלתם את השוכרים הפוטנציאליים בטלפון ולקחתם ת.ז.? מצוין. בדקו האם המספר תואם את מספר הזהות שרשום באחת התעודות שהוצגו בפניכם. משהו לא תואם? נורת אזהרה לפניכם!

5. הזינו את שמות השוכרים הפוטנציאליים ואת מספרי הזהות שלהם. מה עולם בפניכם? האם עולים פסקי דין על שמם או על כאלה המזכירים את שמם? האם ישנן תלונות על שמם?

6. בצעו עליהם חיפוש באתר בתי המשפט: אתר בתי המשפט והזינו את מספר הזהות של שני הדיירים בשדה "כניסת בעלי עניין בתיק". בצד ימין תופיע בפניכם לשונית בשם "התיקים שלי" ובחרו את בית משפט השלום בעיר אשר ציינו שהתגוררו בכתובת המגורים האחרונה ולפני האחרונה (בדקו לפחות 2-4 שנים אחורה)

7. בדקו האם החשבונות שהוצגו בפניכם מוגבלים באמצעים באתרים הנ"ל:
בנק ישראל- בדיקת חשבונות  
רשות האכיפה והגבייה

8. בצעו שיחות עם שני בעלי הדירות שקדמו לכם ושאלו אותם מה טיב השוכרים הפוטנציאליים. האם הם היו שוכרים טובים? האם הפינוי שלהם נעשה ללא בעיה? מה משך הזמן שהשכירו מהם את הנכס? האם שילמו בזמן? עד כאן סקרנו פעולות פשוטות שתוכלו לעשות ללא עלות כספית. למי שמעוניין להשקיע מעט יותר כדי לקבל דוחות רשמיים ומרוכזים, ניתן להזמין דוח בדיקת יכולת כלכלית על השוכרים הפוטנציאליים, עלות דוח מסוג זה היא כ200 ₪.

תוכלו להיעזר באתרים:

D&B-החברה לנתוני אשראי בע"מ

BDI- טופס הזמנת שירות  -הדוח מרכז מידע ממספר מקורות כגון לשכת ההוצאה לפועל, בנק ישראל, חברות האשראי והבנקים המסחריים, ומקורות נוספים ומציג האם נרשמו לחובת הדייר הפוטנציאלי שלכם עיקולים, שעבודים או הגבלות שונות.


קרא עוד

בהשקעה הזו, כולם מרוצים!

איך מוצאים את השוכרים שיעניקו לכם שקט נפשי?

מעוניינים לקבל את דמי השכירות באופן מסודר? ומה עם שוכר ששומר על הנכס כאילו היה שלו, גם חשוב?

 

לא מעט לקוחות משקיעים שלנו חוששים בהתחלה להשקיע בעולם הנדל"ן מפני שהם פוחדים מתהליך השכרת הדירה. "השוכרים יהרסו לי את הדירה", "אני אצטרך לתקן כל הזמן כל מיני נזקים", "לא בא לי להיכנס להליך המייגע הזה" אלה הם רק מקצת המשפטים שנתקלנו בהם ממשקיעים. עצה שתמיד עובדת בדרך להשגת שוכרים מדהימים היא שימוש בעקרון ההדדיות. כלומר, אם כבר בהתחלה בשלב חתימת החוזה אתם תדאגו להיות נחמדים עם הדיירים שלכם אתם מתחילים ברגל ימין את ההליך והכל יימשך מצוין. בישראל הדעה הרווחת היא שהלחימה היא דבר הכרחי, והרבה משקיעים מתייחסים לשוכרים שלהם כאויבים הכי גדולים שלהם. דעה זו היא שגויה מהיסוד, אם תתייחסו אל השוכרים שלכם כבני אדם ותראו מהם כאנשים שאפשר להסתדר איתם, לא תהיה לכם בעיה.

 

עצה ממומחי הנדל"ן שלנו:

אתם בתהליכי שיפוץ? מצוין. תכניסו בתכנית העסקית שלכם מזגן אך אל תתקינו אותו. כאשר יגיעו הדיירים לדירה תשאלו אותם האם יש משהו שחסר להם, משהו שהם ירצו שתוסיפו. במדינת ישראל מרבית האנשים יענו לכם שמזגן. הם יהיו מרוצים ואתם תהיו מרוצים.

זכרו, עקרון ההדדיות כקו מנחה.


