נשמח לעזור

בלוג הנדל״ן של לינקולן ישראל

מהי השקעה טובה?

מי מאיתנו שמחליט לבחור בעולם השקעות הנדל"ן כאפיק מועדף צריך לבדוק את 4 כללי הזהב הבאים בכדי לוודא שההשקעה אכן משתלמת וכדאית.

1. כאשר החלטתכם להשקיע בנכס מסוים וההחלטה נשענת אך ורק על שווי משוער של נכס מסוים בשנים האחרונות ובהתאם להניב תשואה דומה בעתיד, אתם עלולים להיקלע לקשיים כספיים במקרה שאלה לא יתרחשו.

2. במקרה שדמי השכירות מכסים עבורכם את תשלומי המשכנתא ועלויות נלוות נוספות  ונותר בידכם רווח נאה מידי חודש, עסקת המינוף שביצעתם היא הצלחה!

3. בעלות על נכס בעבור תשלום מקדמה נמוך מאוד נראית בעבור רבים כהזדמנות של פעם בחיים; יש צפייה לרווחים גדולים על ההשקעה הנמוכה, אולם לא זה לא המצב בשטח. למעשה ככל שרמת המינוף גבוהה יותר(הסיוע שלקחתם מגורמים חיצוניים) תשלומי המשכנתא החודשיים גבוהים יותר ובמקרה שהשוק יחווה קיפאון או שהנכס יהיה ללא שוכרים זמן רב, אתם עלולים להימצא בקושי בכיסוי של ההחזרים. על כן, מומלץ לא להתחייב לרמת מינוף גבוהה מידי.

4. משקיעים רבים משלמים יותר מידי עבור נכס מאחר שהם מרגישים שבידיהם מספיק כספים הודות למינוף הגבוה, טעות בידיהם! יש להבין שהאפשרות שמעניק המינוף – רכישת נכס עם הון עצמי נמוך- אין פירושה שמדובר ברכישה טובה. יש לבדוק ראשית את ערכו של הנכס על רקע מגמות השוק הנוכחיות והצפויות.

 


קרא עוד

חוזה שכירות

הידעתם? בספר החוקים לא מופיע חוק אשר מחייב לערוך הסכם שכירות במקרה שההסכם נערך לפחות מ-5 שנים. בפועל ההמלצה היא לערוך חוזה שכירות כתוב בכדי שתתאפשר הגנה מרבית עליכם בתור משכירים ועל הנכס שאתם מציעים לשכירות. ע"י עריכה חוזה אשר מפרט את ההוראות ואת הכלים העומדים לרשותכם אתם מצמצמים למעשה את הסיכוי לסכסוך עתידי בינכם לבין השוכרים. יש לדאוג שבחוזה יהיו פרטי שני הצדדים, פרטי הנכס, סכום דמי השכירות, האם הוא יהיה קבוע או שייתכן וישתנה בעתיד? מועדי הכניסה אליו והפינוי, אופן הביצוע של התשלומים ומועדם וכמובן מה יקרה במקרה וייווצר מצב של בעיה כזו או אחרת.

 

במידה ונוצרת מחלוקת בנוגע להסכם המגיע לבית המשפט ניסוח החוזה ברור יאפשר להבין את כוונתם המקורית של הצדדים בעת החתימה וללכת אחר הקבוע בו. אי לכך, חשוב שתציינו  בחוזה במפורש את הפרטים של שני הצדדים לעסקה והנכס המושכר, מועדי הכניסה והפינוי שלו, סכום דמי השכירות, מועדי ואופן הביצוע של התשלומים.

 

כיצד הסכם שכירות יאפשר לכם לשמור על זכויותיכם בנכס?

 

שימוש בנכס המקרקעין על ידי אחר עלול לגרום לו לנזקים שונים ולכן חשוב להגן עליו בצורה הטובה ביותר. באופן זה חשוב לאסור על השוכר את האפשרות להשכיר את הנכס בשכירות משנה או להתנות אותה בהסכמת הבעלים. איסור זה ימנע מצב בו השוכר ישכיר את הנכס לגורם אחר שלו אין יחסים חוזיים מולכם.

 

בדומה, לא פעם מבקש השוכר לסיים את השכירות לפני תום התקופה, לכן כדי למנוע מצב בו נוצר הפסד כספי כתוצאה מהפסקת השכירות לפיכך, כדאי לקבוע בהסכם שעזיבה לפני סיום התקופה תהיה מותנית במתן הודעה על עזיבה בזמן סביר מראש ומציאת שוכר חלופי שיהיה מוסכם על המשכיר.

 

מנגד ייתכנו אף מצבים בהם השוכר יסרב לפנות את הנכס ולכן כדאי לקבוע שבמקרה מעין זה תעמוד לרשותכם הזכות לבקש את פינויו לצד כל סעד אחר שייקבע בחוזה.  

מלבד זאת, נכס מקרקעין דורש אחזקה שוטפת כדי לשמור עליו במצב ראוי, לכן כדי לוודא שהנכס מתוחזק היטב כדאי לקבוע בהסכם את זכותכם כמשכירים לבקר בו לפי דרישתכם.

 

 כמו כן, כדאי אף שבמסגרת עריכת ההסכם לקבוע שהפרה של סעיפים מסוימים בו תיחשב להפרה יסודית שלו, משמע הפרה שמאפשרת לכם לבטל את הסכם השכירות באופן מידי ולקבוע שזכות ביטול זו לא תיגרע מסעדים אחרים שיעמדו לרשותכם בהתאם לחוזה כדוגמת פיצוי כספי ופינוי.

 

נסייג ונומר, שלאור ניסיוננו הרחב איננו ממליצים לכם להכין מסמך בעצמכם המשקף את היחסים בינכם לבין השוכר, וזאת כיוון שיש לא מעט מצבים שלא תוכלו לצפות ובבוא העת לא תוכלו להתגונן מפניהם. למשל – מה קורה במצב בו הוכנסו דיירים נוספים בניגוד למוסכם? מה במקרה בו הוכנסו חיות לדירה מושכרת? מה במקרה בו הנכס המושכר שהיה צריך לשמש למגורים הופך לעסק? לבטח כל הפרטים האלו וההתרחשויות הללו לא יובאו בחשבון בחתימת המסמך שתכינו בעצמכם.

כמו כן, אני לא ממליץ לכם להעתיק הסכם קיים מכל מקור שהוא. לא סוד הוא כי ניתן למצוא הסכמים שונים היום בין אם באמצעות מכרים או באמצעות האינטרנט. ואולם- כל הסכם אינו דומה לקודמו כמו שכל נכס וכל בעל נכס שונה ממשנהו. יש משכיר שחשוב לו לשמור על שלמות המושכר ויש משכיר שחשוב לו יותר מועד הפינוי ויש משכיר שחשוב לו טיב השוכרים וכיוצב'.

על כן, על מנת לשמור על הנכס ועל זכויותיכם, מומלץ לפנות לעו"ד העוסק בתחום ובקיא בו על מנת לתפור לכם הסכם לפי רצונותיכם וצרכיכם תוך דאגה לאינטרסים שלכם , לשלמות הנכס המושכר, למועד הפינוי ולתשלומים במועד תוך קביעת מנגנונים של סנקציות במקרה ולא כך מקוימים על ידי השוכר, וכן מנגנון של קנסות ופיצויים.

יתרון נוסף להיותכם מיוצגים על ידי עו"ד שעורך עבורכם את הסכמי השכירות היא, כי במקרה של הפרת ההסכם, תוכלו להמשיך ולהיות מיוצגים על ידי עורך הדין שערך את ההסכם עבורכם שכן, אין הוא מחויב לשוכר. זהו יתרון עצום לכם, כמשכירים.

 

 


קרא עוד

דירה להשכרה

נתקעתם עם דירה ואתם לא מצליחים להשכיר אותה?

כיום בישראל יש מעל ל140,000 דירות ריקות והרבה מהן שייכות למשקיעים שלא מצליחים להשכיר את הדירה שלהם. אז מה תוכלו לעשות בכדי לא להיכלל ברשימה של הנכסים הלא מאוכלסים ולהרוויח מההשקעה שלכם?

 

לצורך ההמחשה נדגים בתרחיש נפוץ:

משקיע מבצע ניתוח שוק מעמיק ומגיע למסקנה שאת הדירה שלו 4 בקומה 4 מתוך 4 ניתן להשכיר ב2400 ₪. הזמן עובר והוא לא מצליח להשכיר. כעבור חודש הוא מקבל הצעה של שכירות לטווח ארוך אך על סכום של 2300 ₪, 100 ₪ פחות מהמחיר המבוקש שלו. המשקיע נותר בשלו ולא מוכן להתגמש, הרי הוא ערך ניתוח שוק שהראה לו שהנכס שלו שווה יותר. הדירה המשיכה לעמוד ריקה חודשים ארוכים, כך שהמשקיע הפסיד גם את דמי השכירות ואף נאלץ לשלם ארנונה ודמי ועד בית. במילים אחרות הוא הפסיד הרבה כסף. במקרים כאלה שקלו גמישות במחיר.

 

 הרבה פעמים עמדה לא גמישה תגרום לכם להפסיד הרבה מאוד כסף. במיוחד לאחר רפורמת כחלון שהתרחשה בסוף יוני 2015 במס הרכישה ולנהירה גדולה לרכישת דירות להשקעה. כתוצאה מכך, נוספו הרבה דירות למאגר ההשכרה ולהיצע רחב במיוחד לאלה המבקשים להשכיר דירה.


קרא עוד

נדל"ן- לא לעשירים בלבד!

הדבר הידוע הוא שלאנשים העשירים יש תמיד השקעה בנדל"ן. מדוע הם משקיעים בנדל"ן ולמה גם לכם כדאי להשקיע באפיק זה לעומת אפיקי ההשקעה האחרים?

ראשית, עליית ערך של הנכס. השוק בישראל הוא שוק בגדילה. מידי שנה בראש השנה וביום העצמאות הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) מודיעה על מספר האנשים שחיים במדינת ישראל וכל שנה מספרים אלה בגידול מתמשך. עקב כך, ישנו ביקוש רב לדיור והמחירים עולים לאורך השנים.

עליית מחירים ברבעון הראשון של 2015 לפי נתונים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים:

                  

יישוב

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים ברבעון הראשון(2015)

השינוי ב% מהרבעון הקודם(2014

השינוי ב% מהרבעון המקביל אשתקד(2014)

כפר סבא

1,686,000 ₪

1%

4%

ירושלים

1,902,000 ₪

1%

7%

אשדוד

1,351,000 ₪

2%

7%

חיפה

1,337,000 ₪

2%

6%

אשקלון

963,000 ₪

2%

7%

באר- שבע

932,000 ₪

4%

5%

 

שנית, אם בוחרים בהשקעה מסוג נכס מניב, מידי חודש נכנס כסף מדמי השכירות למשקיע. יתרה מזאת, גיוס כסף להשקעת נדל"ן הוא קל יחסית. הנכס הוא לא נייד והבנקים אוהבים נכסים לא ניידים כבטוחה (בטוחה היא מה שהגוף המלווה דורש על מנת להבטיח לעצמו את השבת כספו. נכס הנדל"ן יכול להיות מגרש, בית, חנות וכדומה). חשוב לדעת, שהלוואת המשכנתא נחשבת לכסף זול זאת כיוון, שהריבית שמקבלים למשכנתא לצורך רכישת נכס היא הנמוכה ביותר שתוכלו לקבל. נסכם ונאמר שאפיק השקעה זה מלבד היתרונות שהוצגו לעיל הינו יחסית קל מאוד לתפעול וללמידה. קחו בחשבון שהנכס מהווה אף בטחון לימי הפנסיה ותוכלו להוריש אותו לקרוביכם.


קרא עוד

מקורות מידע

ההחלטה להשקיע בנדל"ן היא החלטה חשובה ומהווה נקודת מפנה בחיים. השקעה בנדל"ן היא אחת הדרכים הבטוחות ביותר כיום למנף את עצמכם וליצור עבורכם ועבור משפחתכם בטחון וחופש כלכלי. אך עם כל יתרונותיה צריך לקחת בחשבון שהשקעה מסוג זה דורשת הבנה וידע והכרות עם תחום הנדל"ן.

לפני שתשקיעו את כספכם בנדל"ן אמצו את שני העקרונות הבאים שיהפכו את ההשקעה שלכם לחכמה ובטוחה יותר.

 

עקרון ראשון הוא: בניית מסד נתונים.

 איסוף נתונים באופן עצמאי כלומר עבודת רגליים. אל תסתמכו רק על עיתונים או כל אמצעי מדיה אחר. דפקו על דלתות, דברו עם אנשים באזור שבחרתם להתמקד בו ותבנו לעצמכם מסד נתונים מפורט. זכרו: "טוב מראה עיניים ממשמע אוזניים" (חז"ל).

 

 

עקרון שני: היצמדו לאנשים בעלי ניסיון

למדו מאנשים שכבר עשו את זה לפני, כאלה שכבר השקיעו מספר פעמים. נדל"ן זהו תחום שקשה ללמוד באקדמיה, אתם צריכים לחוש את השוק ולהבין את כל הפרטים הקטנים בו. נדל"ן לומדים מאנשים שכבר עשו את הדברים, שיש להם ניסיון, לא כאלה שחושבים להשקיע. 


קרא עוד

הבדיקות שייצרו לכם כסף

מעוניינים להשיג את המידע הכי עדכני, הכי רלוונטי, כזה שייסע לכם לייצר הרבה יותר כסף? תאמרו שלום לכל הדרכים שיאפשרו לכם לעשות זאת ולהקטין את הסיכון של ההשקעה שלכם.

1. ניהול שיחות עם אנשים ברחוב, בבניינים, בקיוסקים הסמוכים, מספרות, סופרמרקט שכונתי. אתם תופתעו לדעת כמה מידע אנשים ישתפו אתכם בו. המידע הזה יסייע לכם בקבלת תמונה טובה יותר של היישוב והאזור שהחלטתם להשקיע בו. חשוב שתלמדו מקרוב את נראות הבניינים, אופי הדיירים, קומות, הימצאות של מעלית או ממ"ד, גימור של בניינים, לקויים אפשריים וכל מידע שיסייע לכם לגבש החלטה שתסייע להחלטה שלכם להיות הכדאית ביותר עבורכם.

 

2. אתר הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)- בחיפוש אחר היישוב שרלוונטי עבורכם אתם תמצאו את כל המידע עבור היישוב שבחרתם להשקיע בו.
 

3. אתר מדלן הכל על בתים ושכונות בו תוכלו להיחשף על מידע דמוגרפי וכן לראות במו עינכם את האזור ואת המחירים שנמכרים נכסים באזור שהתמקדתם בו.

 

4. אתר האינטרנט של היישוב ייתכן לכם גם הוא מידע רב על תכניות לפיתוח האזור, על החינוך ביישוב ועוד.

 

5. מחלקת הנדסה בעירייה או מהנדס היישוב במועצה המקומית ייחשפו אתכם לתכניות עתידיות. הציגו את עצמכם כמשקיעים ותחשפו למידע חשוב.


קרא עוד

ניתוח שוק-מהו?

הרבה לקוחות פונים אלינו עם הרצון למצוא דירה להשקעה. בין השאלות הראשונות שאנו מקפידים לשאול ישנה שאלה אחת שהיא הבסיס מבחינתו: "ביצעתם כבר ניתוח שוק מעמיק?". התשובה הפופולארית ביותר היא: למה אנחנו צריכים את הטרחה הזאת? אנחנו רק רוצים להרוויח כסף, השאר לא חשוב". למעשה, זה כמו לרצות תעודה מבלי ללמוד. בלתי אפשרי לעשות זאת. דבר חשוב ביותר בהשקעה מסוג נכס מניב הוא ניתוח שוק מעמיק שמאפשר ראייה מרחבית על ההשקעה העתידית שלכם.

לפניכם מאגר שאלות שיסייע לכם להבין באיזה אזור תגיעו למקסימום רווחיות מהתקציב הנתון שלכם.

1. באיזה ישוב יש כדאיות גבוהה להשקעה? פרמטר זה כדאי לבחון לפי שני אלמנטים מרכזיים: הגירה חיובית לעיר ותעסוקה. כמו כן, יש לבחון את המרחק שלו ממקום מגוריכם והתקציב שעומד בפניכם.

בכדי לבדוק אם עיר או שכונה היא מה שחיפשתם על מנת להגיע לתשואה מרבית בעבור ההשקעה שלכם עליכם לעשות מעין "בדיקת רקע" לעיר או לשכונה המבוקשת. בדוגמא הנ"ל מופיעה העיר באר שבע., אך את אותו הדבר תוכלו לעשות לגבי כל עיר או שכונה בכל קצוות הארץ. כמה דקות מזמנכם יעניקו לכם כמה שנים של נחת, בהחלט שווה בדיקה. על מנת לעשות זאת תוכלו להיעזר באתר יד 2: יד 2

לאחר שתמצאו את הדירה שאתם מעוניינים בה יופיעו לפניכם מלבנים של פרטים וצור קשר, כמו שתראו בתמונה המצורפת מטה. תוכלו לראות שמופיעים לפניכם פרמטרים של השכונה. לחצו וייפרס בפניכם חתך אודות השכונה שלה שייך הנכס.

 

2.  באיזו שכונה כדאי להתמקד?(התקציב יסייע לכם להתמקד בשכונה)
דמוגרפיה:

  • מי הם האנשים שמתגוררים בשכונה? 
  • מהי התפלגות הגילאים?
  • איפה הם עובדים?
  • מהו גובה ההכנסה הממוצעת באזור?
  • האם יש פשיעה באזור? ואם כן, מהו אחוז הפשיעה? 
  • מהו היקף מוסדות החינוך ואיכותם?
  • מהי הקרבה למרכזי קניות, תחבורה ציבורית? האם האזור נגיש?
  • האם יש שירותים קהילתיים בקרבת מקום?( קופות חולים, מוסדות עירוניים וכו')
  • האם יש תכניות בנייה עתידיות באזור?

נתונים דמוגרפיים תוכלו למצוא באתר מדלן: מדלן- הכל אודות בתים ושכונות

 

**משקיעים בתחילת הדרך? מומלץ להתרחק מתל אביב בשלב זה. שוק זה הוא יקר ומשתנה בתדירות גבוהה. תחזרו לשם אחרי שתצברו ניסיון.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


קרא עוד

תכנית עסקית

פראייר מי שלא מתכנן!

ללא תכנית עסקית מפורטת ומנומקת לא מתחילים להשקיע, זהו כלל ברזל. עכשיו אחרי שביצעתם ניתוח שוק ויש לכם מידע חשוב על השכונה והיישוב שבו תתמקדו, הגיע הזמן לאגד את כל הנתונים ולבנות תכנית עסקית. תכנית זו מהווה כבסיס בהשקעת הנדל"ן שלכם שכן היא תמקד אתכם, תסייע לכם לצפות בעיות ולפתור אותן ולהגיע למטרה שהצבתם בצורה נהירה וממוקדת ובסופו של דבר לרכישה מוצלחת.

 

התכנית העסקית מורכבת משלושה מרכיבים:

1. הגורם האנושי- המידע שאספתם בניתוח שוק אודות אוכלוסיית היעד שבחרנו (צרכים, גילאים, השכלה ועוד).

 

2. המרכיב הכספי- קובץ שבו ירוכזו כל ההוצאות מרכישת הנכס לעומת ההכנסות הצפויות (השכרת הנכס ומכירתו).

 

3. מחיר יעד- מחיר היעד שבו תרצו למכור את הנכס ברווח. כשנכנסים להשקעת נדל"ן חשובה ביותר אסטרטגיית היציאה ממנה. על מנת לתכנן את האסטרטגיה נכון יש להעריך את מחיר הרווח והמכירה כולל ההוצאות הנלוות לתהליך (עו"ד, מתווך, מיסים ועוד). מומלץ לערוך שתי טבלאות: הראשונה היא הוצאות אל מול הרווח והשנייה המשווה בין תשלומי ההלוואה החודשיים לבין ההכנסה מהשכירות.

 

 

 


קרא עוד

תשואה

בעולם השקעות הנדל"ן יש מספר מונחים שחובה להכיר ותשואה היא המרכזית מבינהם.
לפני שנרחיב על הרווחיות נסביר לכם על המונח שהוא הבסיס להכול בשוק הנדל"ן: תשואה. תשואה היא למעשה היחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה שאנו מקבלים עבורה (יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כגון שכר מתווך, תחזוקה שיפוץ וכו') והיא מחושבת באופן שנתי.  עד לפני שנים מספר ניתן היה להשקיע ולהיתקל במקומות שהניבו לבעליהם תשואות של יותר מ10% אך כיום המצב השתנה; כיום נכס שמניב תשואה של 5% נחשב למניב במיוחד.

האזור

תשואה שנתית על השכרת הדירה

מחיר ממוצע של הדירה(₪)

תשואה שנתית כוללת

טבריה

5.9%

375,657

15%

צפון אשקלון

5.6%

510,039

14%

לוד

5.4%

522,557

14.5%

באר שבע

5.1%

468,360

14.2%

נתניה- קריית נורדאו

4.8%

670,509

13.9%

מרכז בת-ים

4.8%

792,034

14.3%

רחובות, קריית משה

4.6%

643,474

16.5%

צפון תל- אביב

3.8%

1,651,567

14.3%

מערב ירושלים

3.8%

1,515,751

15.1

 

את התשואה השנתית תוכלו לחשב באמצעות המחשבון שלנו מחשבון תשואה. החישוב ייתן לכם מדד למידת הרווחיות מהנכס שאתם מעוניינים בו.                                                       

לדוגמא:
מחיר הדירה- 500,000 ₪
שכירות החודשית- 2200 ₪
חישוב-
         

                26,400 = 12X2,200₪


5.3=26,400:500,000X 100 

התוצאה : 5.3% תשואה שנתית. משמע הנכס אטרקטיבי ומניב תשואה יפה ביחס למצב של השוק שהצגתי בנתונים לעיל.

בהשקעות יש מונח נוסף שחשוב להכיר: תשואה עודפת; זו למעשה היא יתרת התשואה המושגת על תשואת השוק הממוצעת בענף. התשואה הממוצעת בשוק הדירות לשכירות בישראל כיום הוא כ5%. מתקופה לתקופה התשואה הממוצעת משתנה בהתאם לנתוני השוק אז יש לבדוק את העדכנית ביותר לזמן שאתם מעוניינים לרכוש את הנכס. כלומר אם תיקחו את הדוגמא שהצגתי לעיל ותציבו את הנתונים על מנת לדעת מהי התשואה העודפת המתקבלת תקבלו את התוצאה כדלקמן:

5.3%- תשואה

5%- תשואה ממוצעת

0.3=5.3-5

התשואה העודפת המתקבלת היא 0.3%.

תוכלו להשיג אותה ע"י שיפוץ כללי כגון צבע, ארונות או פשוט להכניס ריהוט ודברי נוי שיעלו את ערך הבית, למעשה אחרי שתנתחו את הלקוחות הפוטנציאלים וקהל היעד שלכם תדעו ל"תפור" להם מוצר שיתאים למידותיהם.

אופציה נוספת היא להשביח את הנכס ולמכור אותו ברווח. השבחת נכסים מתייחסת לנכס קיים שאתם מעוניינים להעלות את ערכו. הנכס יכול להיות דירה, בית פרטי ואף משרד. על מנת להעלות את ערך ההשקעה של הנכס, יהיו אלה דירות בבתי מגורים או משרדים, עורכים שיפוץ כדי לשדרג אותו לתנאי השוק העכשווי.

 


קרא עוד
כל הזכויות שמורות | לינקולן נדל״ן @ 2015
התכנים המופיעים באתר נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם איש מקצוע - כל אחד בתחומו. השימוש באתר על אחריות המשתמש בלבד! אין לינקולן אחראית לכל נזק שיגרם במשירין או בעקיפין משימוש בתכנים באתר. התכנים כתובים בלשון זכר אך מופנים לשני המינים מטעמי נוחות בלבד, עמכם הסליחה. ט.ל. ח. גלישה נעימה.
עיצוב ופיתוח - חגית וסטס אינטרנט