קרא עוד

אקזיט נדל"ני

השקעה בנדל"ן בשיטת האקזיט מהירה יחסית. אופן הפעולה בה הוא רכישת בתים במחירי "מציאה" וניצול הזדמנויות כגון מכירות פומביות של בתים שעוקלו על ידי הבנקים, שדרוג ושיפוץ המבנה במידת הצורך ומכירתו במחיר גבוה יותר בצורה משמעותית. החזרת ההשקעה וקבלת התשואה על ההון המושקע היא מידית, כלומר עם מכירת הנכס.

 

כמו כן, גם כאשר נדרשים שיפוצים בנכס שנרכש, ערכו של הנכס הנדל"ני עולה בהרבה מעבר לעלות השיפוצים וכך מייצרים עסקה משתלמת במיוחד. שיטת האקזיט נכונה לכל סוגי ההשקעות בעולם הנדל"ן  כולל אדמות, מגרשים, בניינים, מבנים מסחריים ועוד.

 

מאחר ולא תמיד ברור בפניכם מהי עסקה טובה, עליכם לעשות עבודת הכנה יסודית שבה תלמדו את השטח. בשוק הנדל"ן אין מחיר מחירון שמורה את הדרך, הוא מושפע מאלמנטים רבים לכן, אני מומלץ לעקוב אחר המתרחש בשוק מקרוב.

 

איך תעשו זאת?

בחרו לכם אזור התמחות שאחריו תעקבו מקרוב, ערכו טבלה ורשמו את המחירים המבוקשים עבור הדירות שלמדתם עליהן. לאחר שתדעו את המחיר לכל סוג דירה תוכלו לאתר עסקאות אטרקטיביות. אחרי שתתמחו באזור, הגיע הזמן שתצאו לחיפוש. ברגע שתזהו עסקה אידיאלית זנקו עליה כי עסקאות כאלה נוטות להיחטף מיד לאחר פרסומן. את החיפוש תוכלו לבצע דרך יועץ נדל"ן שהאזור הוא בתחום ההתמחות שלו, לוחות מודעות באינטרנט, עיתונים, סיורים ברחובות הרלוונטיים או על ידי שיחות היוועצות עם מכרים ששמעו על משהו שיכול להתאים עבורכם.

 

 


קרא עוד

השבחת נכסים

רכשתם דירה להשקעה ואתם מעוניינים להפיק ממנה את המיטב? השיפוץ מהווה נקודה משמעותית, כיוון שהוא יכול לשדרג את ההשקעה שלכם בצורה ניכרת ולעלות את ערכו. דבר שחשוב שתיקחו בחשבון הוא שאתם לא משפצים לטעמכם, זוהי לא דירת המגורים שלכם. השיפוץ שתבצעו הוא לקהל היעד שבחרתם בניתוח השוק שערכתם. אם אתם משפצים לסטודנטים אז ריהוט מינימלי יהיה הדבר האידאלי, כך הם יוכלו להגיע ולהניח את הדברים שלהם בארון.

משקיע אשר יתאהב בנכס ויתייחס אליו כמו אל דירת המגורים שלו וכתוצאה מכך יסחף לפנטזיות עיצוב, עשוי למצוא את עצמו בשיפוץ יקר שיפגע לו משמעותית ברווחים. העיקרון המנחה צריך להיות שדרוג שיסייע לכם לדרוש מחיר גבוה יותר מהשוכרים. כמובן, שהשיפוץ צריך להילקח בחשבון בתכנית העסקית טרם רכישת הנכס כדי למנוע הפתעות. רצוי ואף מומלץ להביא מספר שיפוצניקים בכדי לבצע  אומדן באשר להוצאות השיפוץ. אם אתם נתקלים בשיפוצניק טוב, שווה להתגמש במחיר כדי שתקבלו תוצאה מהירה וטובה.

הקפידו שעלות השיפוץ לא תעלה על 10% מערך הנכס, אם ההערכה תגיע ליותר, מומלץ לוותר. זכרו ששיפוץ נכס צריך להיות מינימלי, מנוהל בצורה חכמה ורציונלי. העיצוב צריך להיות פשוט וסטנדרטי ללא רעיונות מיוחדים שיעשו לכם חורים בכיסים. השתדלו להכין נקודה אחת לפחות שתהיה WOW.
לדוגמא: מטבח חדש או פרקט, מקלחת יפה שניתן להשיג במחירים לא יקרים. השתמשו ביצירתיות ונסו להשיג את המקסימום במינימום השקעה.

שיפוץ יכול להיות כאב ראש, אך זכרו שזהו לא נכס שתתגוררו בו. אל תערבו רגשות ותנו לדברים להתנהל על מי מנוחות.


קרא עוד
כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט